202105.04
0

L’indemnité d’éviction dans les commerces

Suivez-nous


© GettyImages

Qui doit l’indemnité d’éviction ?

Le bailleur des locaux loués à un CHRD peut donner congé à son locataire. Dans ce congé qu’il lui fait délivrer, il peut offrir le renouvellement du bail ou le lui refuser dans les 6 mois avant la fin du contrat. Le locataire peut aussi demander un renouvellement du bail dans les mêmes délais. Qu’il s’agisse d’un congé donné par le bailleur ou d’une demande de renouvellement formée par le locataire, si le bailleur refuse le renouvellement, il doit en principe verser une indemnité d’éviction correspondant aux préjudices subis par le locataire.

Dans le cas d’un démembrement de propriété, seul l’usufruitier, qui a la qualité de bailleur, a la charge de l’indemnité d’éviction et peut mettre fin au bail (article L145-14 du code de commerce). Si l’usufruitier ne peut consentir un bail commercial ou le renouveler sans l’accord du nu-propriétaire, il peut cependant mettre fin à un tel bail sans le concours de ce dernier. Le juge indique que “l’usufruitier a seul les qualités de bailleur dont il assume toutes les obligations à l’égard du preneur”, et en déduit que l’indemnité d’éviction est à sa seule charge (Cass 3e Civ, 19 décembre 2019, n°18-26.162).

Existe-t-il des exceptions à cette obligation ?

Il y a trois exceptions à cette obligation :
– si le bailleur peut justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (retard ou défaut de paiement des loyers, travaux importants non autorisés par le bailleur, conclusion d’une sous-location sans l’accord du bailleur requis au bail, conclusions d’un contrat de location-gérance sans avoir exploité le CHR pendant 2 ans tel que l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt – Ccass. 3e civ. 22 mars 2018, n° 17-15.830) ;
– si l’immeuble est déclaré insalubre par l’autorité administrative et doit être totalement ou partiellement démoli ;
– s’il est établi que l’immeuble ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Si le bailleur transmet à son locataire un congé avec refus de renouvellement accompagné d’une offre d’indemnité d’éviction et qu’ensuite les locaux sont détruits par incendie et ne peuvent donc plus être utilisés conformément à leur destination, le CHR ne peut plus demander paiement de l’indemnité d’éviction car le bail est résilié de plein droit par suite de la destruction totale des lieux (article 1722 et1741 du code civil) : “Il résulte de la combinaison des articles 1722 et 1741 du code civil que le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou même par la faute de l’une des parties ; que doit être assimilée à la perte totale de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur” (CA Paris, 13 mai 2020, n° 18/20097).

Doit-on quitter les locaux si l’indemnité n’a pas été versée ?

Deux hypothèses sont à distinguer (en dehors des trois exceptions ci-dessus) :
– le bailleur offre une indemnité d’éviction ;
– le bailleur n’offre pas d’indemnité d’éviction.
Dans les deux cas, le locataire a le droit légal de se maintenir dans les lieux et de n’en partir qu’après versement de cette indemnité par le bailleur. Cependant, le locataire peut, s’il le souhaite, quitter les lieux à la date d’effet du congé et obtenir l’indemnité par la suite. Le juge a précisé que si le locataire quitte volontairement les lieux, le préjudice causé par le non-renouvellement de son bail sera évalué à la date de ce départ. En l’espèce, un bailleur délivre à son locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Le locataire reste dans les lieux et assigne le bailleur en paiement de l’indemnité d’éviction. Pour en fixer le montant, le juge refuse de se référer à un constat d’huissier postérieur au départ du locataire, et évalue cette indemnité en se fondant sur la date de départ volontaire du locataire des lieux. (Cass. 3e civ. 14-3-2019 n° 18-11.991 F-D, Sté Pampy c/ Sté Changes).

Le départ anticipé du locataire avant de percevoir l’indemnité d’éviction est dangereux car il pourrait avoir du mal à récupérer celle-ci faute du moyen de pression issu de sa présence dans les lieux. Ce risque est d’autant plus avéré que le bailleur pourra, dans ce cas, relouer ses locaux.
Le CHR doit être vigilant car il a deux ans à partir de la date pour laquelle le congé a été donné par le bailleur pour réclamer le paiement de l’indemnité d’éviction. Il devra donc saisir le tribunal dans ce délai (article L145-9 du code de commerce). Si c’est le bailleur qui saisit le tribunal en premier, par exemple en validation d’un congé sans paiement d’indemnité d’éviction, le locataire peut contester le congé et réclamer l’indemnité d’éviction dans cette même procédure à partir du moment où il respecte le délai de deux ans (Ccass. 3e civ. 7 février 2019, n° 17-31.807). Le CHR économisera les frais d’une autre procédure.
Le bailleur a donc deux ans pour saisir le juge s’il veut faire valider le congé, ceci à compter de la date à laquelle il l’a délivré.
L’action du bailleur qui tend en revanche à dénier le droit à l’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime court à compter de la date à laquelle le bailleur a eu connaissance de la cause privant le locataire de ce droit.
Ainsi, dans le cas où le congé avec refus de renouvellement notifié en 2012 au locataire commercial pour motif grave était constitué par la vente du fonds de commerce en 2003 sans en informer prétendument le bailleur, le bailleur qui a introduit l’action en justice pour dénier le droit à indemnité d’éviction plus de deux ans après qu’il ait su qu’il y avait cession du fonds de commerce est débouté (Cour d’appel de Chambery, 1re chambre, arrêt du 15 octobre 2019, RG nº 18/00398. En l’espèce le vendeur avait notifié au bailleur le projet de cession de fonds de commerce et le nouveau locataire payait ses loyers directement au bailleur depuis 9 ans).

Une fois l’indemnité d’éviction perçue par le CHR locataire, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de 3 mois (article L145-29 du code de commerce). Cependant, si le bailleur demande au juge de faire séquestrer l’indemnité, le délai de 3 mois court à compter de la notification au locataire du paiement de l’indemnité au séquestre. En pratique, si le bailleur fait cette demande, c’est qu’il souhaite se prémunir contre le défaut de paiement des dettes du locataire (impôts, indemnité d’occupation, réparations locatives…). Le CHR a donc intérêt à payer ses dettes auprès de ses créanciers avant de demander le paiement d’une indemnité d’éviction afin d’éviter que la somme soit séquestrée pendant plusieurs mois.
À compter de la résiliation du bail et en attendant la fixation et le versement de l’indemnité d’éviction, le locataire n’est plus débiteur des loyers mais il est désormais débiteur d’une indemnité d’occupation, due au titre de son maintien dans les lieux. À défaut de convention contraire, le montant de l’indemnité d’occupation correspond à la valeur locative des lieux, et non pas au montant du dernier loyer dû (Ccass. 3e civ. 13 décembre 2018, n° 17-28.055). Lorsque le locataire exerce son droit au maintien dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction, le bailleur reste tenu de son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination prévue au bail. Si le bailleur manque à cette obligation, il est tenu d’en réparer les conséquences (Cass. 3 civ., 28 nov. 2019, n 18-8862). Ainsi, le CHR évincé maintenu dans les locaux car son indemnité d’éviction n’a pas été totalement versée et subissant une perte de chiffre d’affaires à cause du bailleur qui manque à son obligation de délivrance a intérêt à agir contre celui-ci pour cette perte.

Seule la remise effective des clés au propriétaire des locaux, ou la preuve que celui-ci a refusé de les recevoir, vaut libération effective des locaux commerciaux (Cass. 3e civ., 3 déc. 2020, n° 19-22.443).

Le montant

Dans les deux cas, l’indemnité d’éviction est consensuelle ou fixée par le tribunal après avis d’expert le cas échéant (le tribunal étant saisi par la partie la plus diligente).

Comment et quand est fixé le montant ?

L’indemnité d’éviction est calculée en fonction des résultats financiers du locataire, de son activité ou encore de son emplacement. Elle est évaluée au jour du départ effectif du locataire ou à la date de la décision du juge, si le locataire s’y trouve encore. Il existe deux types d’indemnité d’éviction : l’indemnité de remplacement et l’indemnité de déplacement-transfert. Il s’agit de l’une ou de l’autre mais, en tout état de cause, les deux ne sont pas versées ensemble.

L’indemnité de remplacement

Pour prendre connaissance de la suite, veuillez cliquer sur le lien suivant: https://www.lhotellerie-restauration.fr/blogs-des-experts/creation-vente/indemnite-d-eviction.htm

Suivez-nous