202105.04
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Bail commercial

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La nature et l’activité du bail commercial sont des questions essentielles lorsqu’un CHR vient à être exploité dans un local commercial. Le bail ne devient pas commercial de par l’activité exercée dans les locaux. En d’autres termes, un CHRD ne peut pas être exploité sans un bail commercial 3-6-9 ans (sauf exception : bail précaire).


© Thinkstock

L’établissement ne peut pas être exploité dans des locaux à usage professionnel ou même d’habitation, même si l’activité commerciale réelle n’est exercée que dans une partie des locaux. Il ne peut être exercé non plus dans une partie des locaux commerciaux non prévue à cet usage.

Certains baux sont tous commerces. Il faut être vigilant avec une telle destination, car si elle permet au locataire d’exercer un large panel d’activités, il doit tout de même respecter la nature et les caractéristiques de l’immeuble. Il ne peut pas réclamer tous types de travaux au titre de l’obligation de délivrance qui incombe au bailleur (par exemple, des travaux de façades et de planchers rendus nécessaires par le stockage de marchandises et l’installation d’appareils de climatisation dans une pièce à usage d’habitation dans un immeuble ancien, Ccass. 3e civ. 12 avril 2018, n° 17-11.833).

Toutefois, si le bail tout commerce prévoit l’accueil du public et que les locaux ne sont pas conformes à cette destination contractuelle, la mise aux normes est à la charge du bailleur, au titre de son obligation de délivrance. En l’espèce, un bail commercial prévoyait qu’un hangar était destiné à l’exploitation de “tout commerce ou fonds artisanal”. Une clause du même bail prévoyait également que le preneur acceptait les lieux dans l’état où ils se trouvaient. La Cour de cassation a jugé que cette clause d’acceptation ne déchargeait pas le bailleur de son obligation de délivrance conforme. Ainsi, les travaux de mise en conformité des locaux pour accueillir du public ont été mis à la charge du bailleur. (Cass. 3e civ., 4 juill. 2019, n° 18-17.107).

Comment adjoindre une activité ou faire changer l’activité prévue dans le bail ?

Comment adjoindre une activité connexe ou complémentaire

Le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Le caractère connexe ou complémentaire de l’activité relèvera de l’acceptation du bailleur ou de l’appréciation du juge au cas par cas. Exemple : activité de café et de PMU.
A cette fin, le locataire doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé.
Le propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois sa position (s’il accepte ou non le caractère connexe ou complémentaire de cette activité), à peine de déchéance.
En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.
Lors de la première révision triennale qui suit cette notification, il peut, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.
Cette appréciation se faisant au cas par cas, il est très fortement conseillé en pratique de tenter au maximum d’obtenir l’aval du bailleur par écrit pour éviter les complications judiciaires et les risques pour le commerçant de perdre son bail.

Comment adjoindre une activité réellement nouvelle ou changer celle prévue au bail

Si en revanche, le locataire souhaite adjoindre ou exercer une activité nouvelle différente que celle prévue au bail (ni connexe ni complémentaire), il doit demander l’autorisation du bailleur, sinon il peut perdre son bail.
Si un commerçant souhaite exploiter une activité de restauration chaude (restaurant traditionnel ou rapide), un karaoké ou discothèque alors que le bail ou le règlement de copropriété ne prévoit qu’une autorisation de restauration hors nuisances, il devra :
– demander l’autorisation au bailleur d’adjoindre une nouvelle activité ou une activité supplémentaire si le bail interdit les nuisances olfactives ou sonores ;
– demander au bailleur de solliciter du syndicat des copropriétaires une assemblée générale pour une modification du règlement de copropriété, si celui-ci empêche d’exercer une telle activité, y compris quand les modifications ont déjà été faites (exemple : cave en sous-sol mentionnée dans un règlement de copropriété alors que le commerçant en a fait une cuisine avec extraction qui existe depuis dix ans).

Pour prendre connaissance de la suite, veuillez cliquer sur le lien suivant: https://www.lhotellerie-restauration.fr/blogs-des-experts/creation-vente/nature-du-bail-commercial.htm

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