Как успешно обговорить сумму арендной платы

Установленная сторонами арендная плата может быть фиксированной или переменной. Согласно положениям договора, собственник вправе требовать пересмотра суммы арендной платы. В процессе переговоров будьте бдительны в отношении устанавливаемой суммы аренды, чтобы ее величина не задушила развитие вашей фирмы.

Закон Сапан от 5 января 2017 года, согласно которому собственник торговых активов больше не должен уплачивать прямые налоги своего арендатора-управляющего в случае неуплаты им налогов, вернул тему свободной аренды на пик актуальности. «Это большое продвижение, которое способствует значительному развитию аренды-управления», комментирует адвокат София Петрусенко, управляющий акционер кабинета Петрусенко, адвокат, специализирующаяся на правовом регулировании деятельности гостиничного и ресторанного бизнеса. Аренда-управление дает ресторатору возможность приступить к коммерческой деятельности, даже если у него нет средств на приобретение заведения или получение кредита. Эксплуатация помещения, оформленная на его имя, позволит ему провести ремонтные работы, а так же предоставить все необходимые отчеты банкам, чтобы приобрести снимаемое заведение или какое-либо другое.

Чтобы получить доступ к аренде-управлению, необходимо выполнить несколько условий: «владелец помещения должен использовать его в течение двух лет (за исключением случаев наследования помещения или в случае исключения, установленного президентом трибунала большой инстанции). Касательно арендатора-управляющего, он прежде всего должен удостовериться, что собственник заведения получил согласие собственника стен, он также должен оплатить гарантию (которая соответствует сумме аренды на срок от трех до шести месяцев), и должен быть зарегистрирован в реестре торговли и обществ к моменту начала эксплуатации арендуемых помещений. И, наконец, крайне важно сделать публикацию в журнале правовых анонсов в течение 15 дней со дня подписания договора аренды-управления».

Договор может быть заключен на определенный срок, чаще всего на срок до одного года или двух лет с возможной оговоркой о возобновлении. В таком случае стороны должны достаточно заранее обговорить условия договора, иначе аренда-управление подойдет к концу. Договор также может быть заключен на неопределенный срок и расторгнут в односторроннем порядке с соблюдением уведомления, отправленного за три месяца до расторжения договора. Вся сложность состоит в том, как обговорить сумму аренды, которую арендатор-управляющий должен уплатить собственнику заведения и которая состоит из суммы аренды как таковой и издержек функционирования, относящихся к особенностям самого помещения. «Ее сумма устанавливается сторонами в свободном порядке. Это может быть фиксированная сумма, либо же стороны могут договориться об уплате процентов с извлеченной прибыли и/или торгового оборота», комментирует адвокат София Петрусенко.

Стоит отметить, что сумма арендной платы облагается налогом на добавленную стоимость (НДС), который вычитается в качестве расходов из налоговой ставки, уплачиваемой фирмой (либо из ее дохода). В любом случае, стоит уточнить способ подсчета и порядок пересмотра суммы аренды, установленной в договоре.

Как же обговорить условия договора в зависимости от выбранного сторонами периода аренды? «Все зависит от того, смог ли арендатор-управляющий значительно повысить товарооборот компании. Если это так, то арендатор помещения захочет увеличить сумму арендной платы, и в противном случае забрать помещение. С другой стороны, если товарооборот уменьшился, то в ходе переговоров арендатор сможет понизить сумму арендной платы, даже на время. Поэтому нужно очень внимательно отнестись к установлению величины этой суммы». И все это для того, чтобы подстраховаться от будущих сложностей и избежать любого риска в отчетности.

Оговорки, от которых зависит сумма аренды, могут увеличить ее в два раза. Если сумма аренды значительно выше товарооборота компании, это может иметь пагубные последствия. Чтобы защититься от сложностей в будущем, «нужно составить оговорки так, чтобы они были сбалансированными, и, возможно, просить собственника дать своему арендатору-управляющему один-два месяца в начале его деятельности на представление помещения клиентам», указывает адвокат. Таким образом, арендатор должен сотрудничать с арендодателем по вопросам увеличения ценности помещений, и соблюдать оговорку о неконкурентоспособности, которая должна быть предусмотрена в целях защиты арендатора помещений. Каждая из сторон должна осведомиться о платежеспособности и серьезности намерений другой стороны. В конце концов, прежде чем заключить договор, не стесняйтесь прибегнуть к помощи адвоката, специализирующегося на ресторанном и гостиничном бизнесе.

Лексика

Аренда-управление: отличается от управления предприятием, осуществляемого по договору найма, поскольку арендатор-управляющий является свободным лицом. Он эксплуатирует помещения на свое собственное имя и на свои риски в течение периода аренды.  

Оговорка о неконкурентоспособности: позволяет избежать того, чтобы к концу договора арендатор-управляющий не возобновил свою деятельности в той же сфере в определенный период и на определенной географической территории.

Свободное управление

комментирует адвокат София Петрусенко

Плюсы: Если у арендатора-управляющего нет средств и он не может или не хочет брать кредит, он тем не менее может использовать помещения под торговлю. К тому же, добавление в договор обязательства последующей продажи помещения позволяет врендатору-управляющему утвердиться в своих намерениях перед покупкой.

Минусы: Ресторатор часто должен возобновлять текущие договоры, такие как, например, договор на поставку пива. Он может оказаться в затруднительном положении, если поставщик пива потребует заключить договор исключительной поставки или если процент займа окажется слишком велик. В таком случае, у него не окажется простора действий в переговорах, поскольку он будет вынужден заключить договор. С другой стороны, по истечении срока действия договора арендодатель изымает помещение. Таким образом, даже если арендатор-управляющий развил деятельность и увеличил свой торговый оборот, он не получит никакого возмещения убытков.