Preguntas Frecuentes

El arrendamiento comercial es un contrato de alquiler de un local (por ejemplo, un local comercial) en el que se desarrolla una actividad comercial, industrial o artesanal. Por ejemplo: restaurante, bar, hotel, discoteca, panadería, pastelero, farmacia, garaje, edificio, joyería, comerciante de diamantes, joyero.

La duración de un contrato de arrendamiento comercial es, en principio, de 9 años. El contrato de arrendamiento comercial no finaliza después de 9 años. Se renueva al cabo de los 9 años. El contrato de arrendamiento comercial da lugar al derecho del arrendatario a la renovación al final del arrendamiento.

Este período puede ser más corto.

El contrato de arrendamiento comercial se revisa cada 3 años, de acuerdo con el índice ILC, a menos que una cláusula del contrato de arrendamiento prevea otro período de revisión (por ejemplo, 1 año) y otro método de revisión (por ejemplo, cláusula de escala móvil vinculada al cambio en la facturación, etc.)

Para poder beneficiarse de la condición de arrendamiento comercial se cumplen 4 condiciones acumulativas:

1. El arrendatario deberá tener la calidad de comerciante o ser una sociedad comercial y estar inscrita en el Registro Nacional de Sociedades (RNE);
2. El alquiler se refiera a un edificio o local destinado a uso comercial, artesanal o industrial;
3. El funcionamiento de un negocio (ejemplo: restaurante, hotel, cafetería, etc.),
4. Se deberá celebrar un contrato de arrendamiento comercial.
   Si alguna de las condiciones falta, la empresa o negocio no puede beneficiarse de la condición de arrendamiento comercial y de sus ventajas y protecciones.

El régimen de arrendamiento comercial permite al comerciante tener derecho a renovar el arrendamiento, a su finalización (generalmente después de 9 años), y en caso de rescisión por parte del arrendador, tener derecho a ser indemnizado.

El arrendador deberá pagarle una indemnización por desahucio igual al valor de su negocio, incrementado con los gastos de mudanza y despido.

La indemnización por desalojo es una compensación económica que paga el arrendador a un comerciante cuando éste se niega a renovar el contrato de arrendamiento comercial y obliga al inquilino a abandonar el local.

Corresponde al valor de los activos de la empresa incrementado por los costos de despidos y reubicaciones.

Así, el propietario del local no puede desalojar a su inquilino comercial sin tener que pagarle una indemnización correspondiente al valor de los activos comerciales explotados por el inquilino comercial, y al coste del traslado y del despido de su personal. La indemnización es menor si el comerciante pudo restablecerse en otra localidad cercana.

Sin embargo, si el comerciante ha cometido un incumplimiento grave del contrato de arrendamiento comercial (por ejemplo, impago del alquiler, actividad no autorizada por el contrato de arrendamiento, por ejemplo una discoteca en lugar de un restaurante, etc.), no podrá reclamar esta indemnización por desalojo.

Lo mismo se aplica si se establece que el edificio se encuentra en condiciones insalubres según las autoridades administrativas o que no puede ser ocupado sin peligro.

En caso de reconstrucción del edificio, el antiguo comerciante que era beneficiario del contrato de arrendamiento comercial tendrá derecho de prioridad al alquiler en el nuevo edificio.

El arrendamiento-gestión es un contrato de alquiler celebrado entre un comerciante (el arrendador) que alquila un negocio a otro comerciante (el arrendatario-gestor) para que éste pueda explotarlo.

La duración se pacta mutuamente entre el comerciante, propietario del negocio, y el inquilino-administrador, explotador del negocio. El comerciante cede el uso de su negocio al arrendatario-administrador para que pueda desarrollar el volumen de negocio de su negocio y, a cambio, el arrendatario-administrador paga un canon compuesto por el alquiler y los costes relacionados con el funcionamiento del negocio (costes de personal, equipos, costes de explotación, etc.).

El interés de la gestión de alquileres para el administrador de inquilinos es operar un negocio sin comprar este negocio.

Cuando una persona no tiene la capacidad financiera para comprar un negocio, la gestión de alquileres le permitirá operarlo. Sin embargo, desarrollará un volumen de negocio de una empresa que no es la suya, y si obtendrá resultados a lo largo de la gestión del alquiler, sobre todo devolverá las llaves al propietario del negocio al final del contrato. El inquilino administrador habrá desarrollado un negocio y lo habrá valorado sin que dicho negocio le pertenezca.

Se podrá entonces pactar una opción de compra para el inquilino administrador al final del contrato de arrendamiento de gestión, lo que permitirá a este último desarrollar el negocio por su propia cuenta.

La venta de acciones consiste en que un socio vende las acciones que posee en el capital de una empresa a un comprador, mientras que la venta de un negocio consiste en la venta de todos sus elementos tangibles (equipamiento, etc.) e intangibles (alquiler comercial, clientela, rótulo, nombre comercial, la mayoría de los contratos, etc.).

La venta de un negocio significa que el negocio se transfiere a un nuevo comprador. Como resultado, el precio de venta quedará embargado durante varios meses, tiempo para que los acreedores objeten el precio de venta, es decir, para que se paguen a sí mismos con el precio de venta antes de que el saldo del precio de venta se transfiera al vendedor. El vendedor corre el riesgo de tener que esperar varios meses antes de recibir el saldo del precio de venta de la empresa. El comprador, por su parte, recauda un fondo que, en principio, ya no tiene deudas.

Sólo cambian los socios de la empresa. No existe por tanto ningún riesgo de que el deudor desaparezca. Por tanto, en principio no existe embargo del precio de venta. Sin embargo, para garantizar al comprador de las acciones contra una caída del valor de los activos y un aumento de las deudas vinculadas al vendedor que aparezca después de la venta, a menudo se pacta una cláusula según la cual el vendedor garantizará a su comprador (GAP: Garantía de activos y pasivos).

La garantía de activos y/o pasivos es una garantía que permite, durante la venta de acciones de una sociedad por parte del vendedor, garantizar, proteger al comprador contra posibles variaciones futuras en el aumento de los pasivos o la disminución de los activos por una causa anterior a la venta (ej: un cliente facturado antes de la venta no paga después de la venta).

Como garantía, el comprador a menudo pide al vendedor que secuestre una suma, con una agencia de depósito en garantía amistosa, para permitir que estas sumas se recuperen después de la venta si surge una deuda o si el valor del activo tal como se determinó en última instancia es menor.

El importe puede liberarse de forma decreciente a lo largo del tiempo (por ejemplo: importes bloqueados con un agente de depósito de garantía acordado mutuamente en el momento de la venta en 2020 = 20 000 €; 2021 = 15 000 €; 2022 = 10 000 €; 2023 = 5 000 € y 2024 = fin de la garantía de activos y pasivos).

Hay muchas formas de financiar la compra de un negocio. A continuación se muestran algunos ejemplos de métodos de financiación:

• préstamos bancarios: debes acudir a varios bancos para ponerlos en competencia,
• Autofinanciación y préstamos intragrupo: aportaciones personales, o préstamos entre grupos de empresas,
• Crédito del vendedor: el vendedor concede al comprador del negocio tiempo para pagar después de firmar la escritura.

Los vendedores tienden a ser reacios a extender crédito de vendedor a sus compradores porque si los compradores no pagan las cuotas mensuales, entonces el vendedor de la empresa o las acciones no tendrá más opción que emprender acciones legales contra el comprador.

• Inversores individuales o sociedades de inversión: los inversores o sociedades de inversión también son una oportunidad para financiar la compra de acciones de una empresa o negocio, ya sea en su totalidad o para complementar una aportación personal o un préstamo bancario,
• Blockchain y criptomonedas: permiten financiar numerosas operaciones de compra de empresas, acciones, valores o inmuebles.

El contrato de alquiler por temporada es un contrato de alquiler que se celebra durante la temporada turística (verano o invierno). La temporada no puede superar los 6 meses.

El arrendamiento de temporada está vinculado a una actividad estacional.

Los comerciantes de estaciones de esquí y balnearios los utilizan mucho, pero en las grandes ciudades también se pueden concertar arrendamientos estacionales por la duración de una temporada.

Si la duración del arrendamiento estacional excede los 6 meses, el arrendamiento puede reclasificarse como arrendamiento precario o arrendamiento comercial.

Así, un contrato de arrendamiento que abarca dos temporadas de 9 meses (invierno y verano) y que ha durado más de 35 años ya no cumple los requisitos de arrendamiento de temporada. En principio se reclasificaría como arrendamiento comercial.

La ganancia de capital se reconoce en la venta de acciones o participaciones cuando el precio de compra es inferior al precio de venta (precio de compra de la acción o participación + costos e impuestos relacionados con la compra).

Se trata de la deducción única a tanto alzado (PFU), denominada “impuesto de tasa fija”, que se aplica a las rentas del capital: 30%, es decir, el 12,8% en concepto de impuesto sobre la renta (IR) + el 17,2% en concepto de cotizaciones a la seguridad social sobre las rentas del capital.

Hay un importe mínimo de inscripción a abonar que es de 25€.

La ganancia de capital por la venta de un negocio corresponde a la diferencia entre el precio de compra del negocio y el precio de venta del negocio. Existe una ganancia de capital cuando el precio de venta del negocio es mayor que el precio de compra.

Para saber si existe una ganancia de capital a largo o corto plazo, es necesario determinar durante cuánto tiempo el propietario ha mantenido el negocio.

Una ganancia de capital a corto plazo se refiere a empresas adquiridas dentro de un período máximo de 2 años, mientras que una ganancia de capital a largo plazo se refiere a empresas adquiridas hace más de 2 años.

*Las ganancias netas de capital de corto plazo se agregan a la renta imponible, de acuerdo con las normas vigentes, y están sujetas al impuesto sobre la renta, con una tasa progresiva que va del 0% al 45%.

También se grava con un tipo del 17,2% en concepto de contribuciones a la seguridad social sobre las rentas del patrimonio.

El empresario individual puede optar por distribuir el impuesto en tres años, de forma equitativa, distribuyendo la carga entre el año en el que se obtiene la ganancia de capital y los dos años siguientes.

*Las ganancias netas de capital a largo plazo se gravan a una tasa global del 30% como parte de la deducción única a tanto alzado (PFU), es decir, 12,8% como impuesto sobre la renta (IR) + 17,2% como contribuciones a la seguridad social sobre los ingresos de activos.

Sin embargo, los contribuyentes tienen la opción de elegir gravar la totalidad de sus rentas de capital mobiliario y plusvalías según la escala progresiva del impuesto sobre la renta, a lo que se suman las cotizaciones a la seguridad social del 17,2%.

Para empresas que venden un negocio o acciones o valores:

si tienen un régimen sujeto al impuesto de sociedades: tipo normal del Impuesto de Sociedades (25%) para las ganancias de capital a corto y largo plazo. Se podrá aplicar excepcionalmente un tipo reducido del 15% a las pequeñas y medianas empresas cuyos beneficios no superen los 42.500 euros.

empresas sujetas al impuesto sobre la renta: la ganancia patrimonial sigue el régimen BIC:

• plusvalías a corto plazo: escala progresiva del impuesto sobre la renta
• plusvalías a largo plazo: impuesto fijo al tipo del 30%

Pueden aplicarse arreglos especiales.

La Sociedad de Responsabilidad Limitada (SARL) es una sociedad comercial en la que la responsabilidad de los socios está limitada al monto de sus aportaciones. Debe haber al menos 2 socios y como máximo 100. No se requiere un capital social mínimo. El comerciante no responde de las deudas de la sociedad sobre su patrimonio personal, a menos que cometa errores de gestión suficientemente graves, apreciados por sentencia judicial, para justificar la extensión a su patrimonio personal (por ejemplo, no declarar la cesación de pagos de la sociedad dentro de los plazos, malversación de fondos, etc.).

La Sociedad Anónima Simplificada (SAS) es una sociedad comercial. Debe haber al menos 2 accionistas. Estas pueden ser personas físicas o jurídicas. El capital social mínimo requerido es de 1€. Puede crearse para cualquier tipo de actividad, con excepción de ciertos sectores regulados (por ejemplo, profesiones liberales reguladas, etc.). Esta empresa es interesante porque es una empresa más flexible que la Sociedad Anónima. Además, el estatus del líder a menudo lo hace más atractivo.

La Sociedad Anónima (SA) es una sociedad mercantil. Debe haber al menos 2 accionistas (o 7 si cotiza en Bolsa) y no hay máximo. Pueden ser personas físicas o jurídicas. El capital social mínimo requerido es de 37.000 €. Puede ejercerse para cualquier tipo de actividad, con excepción de ciertos sectores regulados (por ejemplo: profesiones liberales reguladas, etc.)

El comerciante puede transferir ¾ del valor de los títulos de su sociedad en plena propiedad o en usufructo a sus descendientes, a su cónyuge o a un ascendiente sin pagar impuesto sobre donaciones o sucesiones.

Para beneficiarse de la ventaja fiscal de Dutreil, se deben cumplir varias condiciones:

• La empresa debe ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, agrícola o liberal, o ser una sociedad holding activa
• Un compromiso colectivo de conservación debe haber sido asumido por el titular de la empresa y por sus sucesores a título gratuito (con los demás socios si hay varios socios) por 2 años y estar vigente al momento de la transmisión.
• Este compromiso debe cubrir al menos el 17% de los derechos financieros y el 34% de los derechos de voto para las empresas no cotizadas, o al menos el 10% de los derechos financieros y el 20% de los derechos de voto para las empresas cotizadas.
• Después de la transmisión, cada heredero, donatario o legatario deberá, en la declaración de sucesión o en la escritura de donación, asumir el compromiso individual de conservar los valores transmitidos durante un período mínimo de cuatro años contados a partir de la finalización del compromiso colectivo.
• Uno de los socios firmantes deberá ejercer una actividad profesional en la empresa durante la duración del compromiso colectivo y durante los tres años siguientes a la transmisión. Esta actividad debe ser una actividad profesional principal si se trata de una sociedad o de una función de gestión.

Un contrato de franquicia es un contrato por el cual el franquiciador (aquel que posee la marca, el know-how) concede el derecho a un franquiciado (una empresa independiente) a explotar, en nombre de éste, su marca y su know-how con el objetivo de comercializar productos, servicios y/o distribuciones.

*Un contrato de distribución es para que el proveedor entregue bienes a un distribuidor que luego será responsable de comercializarlos.

Un contrato de concesión permite al concesionario beneficiarse del saber hacer y la reputación de la marca. A cambio, el comerciante tiene obligaciones de obtener suministros del concedente respetando un volumen o cuotas a comprar.

Un contrato de suministro consiste en que el proveedor entregue bienes a su cliente, ya sea un particular o un cliente comercial.

Los principales errores que se deben evitar a la hora de firmar estos contratos son los siguientes:

• Tenga cuidado con las cláusulas de exclusividad que no se adapten a la situación,
• Tenga cuidado con los volúmenes de suministro excesivamente altos en contratos de este tipo,
• Un período de exclusividad demasiado largo también puede poner en peligro a la empresa cliente firmante, es decir, a usted mismo.