Un arrendador puede rescindir el contrato de arrendamiento de un local comercial alquilado a un inquilino del sector de la hostelería (cafetería, hotel o restaurante). En la notificación que se le entrega al inquilino, el arrendador puede ofrecer o rechazar la renovación del contrato dentro de los seis meses posteriores a su vencimiento. El inquilino también puede solicitar la renovación dentro del mismo plazo. Tanto si la notificación la realiza el arrendador como si el inquilino solicita la renovación, si el arrendador se niega a renovar, deberá pagar una indemnización por desahucio equivalente a los daños sufridos por el inquilino.
Excepciones a la obligación de pagar la indemnización por desahucio
– Si el arrendador puede demostrar una causa grave y legítima contra el inquilino (retraso o impago del alquiler, obras importantes no autorizadas por el arrendador, etc.);
– Si el edificio es declarado insalubre por la autoridad administrativa y debe ser demolido total o parcialmente;
– Si se determina que el edificio ya no puede ser ocupado de forma segura debido a su estado.
Deben considerarse dos escenarios (además de las tres excepciones mencionadas anteriormente):
– El arrendador ofrece una indemnización por desalojo;
– El arrendador no ofrece una indemnización por desalojo.
En ambos casos, el inquilino tiene derecho legal a permanecer en el inmueble y a abandonarlo únicamente después de que el arrendador haya pagado dicha indemnización. Sin embargo, el inquilino puede, si lo desea, desalojar el inmueble en la fecha efectiva del aviso de desalojo y recibir la indemnización posteriormente. No obstante, este método es arriesgado, ya que podría tener dificultades para recuperar la indemnización.
En ambos casos, la indemnización por desalojo se acuerda entre el inquilino o la determina el tribunal tras un análisis pericial, si fuera necesario (la parte que haya actuado con mayor diligencia solicita la intervención judicial).
¿Cómo se calcula la indemnización por desalojo?
La indemnización por desalojo se calcula en función de la situación financiera del inquilino, su actividad comercial y la ubicación del inmueble. Se calcula en la fecha de salida efectiva del inquilino o en la fecha de la decisión judicial, si el inquilino aún se encuentra en el local.
Existen dos tipos de indemnización por desahucio: indemnización por reposición e indemnización por reubicación/traslado. Se paga una u otra, pero en ningún caso ambas se pagan simultáneamente.
- Indemnización por reposición
Esta indemnización compensa la pérdida del negocio. Equivale a su valor, determinado según los estándares del sector, y permite al inquilino adquirir un nuevo negocio de igual valor.
Para evaluar el valor de un negocio, los jueces eligen el método que consideran más apropiado.
Primer método: facturación media: facturación media sin IVA de los últimos tres ejercicios fiscales multiplicada por un coeficiente*.
Ejemplo: El propietario de un hotel de una estrella en el distrito 4 de París recibió una indemnización por desahucio equivalente a 3,5 veces la facturación media sin IVA de los últimos tres ejercicios fiscales, lo que asciende a 1.459.535 € (3,5 x 417.010 = 1.459.535 €), teniendo en cuenta la excelente ubicación y el potencial de renovación del hotel.
Segundo método: Porcentaje de facturación
Ejemplo: El propietario de un restaurante de sándwiches y comida rápida en el distrito 9 de París recibió una indemnización equivalente al 110 % de la facturación, lo que asciende a 620.000 €, debido al descenso de la actividad comercial en el barrio.
Tercer método: Beneficio bruto de explotación: Ejemplo de cálculo de la indemnización por desahucio mediante este método. La facturación del año anterior se multiplica por 2 y se resta el beneficio bruto de explotación, teniendo en cuenta el alquiler que el inquilino habría tenido que pagar al renovar el contrato. A este resultado se le aplica un coeficiente*. Nota: El beneficio operativo bruto es el saldo de la cuenta de explotación en el balance (beneficio operativo menos la depreciación de los activos fijos).
Ejemplo: El propietario de un bar/brasserie cerca de una estación de tren parisina recibió una indemnización por desahucio equivalente a cuatro veces la facturación calculada mediante el método explicado, es decir, 330.060 € (4 x 82.665 = 330.660), debido a la alta rentabilidad del negocio.
Cuarto método: el método de la diferencia de renta: la diferencia entre la renta actual y la renta que se aplicaría si se firmara un nuevo contrato de arrendamiento con un nuevo inquilino para el mismo local. A esta diferencia se le aplica un coeficiente*.
Ejemplo: Un restaurante cerca del distrito de la Bastilla recibió una indemnización por desahucio equivalente a seis veces la diferencia entre los dos alquileres (nuevo alquiler a precio de mercado de 35.040 € – alquiler actual de 9.717,08 € = 25.322,92 €), lo que suma un total de 151.937,52 € (6 x 25.322,92 € = 151.937,52 €), debido a la ubicación favorable del negocio.
*Los jueces tienen plena discreción para aplicar el multiplicador; la valoración puede variar entre una y cuatro veces el importe.
- Indemnización por reubicación/traslado
Cuando la clientela está vinculada al restaurador/hotelero, quien puede reubicarse cerca sin perder o perdiendo solo parcialmente su clientela, recibirá únicamente una indemnización por reubicación. Esta indemnización es significativamente menor que la indemnización por reemplazo.
La indemnización por reubicación/traslado comprende los gastos de mudanza e instalación del inquilino en el nuevo local, el valor del derecho de arrendamiento del antiguo local y, potencialmente, el coste de un nuevo derecho de arrendamiento.
Para calcular estos elementos, la práctica habitual es el método de la diferencia de renta: la diferencia entre la renta actual y la renta que se aplicaría si se firmara un nuevo contrato de arrendamiento para el mismo local con un nuevo inquilino. A esta diferencia se le aplica un coeficiente*.
Ejemplo: El propietario de un local de comida rápida y sándwiches en el distrito 5 de París recibió una indemnización por desahucio equivalente a 5,5 veces la diferencia entre las dos rentas (renta de un nuevo contrato de arrendamiento a precio de mercado de 15.400 € – renta actual de 11.550 € = 3.850 €), lo que asciende a un total de 21.175 € (5,5 x 3.850 = 21.175).
- Compensación adicional
Se pueden añadir compensaciones adicionales específicas a la indemnización por reemplazo o reubicación/traslado, tales como: gastos de mudanza y reubicación (si se trata de una indemnización por reubicación/traslado), tasas e impuestos de transferencia (notariales) relacionados con la compra del nuevo negocio, indemnización por despido a los empleados si el desalojo resulta en su cese, compensación por pérdida de vivienda cuando el contrato de arrendamiento incluye una vivienda anexa al restaurante u hotel, costos relacionados con el pago de la indemnización por rescisión de contrato, compensación por daños relacionados con la pérdida de actividades anexas (por ejemplo, venta de tabaco en un bar), costos de reubicación (comisiones de agencias inmobiliarias para encontrar un nuevo local), compensación por interrupción de la actividad comercial (daños a la reputación, pérdida de clientes, interrupción de la estrategia comercial, etc.).
Derecho del arrendador a retirar la oferta
Una vez determinado el monto de la compensación, el arrendador aún tiene la opción de retirar su oferta y proponer la renovación del contrato de arrendamiento. Por lo tanto, un inquilino comercial que permanece en el local durante el proceso judicial nunca tiene la certeza de recibir una indemnización hasta quince días después de la sentencia. El arrendador puede optar por renovar el contrato de arrendamiento, especialmente después de conocer el monto de la indemnización. En ese caso, el inquilino puede continuar con su actividad comercial.
Sin embargo, el arrendador no puede ejercer este derecho de desistimiento si el inquilino ha desocupado el local o le ha notificado que ha alquilado o comprado otro local para su reubicación. En este caso, se pagará la indemnización por desalojo.
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
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