La gestión de arrendamientos es muy común. Permite al propietario de un negocio confiar su gestión a un arrendatario-administrador que lo gestiona y obtiene beneficios a cambio del pago de una comisión.
La gestión de arrendamientos es útil para un empresario:
– que no dispone del capital, la posibilidad de obtener un préstamo o los recursos suficientes para comprar un negocio. Esto le permite acumular recursos financieros, especialmente para adquirir posteriormente el negocio que gestiona u otro;
– que desea evaluar el potencial del negocio antes de adquirirlo, solo o con socios.
En ocasiones, el empresario busca aumentar el valor de su negocio. Por ello, lo somete a un contrato de gestión de arrendamientos con profesionales cuya única actividad es la mejora de negocios. Desde la Ley Soilihi del 19 de julio de 2019, el propietario de un negocio ya no está obligado a operar el establecimiento durante dos años antes de arrendarlo.
El propietario del negocio debe verificar que su contrato de arrendamiento no contenga ninguna cláusula que le prohíba celebrar un contrato de gestión de arrendamiento.
Si existe dicha cláusula, existe el riesgo de que:
– el arrendador, alegando la nulidad del contrato de gestión de arrendamiento, solicite la rescisión del contrato por haberlo celebrado sin autorización;
– el arrendatario-gestor no pague los derechos de autor al propietario del negocio y solicite la nulidad del contrato de gestión de arrendamiento por culpa del propietario (Tribunal Supremo de Francia, Sala de Comercio, 24 de octubre de 2018, n.º 17-10.620).
Si el contrato de gestión de arrendamiento es nulo, el arrendatario-gestor podría estar obligado a indemnizar al propietario del negocio por el uso del mismo, su clientela y el fondo de comercio del que se ha beneficiado (Tribunal de Casación de Francia, Tercera Sala Civil, 12 de julio de 2018, n.º 17-18.628).
Plazo y Costes
En la práctica, suele existir una opción de compra a favor del arrendatario-administrador o una promesa de venta vinculante para el propietario y adjunta al contrato.
Por lo tanto, el arrendatario-administrador puede, en una fecha específica que coincida con la finalización del contrato o en otra fecha posterior, adquirir o vender el negocio a un precio fijado de antemano, independientemente de las fluctuaciones de la actividad comercial durante el plazo. Esto le permitirá desarrollar el negocio durante el período de gestión del arrendamiento sin temor a que el precio de venta aumente simplemente por un incremento de los ingresos.
El arrendatario-administrador paga al propietario del negocio una regalía. Esta regalía incluye:
– el alquiler principal pagado por el propietario del negocio al arrendador;
– los gastos operativos del negocio.
El importe de la regalía se negocia libremente entre el futuro arrendatario-administrador y el propietario del negocio, por ejemplo, una cantidad fija y/o un porcentaje (de los beneficios, la facturación o ambos), siendo este último el más realista y que refleja las fluctuaciones económicas.
El importe de los derechos de autor no debe sobreestimarse, ya que las autoridades fiscales podrían considerarlo una parte predeterminada del precio de venta, oculta para evitar el pago de futuros impuestos sobre las ganancias de capital por parte del vendedor.
Incumplimiento de las instalaciones
Una de las principales dificultades a las que se enfrentan los arrendatarios-administradores es el incumplimiento de las instalaciones o de alguno de sus componentes al tomar posesión.
Al entrar en el local, debe elaborarse un inventario de las instalaciones, el equipo y los componentes. Si dicho inventario no se completa o no menciona ningún incumplimiento, el arrendador asumirá que el arrendatario-administrador las recibió en buen estado, de conformidad con los artículos 1731 y 1732 del Código Civil. A menudo, el arrendatario-administrador solo se percata del incumplimiento de las instalaciones, o de partes de ellas, o del propio negocio, posteriormente, especialmente durante la operación o durante una inspección del departamento de higiene de la prefectura, el ayuntamiento u otras autoridades competentes.
El arrendatario-administrador también debe prestar especial atención a las cláusulas del contrato de arrendamiento que eximen al propietario del negocio de responsabilidad. Por ejemplo: «El administrador recibirá el negocio arrendado y sus anexos en el estado en que se encuentren en la fecha de toma de posesión, sin poder emprender ninguna acción legal contra el arrendador por ningún motivo y sin tener derecho a ninguna compensación ni reducción del alquiler estipulado a continuación».
La cláusula que estipula que el arrendatario-administrador acepta el negocio tal como está no le impide solicitar ciertas reparaciones al propietario del negocio (el «arrendatario comercial»). El arrendatario comercial debe asegurarse de que el negocio se entregue conforme al contrato de arrendamiento, es decir, que sea apto para el uso previsto.
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
Abogado ante la Corte
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