Asegurar la compra de un negocio
Al adquirir los activos de un bar, brasserie, hotel, cafetería, restaurante o discoteca, el comprador debe tomar varias precauciones, ya que se le transfiere el contrato de arrendamiento comercial. Debe verificar el plazo restante del contrato, el monto del alquiler y el riesgo de aumentos, la idoneidad del local arrendado para su actividad comercial y consultar el reglamento del condominio.
Dada la complejidad de esta transacción, es recomendable que el comprador cuente con la asesoría de un abogado especializado en el sector de la hostelería para proteger mejor sus intereses.
Información esencial para la redacción del acuerdo preliminar
Antes de la entrada en vigor de la Ley de Simplificación, Clarificación y Modernización del Derecho de Sociedades (conocida como Ley Soilihi) n.º 2019-744, de 19 de julio de 2019, la escritura de compraventa de una empresa debía incluir varias cláusulas obligatorias (artículo L141-1 del Código de Comercio francés):
– el nombre del vendedor anterior, la fecha y naturaleza de su adquisición, y el precio de compra de los activos intangibles, mercancías y equipos;
– la situación de los gravámenes o cargas que afecten a la empresa;
– la facturación obtenida durante los tres ejercicios fiscales anteriores al año de la venta, reduciéndose este periodo a la duración de la propiedad si esta era inferior a tres años;
– los resultados de explotación obtenidos durante el mismo periodo;
– el contrato de arrendamiento, su fecha, su duración, y el nombre y domicilio del arrendador y del vendedor, si procede.
La omisión de cualquiera de estos elementos podía, a petición del comprador dentro del plazo de un año, invalidar la escritura (Artículo L141-1 del Código de Comercio francés). En caso contrario, la reclamación quedaba prescrita. Dado que la Ley Soilihi derogó el Artículo L141 del Código de Comercio francés, ya no existen obligaciones de divulgación obligatorias, cuya omisión invalidaría la escritura de compraventa. Sigue siendo posible interponer una acción de nulidad, no por falta de divulgación, sino por error, dolo o coacción (Artículos 1130 y siguientes del Código Civil francés). Esta acción tiene vigencia durante cinco años. Además, el vendedor también puede ser demandado por daños y perjuicios por incumplimiento de su obligación precontractual de revelar información (Artículo 1112-1 del Código Civil francés).
En la práctica, se recomienda encarecidamente, al redactar la escritura de compraventa de un negocio, incluir las siguientes cláusulas para garantizar legalmente la transacción en beneficio de ambas partes:
– El vendedor habrá demostrado haber cumplido con su obligación de revelar elementos esenciales del contrato y, por lo tanto, haber actuado de buena fe, minimizando así el riesgo de acciones legales, especialmente por ocultación fraudulenta (es decir, por haber ocultado información esencial);
– El comprador tendrá mayor seguridad al adquirir el negocio, al conocer todos los detalles; de lo contrario, asume un riesgo muy significativo con su inversión.
Otros elementos también pueden dar lugar a la nulidad de la venta si han sido ocultados por el vendedor: aquellos que el comprador no habría incluido en el contrato de haberlos conocido al momento de la firma.
Condiciones suspensivas en beneficio del comprador
Para garantizar la compra de un negocio, el comprador debe incluir condiciones suspensivas. Si no se cumple una condición, el beneficiario del acuerdo preliminar generalmente queda liberado de sus obligaciones y tiene derecho a no adquirir el negocio, sin tener que pagar ninguna indemnización. Sin embargo, deben demostrar que no se ha cumplido la condición suspensiva. Si no pueden hacerlo, deberán pagar, para desistir de la compra, cualquier depósito o el importe estipulado en la cláusula penal incluida en el contrato preliminar.
Una condición suspensiva común es que el comprador potencial obtenga un préstamo bancario. Si no se obtiene el préstamo, el comprador tiene derecho a no comprar, salvo que sea responsable, por ejemplo, si no presentó la solicitud de préstamo con la documentación justificativa requerida dentro del plazo establecido. Los contratos preliminares suelen incluir los elementos que se enumeran a continuación:
Una cláusula que supedita la renovación del contrato de arrendamiento a las mismas condiciones.
Por ejemplo, un beneficiario se comprometió a adquirir un negocio, sujeto específicamente a la condición de que el contrato de arrendamiento comercial se renovara en las mismas condiciones. El arrendador aceptó la renovación entre el contrato preliminar y la venta. Sin embargo, el arrendador exigió un aumento del alquiler de 535 € a 569 €, teniendo en cuenta la cláusula de indexación estipulada en el contrato. El beneficiario intentó desistir del acuerdo. El Tribunal de Apelación desestimó la demanda, ya que el beneficiario conocía esta cláusula de indexación al firmar el acuerdo preliminar (Tribunal de Apelación de Douai, 31 de mayo de 2018, n.º 16/04360).
Cláusula que autoriza al propietario a añadir una nueva actividad
Antes de adquirir un hotel, restaurante o cafetería (HRC), es recomendable solicitar el reglamento de la comunidad de propietarios, que especifica las actividades permitidas, para evitar sorpresas. Además, la actividad, o una de las actividades, estipulada en el contrato de arrendamiento es la que puede realizar el inquilino y, por lo tanto, puede transferirse. Si el comprador potencial desea emprender una nueva actividad, debe solicitar al vendedor que negocie con el propietario (o iniciar un procedimiento de cambio de uso simple o completo). También puede adquirir el negocio y hacerlo por su cuenta. En este caso, el inquilino se arriesga a un aumento del alquiler (o a la eliminación del tope de alquiler) por parte del propietario.
En cualquier caso, el inquilino puede negociar con su propietario todas las cláusulas de actividad permitidas por el reglamento de la comunidad. Por ejemplo, firmar una adenda al contrato de arrendamiento que autorice a una crepería-gofrería a ampliar su actividad para incluir un restaurante (una pizzería). Por supuesto, el propietario debe asegurarse de que el local cumpla con la normativa: debe instalar un conducto de extracción adecuado para la nueva actividad del restaurante.
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
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