Cláusulas principales de un contrato de arrendamiento comercial
¿Por qué es ventajoso el sistema de arrendamiento comercial?
Un contrato de arrendamiento comercial ofrece al empresario mayor protección que los contratos a corto plazo, que tienen una duración máxima de tres años (dos años para los firmados o renovados antes del 1 de septiembre de 2014). El empresario puede negociar cláusulas de protección con el arrendador.
Al firmar o renovar un contrato de arrendamiento, el arrendatario debe analizar cuidadosamente ciertos aspectos del mismo.
El empresario debe especificar la actividad que realizará.
El empresario y el arrendador deben acordar las actividades permitidas en el contrato.
El empresario debe obtener el consentimiento del arrendador si, durante la vigencia del contrato, desea realizar una actividad complementaria o nueva, o destinar la totalidad o parte del local a un uso distinto al estipulado en el reglamento de la comunidad (en este último caso, el arrendador requerirá la aprobación de la comunidad de propietarios).
El arrendatario debe, en principio, obtener autorización por escrito del arrendador antes de iniciar una nueva actividad comercial. Esto es fundamental porque, de lo contrario, el arrendador corre el riesgo de intentar hacer valer la cláusula de rescisión ante los tribunales u obtener la rescisión judicial del contrato de arrendamiento.
Por ejemplo, un arrendador logró la rescisión de un contrato de arrendamiento por incumplimiento del uso designado, que era tienda de sándwiches, pastelería y venta de pan, cuando el establecimiento operaba en realidad como restaurante, ofreciendo comidas calientes, con mesas y sillas, y equipado con utensilios de cocina como placas individuales, un wok, un horno de vapor y una campana extractora (Tribunal de Apelación de París, 8 de febrero de 2019, n.º 18/06936).
Adición o modificación de la actividad comercial especificada en el contrato de arrendamiento
Esto debe hacerse mediante acto extrajudicial o carta certificada con acuse de recibo. El arrendador tiene tres meses para responder; de lo contrario, se considera que ha consentido. En la práctica, los arrendadores suelen solicitar un aumento del alquiler para permitir la adición de una nueva actividad, ya que se espera que esta genere nuevos ingresos. En caso de disputa, el arrendatario deberá presentar una demanda ante el Tribunal Superior a través de un abogado.
Revisión de Arrendamiento Comercial
Un arrendamiento comercial puede revisarse cada 3, 6 o 9 años, a menos que una cláusula estipule una revisión en un plazo menor o en cualquier momento. La revisión puede solicitarse tan pronto como el día siguiente al vencimiento del plazo de tres años, ya sea mediante notificación judicial o carta certificada con acuse de recibo.
El arrendatario debe prestar especial atención a la cláusula relativa a la fecha de revisión del arrendamiento. Puede rescindir el contrato después de 3 años (9 años para operadores de residencias turísticas). Sin embargo, una cláusula en el contrato puede prohibirlo, pero solo para arrendamientos superiores a 9 años, para locales de uso exclusivo, para locales utilizados exclusivamente como oficinas y para almacenes. El arrendatario debe solicitar la renovación del contrato al arrendador ocho años y medio después de su firma, mediante notificación judicial. Debe prestar especial atención a esta fecha para evitar que el alquiler se incremente al valor de mercado si el contrato alcanza los 12 años sin renovación y el valor de mercado ha aumentado.
Importe del depósito de garantía
Generalmente equivale a tres meses de alquiler (seis meses si el alquiler se paga con retraso).
El arrendador no debe cobrar el IVA sobre este importe y debe reembolsarlo al arrendatario al finalizar el contrato. En caso de venta del negocio o de rescisión del contrato de arrendamiento, el arrendatario debe obtener el reembolso del comprador.
¿Cómo se determinará el alquiler?
El arrendatario debe prestar mucha atención a las cláusulas relativas al importe del alquiler, que se fija mediante acuerdo entre las partes.
Índice de Alquileres Comerciales (ILC)
Este es el índice de referencia. El alquiler puede indexarse a este índice. Este es el índice que se aplica en ausencia de una cláusula específica. Una cláusula puede estipular su aplicación o la de otro índice.
Sin embargo, puede considerarse otro índice, como el Índice de Costes de Construcción (ICC). En ausencia de una cláusula específica en el contrato de arrendamiento, la renovación está limitada a la variación del ILC (Artículo L145-34 del Código de Comercio francés).
En una cláusula de indexación basada en un índice, el período de variación del índice considerado no debe exceder el intervalo entre cada revisión (Artículo L112-1 del Código Monetario y Financiero francés), ya que esto genera una distorsión y, por lo tanto, la invalida.
Ejemplo: Cuando una cláusula de indexación estipula una variación «por primera vez el 15 de enero de 2009, basada en la variación del índice INSEE del cuarto trimestre de 2006 al índice INSEE del cuarto trimestre de 2008», para un contrato de arrendamiento firmado en enero de 2008, dicha cláusula es inválida. El motivo: el periodo de variación entre ambos índices es de dos años, y el periodo entre la fecha de entrada en vigor del contrato y la primera revisión es de un año. Por lo tanto, esta discrepancia está prohibida, incluso tratándose de la primera revisión (Tribunal Supremo francés, Tercera Sala Civil, 6 de febrero de 2020, n.º 18-24.599; Tribunal Supremo francés, Tercera Sala Civil, 26 de marzo de 2020, n.º 19-10.223).
El juez considera que una diferencia de unos pocos meses entre el período de variación del índice y el período comprendido entre la fecha de entrada en vigor del contrato de arrendamiento y la primera revisión de la renta es suficiente para generar una distorsión que invalida la cláusula (Tribunal de Casación francés, Tercera Sala Civil, 19 de diciembre de 2019, n.º 18-23.196).
A falta de una cláusula que establezca un índice o de un acuerdo entre las partes, la renta podrá incrementarse al renovarse el contrato si se produce un cambio significativo en los elementos que se indican a continuación, que debe tener un impacto en la actividad comercial en cuestión:
– las características del local;
– el uso previsto del local;
– las obligaciones respectivas de las partes;
– las condiciones del mercado local (Artículo L145-33 del Código de Comercio francés).
La variación de la renta resultante no podrá suponer un incremento superior al 10 % de la renta abonada durante el año anterior (Artículo L145-34 del Código de Comercio francés). Por ejemplo, un arrendador puede obtener un aumento de renta al renovar el contrato demostrando que las obras realizadas han modificado significativamente las características y mejorado sustancialmente el local arrendado (jurisprudencia consistente reiterada por el Tribunal Supremo francés, Tercera Sala Civil, 7 de septiembre de 2022, n.º 21-160613).
El empresario también puede, y quizás más importante, obtener el mantenimiento o incluso la reducción de la renta al renovar el contrato demostrando la ausencia de un aumento o incluso una disminución de estos elementos. En este sentido, no existe límite legal a la posible reducción de la renta, y esta ausencia es legal (Tribunal Supremo francés, Tercera Sala Civil, 12 de noviembre de 2020, n.º 20-15.179). Esto resulta ventajoso para el arrendatario, ya que puede, por ejemplo, reducir la renta a la mitad si procede.
Tras la crisis sanitaria, el arrendatario comercial suele encontrar esto ventajoso por diversas razones. Por ejemplo, se observa una disminución del número de visitantes en las ciudades turísticas debido a las restricciones administrativas o una disminución del valor de los alquileres.
Cláusula de indexación y cláusula de ingresos
El contrato de arrendamiento también puede incluir una cláusula de indexación o de ingresos (basada en la facturación o los ingresos del hotel, restaurante o cafetería). Esta cláusula permite al arrendador aumentar el alquiler un 10 % anual, pero solo si su valor actual supera la cuarta parte del valor inicial.
La cláusula de ingresos permite que el alquiler varíe según los ingresos del negocio: si estos aumentan, el alquiler se incrementará según los términos acordados en el contrato.
La cláusula de indexación o de ingresos también permite reducciones de alquiler debido a la crisis económica (menores importes de alquiler) o a una disminución en la facturación del hotel, restaurante o cafetería.
Sin embargo, una cláusula de ajuste de alquiler que solo permita aumentos debe considerarse nula, ya que el arrendatario no podría beneficiarse de una reducción de alquiler por indexación. En este tipo de cláusula, cada parte debe asumir el riesgo de un aumento de alquiler que le resulte desfavorable. Solo debe invalidarse la cláusula prohibida (Tribunal Supremo francés, Tercera Sala Civil, 12 de enero de 2022, n.º 21-11.169).
Específico del sector hotelero (Artículo R145-10 del Código de Comercio francés)
Si el local es de uso exclusivo (no puede utilizarse para otro fin sin reformas importantes y costosas), el alquiler puede estar sujeto a fluctuaciones sustanciales.
El hecho de que la clientela del restaurante dependa en gran medida del hotel es prueba suficiente del carácter exclusivo del local (Tribunal Superior de París, 24 de enero de 2018, asunto 17/00017, Sala 5, Sección 4LC).
El alquiler del hotel se calculará en función de su facturación teórica: bien mediante el método hotelero (aplicado por el juez), que combina la ocupación máxima y real del establecimiento con los valores brutos y netos del alquiler, bien mediante el método inmobiliario, que combina la facturación con el coste de inversión del arrendatario.
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
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