Comprar o vender una propiedad comercial es una operación estratégica que suele ser compleja y arriesgada desde el punto de vista financiero, legal y fiscal.
Pueden intervenir varios profesionales: agencias inmobiliarias, notarios y abogados.
Cada uno de estos profesionales ofrece un nivel de apoyo diferente.
La elección del agente adecuado dependerá de los servicios que solicite el comprador o vendedor.
Cuando un empresario desea vender o comprar un negocio, generalmente consulta con un abogado especializado en derecho mercantil.
Cuando un empresario desea vender o comprar una propiedad comercial o residencial, el primer paso suele ser contactar con una agencia o agente inmobiliario.
El papel del agente o agente inmobiliario es principalmente comercial. Su función es facilitar la difusión de información sobre la propiedad en el mercado (publicidad), conectar a compradores y vendedores y, si es necesario, negociar el precio de compraventa en beneficio del cliente.
Los honorarios de los agentes inmobiliarios suelen oscilar entre el 5% y el 10% del precio de la propiedad.
Sin embargo, las agencias no ofrecen asesoramiento legal ni fiscal previo a la transacción y, lo que es más importante, no están autorizadas a redactar escrituras de compraventa de inmuebles.
En ocasiones, redactan contratos preliminares de compraventa, pero no todas las agencias lo hacen. Para la redacción de la escritura definitiva de compraventa, tradicionalmente la remiten al notario.
El notario participa en la firma de la escritura de compraventa y, a veces, también del contrato preliminar.
Su función es verificar la información, redactar la escritura de compraventa y garantizar el cumplimiento de las formalidades legales (publicidad, registro fiscal).
Contrariamente a la creencia popular, los notarios no tienen el monopolio de las transacciones inmobiliarias, y muchas se realizan sin su intervención.
Si bien se requiere la presencia de notarios para redactar las escrituras de compraventa de bienes inmuebles, que generan impuestos de transmisión del 7 al 8% del precio de venta, no se requiere su presencia para redactar las escrituras de compraventa de sociedades mercantiles (SCI, SA, SARL, SAS, etc.).
La escritura de compraventa se formaliza sin notario, lo que permite ahorrar en sus honorarios, reducir los gastos de registro y, a menudo, obtener un impuesto sobre las ganancias de capital más favorable.
Además, incluso en las compras de bienes inmuebles, los notarios no participan en la estrategia de negociación ni en el análisis exhaustivo de los aspectos comerciales o fiscales de la transacción.
Los abogados, en cambio, que gestionan transacciones inmobiliarias o comerciales estándar, intervienen desde el principio.
El abogado se encarga de verificar la exactitud y validez de los documentos presentados, negociar el precio y garantizar la transacción.
Si bien el notario interviene en la redacción de la escritura de compraventa de un inmueble, el papel del abogado consiste en:
– encontrar un comprador en nombre del vendedor o un vendedor en nombre del comprador del negocio o las acciones;
– verificar la exactitud y validez de los documentos presentados;
– evaluar los riesgos y beneficios de la venta del negocio o las acciones;
– negociar el precio de compraventa a petición del cliente: al alza para el vendedor y a la baja para el comprador del negocio o las acciones;
– asistir al cliente en la obtención de financiación bancaria;
– asesorar al cliente sobre las implicaciones legales y fiscales de la compraventa y garantizar la optimización fiscal de la transacción, en particular en lo que respecta a las ganancias o pérdidas de capital;
– redactar los contratos preliminares de compraventa de inmuebles y brindar apoyo integral al cliente durante todo el proceso de compraventa.
– Finalmente, y lo más importante, redacta las escrituras de compraventa de sociedades (SA, SARL, SAS, SCI, etc.) propietarias de inmuebles sin necesidad de notario, garantizando así la seguridad jurídica para todas las partes.
En su trabajo, garantiza la confidencialidad de las comunicaciones y el secreto profesional.
Y, sobre todo, el abogado garantiza que no tiene ningún conflicto de intereses.
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
Abogado ante la Corte
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