الأسئلة الشائعة

عقد الإيجار التجاري هو عقد لاستئجار عقار أو محل (مثل: محل تجاري) تُمارس فيه أنشطة تجارية أو صناعية أو حرفية، مثل المطاعم والحانات والفنادق والنوادي الليلية والمخابز ومحلات الحلويات والصيدليات والمرائب وشركات البناء ومحلات المجوهرات وتجار الألماس والصاغة.

تبلغ مدة عقد الإيجار التجاري، من حيث المبدأ، 9 سنوات. ولا ينتهي العقد بعد انقضاء هذه المدة، بل يُمدَّد عند انتهائها. كما يمنح عقد الإيجار التجاري المستأجر حق تجديده عند انتهاء مدته.

وقد تكون هذه المدة أقصر.

تتم مراجعة الإيجار التجاري كل 3 سنوات وفقًا لمؤشر إيجارات الأنشطة التجارية (ILC)، ما لم ينص أحد بنود العقد على مدة أخرى للمراجعة (مثل: سنة واحدة) وطريقة مختلفة لها (مثل: شرط فهرسة متغيرة مرتبط بتطور رقم المعاملات...).

للاستفادة من النظام القانوني لعقود الإيجار التجاري، يجب استيفاء 4 شروط مجتمعة:

1. أن يتمتع المستأجر بصفة تاجر أو أن يكون شركة تجارية ومسجلًا في السجل الوطني للمؤسسات (RNE)؛
2. أن يتعلق الإيجار بعقار أو محل مخصص لنشاط تجاري أو حرفي أو صناعي؛
3. استغلال أصل تجاري (مثل: مطعم أو فندق أو مقهى...)؛
4. إبرام عقد إيجار تجاري.

إذا لم يتوافر أحد هذه الشروط، فلا يمكن للشركة أو المؤسسة الاستفادة من النظام القانوني لعقود الإيجار التجاري وما يوفره من مزايا وحماية.

يمنح نظام عقود الإيجار التجاري التاجر حق تجديد العقد عند انتهاء مدته، التي تكون عادةً 9 سنوات، كما يمنحه الحق في الحصول على تعويض إذا أنهى المؤجر العقد.

ويتعيّن على المؤجر دفع تعويض الإخلاء، بما يعادل قيمة الأصل التجاري، مضافًا إليه تكاليف الانتقال والفصل من العمل.

تعويض الإخلاء هو تعويض مالي يدفعه المؤجر إلى التاجر عندما يرفض تجديد عقد الإيجار التجاري ويُلزم المستأجر بمغادرة المحل.

ويعادل هذا التعويض قيمة الأصل التجاري، مضافًا إليها تكاليف فصل العاملين والانتقال.

وبالتالي، لا يجوز لمالك العقار إخلاء المستأجر التاجر من دون دفع تعويض يعادل قيمة الأصل التجاري الذي يستغله، إضافةً إلى تكاليف الانتقال وفصل العاملين. ويكون التعويض أقل إذا تمكن التاجر من إعادة مزاولة نشاطه في مكان آخر قريب.

لكن إذا ارتكب التاجر مخالفة جسيمة لعقد الإيجار التجاري، مثل عدم دفع الإيجار أو ممارسة نشاط غير مصرح به في العقد، كتشغيل نادٍ ليلي بدلًا من مطعم، فلا يحق له المطالبة بتعويض الإخلاء.

وينطبق الأمر نفسه إذا أثبتت الجهات الإدارية أن المبنى غير صحي أو أنه لا يمكن إشغاله بأمان.

في حالة إعادة بناء العقار، يتمتع التاجر السابق المستفيد من عقد الإيجار التجاري بحق الأولوية في استئجار محل داخل المبنى الجديد.

عقد تأجير الأصل التجاري وإدارته هو عقد إيجار يُبرم بين تاجر مالك للأصل التجاري (المؤجر) وتاجر آخر (المستأجر المدير)، بهدف تمكين هذا الأخير من استغلاله.

تُحدَّد مدة العقد باتفاق مشترك بين التاجر مالك الأصل التجاري والمستأجر المدير الذي يتولى استغلاله. ويمنح المالك المستأجر المدير حق الانتفاع بأصله التجاري بهدف تنمية رقم معاملاته. وفي المقابل، يدفع المستأجر المدير بدلًا ماليًا يتكون من الإيجار والنفقات المرتبطة باستغلال الأصل التجاري، مثل تكاليف العاملين والمعدات والتشغيل وغيرها.

تكمن فائدة هذا العقد للمستأجر المدير في تمكينه من استغلال مشروع تجاري من دون شرائه. فعندما لا تتوافر لشخص الإمكانات المالية اللازمة لشراء مشروع تجاري، يتيح له هذا العقد استغلاله. ومع ذلك، فإنه ينمّي رقم معاملات منشأة لا يملكها، ورغم استفادته من نتائجها طوال مدة العقد، يتعيّن عليه إعادة المحل ومفاتيحه إلى مالك الأصل التجاري عند انتهائه. وبذلك يكون قد طوّر المشروع ورفع قيمته من دون أن يصبح مالكًا له.

يمكن الاتفاق على منح المستأجر المدير خيار شراء الأصل التجاري عند انتهاء العقد، مما يتيح له تطوير المشروع لحسابه الخاص.

يتمثل بيع حصص الشركة في قيام أحد الشركاء ببيع الحصص التي يمتلكها في رأس مال الشركة إلى مشترٍ، بينما يتمثل بيع الأصل التجاري في بيع جميع عناصره المادية، مثل المعدات، وغير المادية، مثل عقد الإيجار التجاري وقاعدة العملاء والعلامة والاسم التجاري ومعظم العقود وغيرها.

يؤدي بيع الأصل التجاري إلى انتقال النشاط التجاري إلى مشترٍ جديد. ولذلك، يُحتجز ثمن البيع في حساب ضمان لعدة أشهر حتى يتمكن الدائنون من تقديم اعتراضاتهم والمطالبة بسداد ديونهم من ثمن البيع، قبل تحويل الرصيد المتبقي إلى البائع. وقد ينتظر البائع بذلك عدة أشهر قبل استلام الرصيد المتبقي من ثمن بيع الأصل التجاري، بينما يحصل المشتري، من حيث المبدأ، على أصل تجاري خالٍ من الديون.

أما عند بيع حصص الشركة، فتظل الشركة نفسها هي التي تستغل الأصل التجاري.

ولا يتغير سوى شركاء الشركة، ولذلك لا يوجد خطر اختفاء المدين، ولا يُحتجز ثمن البيع، من حيث المبدأ، في حساب ضمان. ومع ذلك، ولحماية مشتري الحصص من انخفاض قيمة الأصول أو زيادة الديون المرتبطة بالبائع والتي تظهر بعد البيع، غالبًا ما يتم الاتفاق على بند يضمن بموجبه البائع حقوق المشتري، وهو ضمان الأصول والخصوم (GAP).

ضمان الأصول و/أو الخصوم هو ضمان يُستخدم عند قيام البائع ببيع حصص في شركة، بهدف حماية المشتري من أي زيادة مستقبلية في الخصوم أو انخفاض في قيمة الأصول ناتج عن سبب سابق لعملية البيع، مثل عدم قيام أحد العملاء، الذي صدرت له فاتورة قبل البيع، بسدادها بعد إتمام البيع.

وكضمان، يطلب المشتري غالبًا من البائع إيداع مبلغ مالي لدى أمين ضمان متفق عليه، حتى يمكن الرجوع إلى هذا المبلغ بعد البيع إذا ظهر دين جديد أو تبيّن أن قيمة الأصول الفعلية أقل من القيمة المحددة.

يمكن الإفراج عن المبلغ تدريجيًا وبقيم متناقصة مع مرور الوقت، على سبيل المثال: مبلغ مودع لدى أمين ضمان تم اختياره باتفاق الطرفين عند البيع في عام 2020 = 20,000 يورو؛ عام 2021 = 15,000 يورو؛ عام 2022 = 10,000 يورو؛ عام 2023 = 5,000 يورو؛ وعام 2024 = انتهاء ضمان الأصول والخصوم.

عقد الإيجار الموسمي هو عقد إيجار يُبرم طوال مدة موسم سياحي صيفي أو شتوي، ولا يجوز أن تتجاوز مدة الموسم 6 أشهر.

يرتبط عقد الإيجار الموسمي بممارسة نشاط موسمي.

يُستخدم هذا النوع من العقود بكثرة من قِبل التجار في منتجعات التزلج والمنتجعات الساحلية، كما يمكن إبرامه في المدن الكبرى طوال مدة أحد المواسم.

إذا تجاوزت مدة عقد الإيجار الموسمي 6 أشهر، فقد يُعاد تصنيفه باعتباره عقد إيجار مؤقتًا أو عقد إيجار تجاريًا.

وبالتالي، فإن عقدًا يمتد على موسمين لمدة إجمالية قدرها 9 أشهر، هما موسما الشتاء والصيف، واستمر لأكثر من 35 عامًا، لا يستوفي شروط عقد الإيجار الموسمي. ومن حيث المبدأ، سيُعاد تصنيفه باعتباره عقد إيجار تجاريًا.

توجد وسائل عديدة لتمويل شراء نشاط تجاري. وفيما يلي بعض أمثلة طرق التمويل:

• القروض المصرفية: يُنصح بالتواصل مع عدة بنوك ومقارنة عروضها؛
• التمويل الذاتي والقروض داخل المجموعة: من خلال المساهمة الشخصية أو القروض بين شركات المجموعة الواحدة؛
• ائتمان البائع: يمنح البائع مشتري النشاط التجاري مهلة لسداد الثمن بعد توقيع عقد الشراء، مثل سداده على أقساط شهرية.

غالبًا ما يتردد البائعون في منح المشترين ائتمانًا من البائع، لأنه إذا لم يسدد المشتري الأقساط الشهرية، فلن يكون أمام بائع الأصل التجاري أو حصص الشركة خيار آخر سوى رفع دعوى قضائية ضد المشتري.

• المستثمرون الأفراد أو شركات الاستثمار: يمثل المستثمرون وشركات الاستثمار أيضًا فرصة لتمويل شراء أصل تجاري أو حصص شركة، سواء بتمويل العملية بالكامل أو باستكمال المساهمة الشخصية أو القرض المصرفي؛
• تقنية سلسلة الكتل والعملات المشفرة: تتيح تمويل العديد من عمليات شراء الأصول التجارية وحصص الشركات والأسهم والعقارات.

تتحقق الأرباح الرأسمالية عند بيع حصص أو أسهم بسعر يفوق سعر الشراء، الذي يشمل ثمن شراء الحصة أو السهم مضافًا إليه المصاريف والضرائب المرتبطة بعملية الشراء.

يُطبق الاقتطاع الجزافي الموحد (PFU)، المعروف باسم «الضريبة الموحدة» (Flat Tax)، على عائدات رأس المال بنسبة 30%، منها 12.8% ضريبة على الدخل (IR) و17.2% مساهمات اجتماعية مفروضة على عائدات الأصول.

يبلغ الحد الأدنى لرسوم التسجيل الواجب دفعها 25 يورو.

يمثل الربح الرأسمالي الناتج عن التنازل عن أصل تجاري الفرق بين سعر شراء الأصل التجاري وسعر بيعه. ويتحقق الربح الرأسمالي عندما يكون سعر البيع أعلى من سعر الشراء.

لتحديد ما إذا كان الربح الرأسمالي قصير الأجل أو طويل الأجل، يجب معرفة المدة التي احتفظ خلالها المالك بالأصل التجاري.

يُعد الربح الرأسمالي قصير الأجل إذا كان الأصل التجاري قد تم شراؤه منذ مدة لا تتجاوز سنتين، بينما يُعد طويل الأجل إذا تم شراؤه منذ أكثر من سنتين.

*يُضاف صافي الربح الرأسمالي قصير الأجل إلى الدخل الخاضع للضريبة وفقًا للقواعد المعمول بها، ويخضع لضريبة الدخل وفق سلم تصاعدي تتراوح نسبته بين 0% و45%.

كما يخضع لمساهمات اجتماعية بنسبة 17.2% مفروضة على عائدات الأصول.

يمكن لصاحب المشروع الفردي اختيار توزيع الضريبة بالتساوي على ثلاث سنوات، تشمل السنة التي تحقق فيها الربح الرأسمالي والسنتين التاليتين.

*يخضع صافي الربح الرأسمالي طويل الأجل لضريبة إجمالية بنسبة 30% في إطار الاقتطاع الجزافي الموحد (PFU)، منها 12.8% ضريبة على الدخل (IR) و17.2% مساهمات اجتماعية مفروضة على عائدات الأصول.

ومع ذلك، يمكن للمكلفين بالضريبة اختيار إخضاع جميع عائداتهم من رؤوس الأموال المنقولة وأرباحهم الرأسمالية للسلم التصاعدي لضريبة الدخل، مضافًا إليه المساهمات الاجتماعية بنسبة 17.2%.

بالنسبة إلى الشركات التي تبيع أصلًا تجاريًا أو حصصًا أو أسهمًا:

*إذا كانت خاضعة لضريبة الشركات، فتُطبق النسبة العادية لضريبة الشركات، وهي 25%، على الأرباح الرأسمالية قصيرة الأجل وطويلة الأجل. ويمكن، بصورة استثنائية، تطبيق نسبة مخفضة قدرها 15% على الشركات الصغيرة والمتوسطة التي لا يتجاوز مبلغ أرباحها 42,500 يورو.

*بالنسبة إلى الشركات الخاضعة لضريبة الدخل، يخضع الربح الرأسمالي لنظام الأرباح الصناعية والتجارية (BIC):

-الربح الرأسمالي قصير الأجل: السلم التصاعدي لضريبة الدخل
-الربح الرأسمالي طويل الأجل: الضريبة الموحدة بنسبة 30%

قد تُطبق أنظمة ضريبية خاصة.

الشركة ذات المسؤولية المحدودة (SARL) هي شركة تجارية تقتصر فيها مسؤولية الشركاء على قيمة مساهماتهم في رأس المال. ويجب أن تضم شريكين على الأقل و100 شريك كحد أقصى. ولا يُشترط حد أدنى لرأس المال. ولا يكون التاجر مسؤولًا عن ديون الشركة من أمواله الشخصية، إلا إذا ارتكب أخطاء إدارية جسيمة تثبت بحكم قضائي وتبرر امتداد المسؤولية إلى أمواله الشخصية، مثل عدم التصريح بتوقف الشركة عن الدفع ضمن المواعيد القانونية أو ارتكاب مخالفات مالية.

شركة المساهمة المبسطة (SAS) هي شركة تجارية يجب أن تضم مساهمين اثنين على الأقل، ويمكن أن يكون المساهمون أشخاصًا طبيعيين أو اعتباريين. ويبلغ الحد الأدنى المطلوب لرأس المال يورو واحدًا. ويمكن تأسيسها لممارسة أي نوع من الأنشطة، باستثناء بعض القطاعات الخاضعة لتنظيم خاص، مثل بعض المهن الحرة المنظمة. وتتميز هذه الشركة بمرونة أكبر من شركة المساهمة، كما أن الوضع القانوني لمديرها يجعلها غالبًا أكثر جاذبية من الشركة ذات المسؤولية المحدودة (SARL).

شركة المساهمة (SA) هي شركة تجارية يجب أن تضم مساهمين اثنين على الأقل، أو 7 مساهمين إذا كانت مدرجة في البورصة، من دون حد أقصى لعدد المساهمين. ويمكن أن يكون المساهمون أشخاصًا طبيعيين أو اعتباريين. ويبلغ الحد الأدنى المطلوب لرأس المال 37,000 يورو. ويمكنها ممارسة أي نوع من الأنشطة، باستثناء بعض القطاعات الخاضعة لتنظيم خاص، مثل بعض المهن الحرة المنظمة.

يمكن للتاجر نقل ثلاثة أرباع قيمة حصص أو أسهم شركته، سواء بالملكية الكاملة أو بحق الانتفاع، إلى أبنائه أو زوجه أو أحد أصوله، من دون دفع رسوم الهبة أو الميراث.

للاستفادة من الميزة الضريبية التي يوفرها ميثاق دوتريل، يجب استيفاء عدة شروط:

• يجب أن تمارس الشركة نشاطًا صناعيًا أو تجاريًا أو حرفيًا أو زراعيًا أو مهنيًا حرًا، أو أن تكون شركة قابضة نشطة.
• يجب أن يكون رئيس الشركة والمستفيدون منه دون مقابل قد تعهدوا تعهدًا جماعيًا بالاحتفاظ بالحصص أو الأسهم لمدة سنتين، بالاشتراك مع الشركاء الآخرين إذا كان هناك عدة شركاء، وأن يكون هذا التعهد ساريًا وقت انتقال الملكية.
• يجب أن يشمل هذا التعهد ما لا يقل عن 17% من الحقوق المالية و34% من حقوق التصويت في الشركات غير المدرجة في البورصة، أو ما لا يقل عن 10% من الحقوق المالية و20% من حقوق التصويت في الشركات المدرجة في البورصة.
• بعد انتقال الملكية، يجب على كل وارث أو موهوب له أو موصى له أن يتعهد، ضمن إقرار التركة أو عقد الهبة، بالاحتفاظ بالحصص أو الأسهم المنقولة لمدة لا تقل عن أربع سنوات تبدأ من تاريخ انتهاء التعهد الجماعي.
• يجب على أحد الشركاء الموقعين ممارسة نشاط مهني داخل الشركة طوال مدة التعهد الجماعي وخلال السنوات الثلاث التالية لانتقال الملكية. ويجب أن يكون هذا النشاط هو نشاطه المهني الرئيسي إذا كانت الشركة من شركات الأشخاص، أو أن يتولى وظيفة إدارية فيها.

عقد الامتياز التجاري هو عقد يمنح بموجبه مانح الامتياز، وهو مالك العلامة التجارية والخبرة الفنية، صاحبَ الامتياز، وهو شركة مستقلة، الحق في استغلال علامته التجارية وخبرته الفنية لحسابه الخاص بهدف تسويق المنتجات أو تقديم الخدمات و/أو توزيعها.

*يهدف عقد التوزيع إلى قيام المورّد بتسليم البضائع إلى موزّع يتولى تسويقها.

يتيح عقد التوزيع بالامتياز للموزّع الاستفادة من الخبرة الفنية للعلامة التجارية وشهرتها. وفي المقابل، يلتزم الموزّع بشراء احتياجاته من مانح الامتياز، مع احترام حجم المشتريات أو الحصص المحددة في العقد.

يهدف عقد التوريد إلى قيام المورّد بتسليم البضائع إلى عميله، سواء كان فردًا أو شركة.

تتمثل أهم المخاطر التي يجب تجنبها عند توقيع هذه العقود فيما يلي:

• بنود الحصرية غير الملائمة لطبيعة العلاقة؛
• فرض حجم توريد أو شراء مفرط في هذا النوع من العقود؛
• تحديد مدة حصرية طويلة للغاية قد يعرّض الشركة العميلة الموقعة على العقد، أي شركتك، للخطر.