Naturaleza del Arrendamiento Comercial y la Actividad Especificada en el Contrato
Un contrato de arrendamiento no se convierte en comercial simplemente por la actividad que se realiza en el local. En otras palabras, una cafetería, hotel, restaurante o discoteca no puede operar sin un contrato de arrendamiento comercial de 3, 6 o 9 años (salvo en casos excepcionales, como un contrato a corto plazo). Además, una cafetería, hotel, restaurante o discoteca no puede operar en locales destinados a uso profesional o incluso residencial, aunque la actividad comercial se realice solo en una parte del local. Tampoco puede operar en una parte del local comercial que no esté específicamente destinada a tal fin.
La naturaleza y la actividad del local comercial son consideraciones cruciales al operar una cafetería, hotel o restaurante en un espacio comercial.
Por lo tanto, si el propietario de un negocio desea ofrecer servicio de comida caliente (por ejemplo, un restaurante tradicional o una kebabería), un bar de karaoke o una discoteca, pero el contrato de arrendamiento o el reglamento del condominio solo permiten servicios de comida que no generen molestias, deberá:
• solicitar permiso al propietario para añadir una actividad nueva o adicional si el contrato prohíbe olores o ruidos molestos;
• solicitar al propietario que convoque una asamblea general de la comunidad de propietarios para modificar el reglamento del condominio si este impide dicha actividad (por ejemplo, un sótano mencionado en el reglamento del condominio, pero que el propietario ha convertido en una cocina con un sistema de extracción instalado hace 10 años).
Esto aplica incluso si las modificaciones ya se han realizado.
En esta situación, el propietario suele solicitar un aumento del alquiler, sobre todo porque la nueva actividad, en principio, generará nuevos ingresos para el dueño del negocio.
Este es el caso, por ejemplo, del Café Hotel Restaurante Discoteca, que está llevando a cabo importantes reformas para ampliar su zona de restaurante incorporando la cocina trasera, lo que supone un aumento de 20 m² en la superficie. La reforma también incluye la eliminación de un tabique en una oficina, convirtiéndola en una zona de venta de 5 m², y la reducción del tamaño del vestíbulo que da acceso a los baños, creando así una zona de bar de 3 m². Estas reformas, que liberan espacio para mesas adicionales y, por lo tanto, 28 m² más de superficie de venta, requieren la autorización del propietario. Este también suele solicitar un aumento del alquiler debido al cambio parcial en el uso del local.
Si el Café Hotel Restaurante Discoteca realiza actividades no autorizadas por el contrato de arrendamiento, el propietario o el reglamento de la comunidad, corre el riesgo de…
1 – Acciones legales por parte del arrendador, quien solicitará:
• El cumplimiento de la cláusula de rescisión, es decir, el desalojo del hotel, restaurante o discoteca (CHRD): el arrendador generalmente solicitará esto mediante un procedimiento sumario, es decir, con mucha rapidez, y lo registrará oficialmente en un plazo promedio de dos a tres meses (el plazo promedio para un procedimiento sumario).
• Daños y perjuicios e intereses a cargo exclusivamente del hotel, restaurante o discoteca, además del monto del alquiler restante hasta la finalización del contrato de arrendamiento comercial.
2 – Sanciones adicionales:
• El cierre administrativo temporal o permanente del establecimiento por parte del prefecto, la intervención de la SACEM (Sociedad Francesa de Autores, Compositores y Editores Musicales) y la SPRE (Sociedad Francesa de Gestión de Derechos de Reproducción) en caso de uso de música, para recuperar los derechos de autor, que pueden ascender a sumas sustanciales, a las que se aplicarán recargos y penalizaciones. Arrendamiento Comercial
3 – Posibles Sanciones:
• Multas elevadas, o incluso el cierre del establecimiento si se comete una infracción, especialmente dentro del mismo.
Ejemplo: Clientes que salen de una discoteca o restaurante donde otros clientes estaban bailando participan en una pelea que causa lesiones o muertes en las inmediaciones del establecimiento, aunque esta actividad no esté permitida. Una discoteca que permite bailar sin autorización se expone a estas sanciones. De igual manera, permitir que los clientes bailen en un restaurante al menos dos veces puede conllevar que el establecimiento sea reclasificado como discoteca y se exponga a los riesgos mencionados.
Finalmente, el hecho de que otro negocio opere una actividad no autorizada en el edificio no significa que la cafetería, hotel, restaurante o discoteca pueda hacer lo mismo.
Por ejemplo: una tienda de kebabs o un karaoke operan en el mismo edificio que su negocio, pero las molestias por olores o ruido están prohibidas por el contrato de arrendamiento o el reglamento del condominio: no es posible hacer lo mismo, incluso si el propietario es el mismo.
Independientemente de que el propietario sea el mismo o no, la tolerancia no equivale a autorización, y un hotel, restaurante o cafetería (HORECA) que actúe de la misma manera sin autorización estará sujeto a las sanciones mencionadas anteriormente.
Finalmente, también es importante tener en cuenta que, incluso si cuenta con la autorización del propietario del edificio (o del propietario del negocio en el caso de un contrato de arrendamiento con administración), o de la comunidad de propietarios, un cambio de uso o la incorporación de una nueva actividad no necesariamente conllevará la revocación de ciertas autorizaciones administrativas.
Por ejemplo, el uso del local cambia cuando se modifica su finalidad, tanto dentro como fuera del mismo. Este es precisamente el caso cuando un restaurante se convierte en un bar de shisha. Además de las cuestiones relativas a la extracción de humos y la instalación de un sistema de ventilación, que requieren obras y la autorización del propietario, este también debe autorizar la actividad no estipulada en el contrato de arrendamiento. Del mismo modo, las terrazas no pueden utilizarse para servir shisha (arghilés), bajo pena de revocación de los permisos administrativos correspondientes.
Otro punto importante: si se modifica la actividad estipulada en el contrato de arrendamiento, ya sea parcial o totalmente, sin la autorización del propietario y, en su caso, de la comunidad de propietarios, no se pueden contabilizar los ingresos generados por esta nueva actividad. De hecho, estos ingresos son precarios y pueden desaparecer de la noche a la mañana mediante un procedimiento iniciado por el propietario o la comunidad de propietarios. Por lo tanto, el comprador (o el arrendatario-administrador) no puede tenerlos en cuenta al poner el negocio a la venta (o arrendarlo). Ejemplo: el funcionamiento no autorizado de una pista de baile y un área de karaoke en un restaurante, lo que genera un consumo significativo de alcohol, tal como se estipula en el contrato de arrendamiento.
Finalmente, estos problemas también surgen durante la renovación del contrato.
Por lo tanto, la celebración o renovación de un contrato de arrendamiento comercial requiere la asistencia de un abogado especializado en cafés, hoteles, restaurantes y discotecas. Este abogado le asesorará desde el principio sobre las cláusulas más adecuadas para su negocio y participará en la redacción del contrato, así como en cualquier modificación que el hotel, restaurante o cafetería (HORECA) desee realizar durante la vigencia del contrato. También le representará en los tribunales en estos asuntos.
El abogado le ayudará a evitar los escollos y riesgos mencionados anteriormente, de los que el propietario del negocio a menudo no es consciente y que pueden llevar a la pérdida total de los ingresos del establecimiento y, por consiguiente, al fracaso del negocio.
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
Abogado ante la Corte
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