Subarrendamiento de Locales Comerciales
Los operadores de HRCD (denominados «arrendatarios») suelen desear generar ingresos a partir de una parte del local que arriendan a un arrendador (denominado «arrendador») sin arrendar su negocio.
Mientras que un arrendamiento implica la transferencia de todos los aspectos de la actividad comercial del arrendatario al arrendatario gestor, el subarrendamiento solo implica poner a disposición un local que el HRCD arrendatario tiene derecho a usar en virtud de un contrato de arrendamiento.
Por lo tanto, varias empresas del mismo grupo, en particular cadenas hoteleras o de restaurantes, pueden subarrendar locales de una empresa matriz o filial.
Una PYME HRCD que opere un hotel, restaurante o discoteca también puede subarrendar sus locales.
En la mayoría de los casos, los hoteles, restaurantes y cafeterías (HRCD) o las cadenas hoteleras y de restaurantes celebran uno de los siguientes acuerdos:
– un contrato de subarrendamiento comercial firmado con un subarrendatario para fines exclusivamente comerciales,
– o un contrato de subarrendamiento derivado de su propio contrato de arrendamiento de uso mixto (locales comerciales con viviendas contiguas).
Por lo tanto, el subarrendamiento de locales comerciales para HRCD está sujeto a las siguientes normas principales:
1- Autorización obligatoria del arrendador para permitir que el inquilino CHRD subarriende:
Esta obligación se aplica a todos los HRCD.
El subarrendamiento debe estar autorizado mediante una cláusula en el contrato de arrendamiento o por el arrendador durante la vigencia del mismo.
En este último caso, el HRCD debe notificar al arrendador su intención de subarrendar. Se recomienda hacerlo a través de un agente judicial para evitar problemas posteriores, aunque también puede hacerse mediante carta certificada con acuse de recibo.
El arrendador debe participar en la firma del contrato de subarrendamiento, independientemente de que esté autorizado o tenga conocimiento del mismo.
Tras recibirlo, el arrendador dispone de 15 días para indicar si desea ejercer su derecho a participar en el contrato de subarrendamiento. Si no responde, el subarrendamiento se autoriza automáticamente.
La autorización puede ser implícita, pero en ese caso, debe derivarse de una acción clara e inequívoca por parte del arrendador.
El mero conocimiento del subarrendamiento por parte del arrendador y su falta de reacción no se puede interpretar como su consentimiento.
Por otro lado, por ejemplo, una carta del arrendador al subarrendatario autorizándolo a realizar trabajos constituye un consentimiento tácito al subarrendamiento.
En ausencia de un acuerdo, el arrendador tiene derecho, sin tener que pagar indemnización por desahucio, a rescindir el contrato de arrendamiento vigente o, si no ejerce este derecho, a negarse a renovarlo con el HRCD en perjuicio del subarrendatario, quien tampoco podrá reclamar indemnización.
Al redactar el contrato de subarrendamiento, el subarrendatario debe tomar varias precauciones.
Se recomienda incluso que el subarrendatario solicite al arrendatario que acredite el cumplimiento de estos trámites.
Si el subarrendatario tiene alguna duda sobre el cumplimiento de los trámites por parte del arrendatario, puede solicitar autorización para que el subarrendamiento sea legalmente vinculante.
Asimismo, se recomienda que el subarrendatario solicite al arrendatario, antes de firmar el contrato de subarrendamiento, que se comprometa a notificar al arrendador la recepción del contrato una vez firmado. Esto podría servir como prueba del acuerdo tácito del arrendador en caso de que el inquilino no solicite su autorización.
Una pregunta muy común se refiere al subarriendo de habitaciones amuebladas por unos días, una semana, un mes o un año en hoteles. Si esto no está estipulado en el contrato de arrendamiento, generalmente se requiere el consentimiento del arrendador, ya sea una sola vez durante toda la duración del contrato o cada vez que el hotelero firma un contrato de subarriendo, lo cual resulta extremadamente engorroso.
Por lo tanto, los hoteles, restaurantes y cafeterías (HRCD) tienen mucho interés en negociar sus contratos de arrendamiento cuidadosamente e incluir esta opción de subarriendo desde el principio, ya que una solicitud al arrendador durante la vigencia del contrato puede resultar en una negativa o en la aprobación solo con un aumento del alquiler.
2 – El arrendatario solo puede subarrendar su local para la actividad autorizada por el contrato de arrendamiento:
El arrendador suele verse sorprendido cuando el arrendatario, y por lo tanto el subarrendatario (con o sin autorización del HRCD), realiza una actividad no estipulada en el contrato, a menudo además de la actividad autorizada.
Primer ejemplo: Un hotel, restaurante o cafetería (HRCD) no puede subarrendar el local (o parte de él) para la operación de una discoteca (según la definición de la SACEM), cuando el contrato de arrendamiento solo autoriza actividades hoteleras o de restauración.
Segundo ejemplo: Si un arrendatario desea subarrendar el espacio auxiliar de la planta baja para el negocio de hotel, restaurante o cafetería (HRCD) que se desarrolla en la planta baja en la zona comercial (por ejemplo, instalar una cocina o un almacén anexo a un restaurante, o una pista de baile en un hotel).
Esto no se aplica a la puesta a disposición del espacio auxiliar para un empleado.
Tercer ejemplo: El inquilino no puede subarrendar un sótano designado como tal en el reglamento del condominio y convertido en cocina por el hotel, restaurante o cafetería (HRC). En este caso, el inquilino debe obtener el consentimiento expreso o tácito del propietario del edificio (por ejemplo, el consentimiento derivado de la participación del propietario en las reformas) y, además, convocar una asamblea general para modificar el reglamento del condominio.
Por lo tanto, el consentimiento del propietario es obligatorio para que el HRCD, y en consecuencia su subarrendatario, pueda realizar cualquier actividad distinta a la estipulada en el contrato de arrendamiento comercial.
El consentimiento del propietario debe obtenerse antes de cualquier actividad no autorizada.
Si la actividad ya ha comenzado, el contrato de arrendamiento puede rescindirse y, por consiguiente, también el subarrendamiento. Sin embargo, un consentimiento explícito posterior del propietario puede resolver el asunto. Por lo tanto, el HRCD tiene un gran interés en regularizar esta situación.
Si el arrendador no da su consentimiento expreso o tácito, el inquilino (y por lo tanto el subarrendatario) corre el riesgo de que se rescinda el contrato de arrendamiento (y el de subarrendamiento) sin indemnización por desahucio.
Incluso si la nueva actividad legal está autorizada, el inquilino a menudo se enfrentará a un aumento de renta por parte del arrendador, ya que el subarrendamiento le permite incrementarla, especialmente, aunque no exclusivamente, si el inmueble incluye espacio residencial.
Por ello, es recomendable incluir una cláusula de autorización de subarrendamiento desde el inicio del contrato de arrendamiento comercial para el inquilino hotelero, restaurante o cafetería (HRCD).
3. El subarrendatario debe cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento principal y la normativa administrativa de salud y seguridad:
El arrendatario debe exigir a su subarrendatario que cumpla con todas las obligaciones que le corresponden como propietario del negocio. Por lo tanto, el contrato de subarrendamiento debe incluir estas obligaciones.
En particular, el arrendatario debe asegurarse de que su subarrendatario respete el uso previsto del local, tal como se establece en el contrato de arrendamiento principal.
Por ejemplo, el subarrendatario no puede operar un negocio como:
– restaurante: en la vivienda contigua,
– bar en Arguila: en un local destinado exclusivamente a uso hotelero.
Por consiguiente, se recomienda a los hoteles, restaurantes y cafeterías (HRCD) verificar minuciosamente la actividad comercial real de su subarrendatario; de lo contrario, el arrendador puede rescindir el contrato de arrendamiento comercial sin indemnización por desalojo.
4. La renta:
El subarrendamiento no puede implicar que el subarrendatario pague un alquiler superior al del arrendatario principal (HRCD); de lo contrario, el arrendador puede solicitar un ajuste del alquiler.
De igual forma, el arrendador puede emprender acciones legales contra el subarrendatario por impago del alquiler, hasta el importe adeudado por este:
Por ejemplo, si el subarrendatario paga 500 € de alquiler al arrendador, esta cantidad generalmente representa el máximo que el arrendador puede reclamarle.
5- Duración del subarriendo para hoteles, restaurantes y cafeterías (CHRD) y su renovación:
No puede exceder la duración del contrato de arrendamiento principal: por ejemplo, si el contrato inicial vence en 5 años, el subarriendo no puede exceder los 5 años.
– Subarriendo total: el subarrendatario puede solicitar directamente la renovación del contrato al arrendador, incluso si el contrato principal ha finalizado.
– Subarriendo parcial: *Esto podría ser, por ejemplo, un hotel que subarrienda parte de su local a un restaurante con el consentimiento del arrendador.
*Esto también podría incluir un restaurante que subarrienda su local residencial contiguo al CHRD.
En ambos casos, el arrendatario debe autorizar o rechazar la renovación del subarriendo y verificar previamente la duración del contrato de arrendamiento principal, ya que no puede subarrendar por un período superior al estipulado en su propio contrato.
El alquiler también se revisa al renovar el contrato de arrendamiento comercial.
El arrendador debe ser informado de la solicitud de renovación del subarriendo por parte del subarrendatario.
6- El subarriendo de un contrato de arrendamiento comercial tiene las mismas consecuencias que el contrato de arrendamiento principal en caso de no renovación o rescisión:
• No renovación:
Si el arrendatario principal renueva su contrato, debe aceptar la renovación del subarriendo. En caso de no renovación, debe pagar una indemnización por desalojo al subarrendatario, salvo que exista una causa justificada prevista por la ley tras un procedimiento judicial (por ejemplo : impago del alquiler del subarriendo por parte del subarrendatario).
El subarrendatario también puede solicitar la renovación directamente al arrendador si el arrendatario principal incumple el contrato.
• Terminación del contrato de arrendamiento:
Aunque el subarrendamiento tenga una duración de 9 años, se extingue simultáneamente con el contrato principal si este último está vigente pero se rescinde tras una sentencia judicial en contra del arrendatario.
Por lo tanto, el operador de HRCD debe supervisar periódicamente las actividades de su subarrendatario para evitar la terminación del contrato.
En consecuencia, los arrendatarios de HRCD deben consultar con abogados especializados en derecho HORECA para la redacción de contratos de subarrendamiento comercial y así mitigar los riesgos mencionados.
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
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