DERECHO COMERCIAL – ARRENDAMIENTO COMERCIAL – SUBARRIENDO
Cuando un hotel, restaurante o cafetería (HRC) tiene un contrato de arrendamiento comercial, puede subarrendar parte del local para generar ingresos.
El arrendatario del HRC pondrá a disposición el local que ocupa según los términos de su contrato de arrendamiento.
El subarrendamiento es, por lo tanto, diferente de un contrato de administración de arrendamiento, que implica la transferencia de la operación del arrendatario del HRC y todos los activos del negocio al administrador del arrendamiento.
El subarrendamiento está permitido para los HRC, ya sean microempresas, pymes o empresas matrices y filiales.
En la mayoría de los casos, los propietarios de una cafetería, hotel o restaurante suscriben uno de los siguientes contratos:
– un contrato de subarrendamiento comercial firmado con un subarrendatario para fines exclusivamente comerciales, o
– un contrato de subarrendamiento derivado de la existencia de un contrato de uso mixto: este contrato abarca un local comercial con una vivienda contigua. El administrador, que no tiene intención de ocupar parte del local, suele optar por subarrendarlo para maximizar la rentabilidad de su negocio.
Condiciones
Al redactar un contrato de subarrendamiento, es necesario tomar varias precauciones. El subarrendamiento de un local comercial está sujeto a las siguientes normas principales:
*Autorización obligatoria del arrendador
El arrendador debe autorizar al arrendatario a subarrendar. Como medida de precaución, el arrendatario negociará una cláusula de subarrendamiento en el contrato con el arrendador u obtendrá una autorización por escrito del arrendador durante la vigencia del contrato.
La autorización verbal para subarrendar supone un gran riesgo para el arrendatario, incluso si el subarrendamiento lleva vigente muchos años. De hecho, si el arrendador emprende acciones legales para rescindir el contrato de arrendamiento por este motivo, podría surgir una disputa sobre la validez de dicha autorización; el arrendatario tendrá dificultades para demostrar que se le concedió.
Esta obligación se aplica a todos los negocios del sector de la hostelería.
FORMALES
Si la autorización se incluye en el contrato de arrendamiento o se concede durante su vigencia, el arrendatario debe informar al arrendador de su intención de subarrendar.
Es recomendable hacerlo a través de un agente judicial para evitar problemas futuros, aunque también puede hacerse mediante carta certificada con acuse de recibo. El arrendador debe participar en la firma del contrato de subarrendamiento, independientemente de que el subarrendamiento esté autorizado o tenga conocimiento del mismo.
Tras recibir la solicitud, el arrendador dispone de 15 días para indicar si tiene intención de ejercer su derecho a participar en el contrato de subarrendamiento. Si el arrendador no responde, el subarrendamiento se considera autorizado.
La autorización puede ser implícita, pero en ese caso, debe demostrarse mediante una acción clara por parte del arrendador. Nota: El mero hecho de que el arrendador tenga conocimiento del subarriendo y su falta de reacción no se interpreta como consentimiento. Sin embargo, por ejemplo, una carta del arrendador al subarrendatario autorizándolo a realizar trabajos constituye un consentimiento tácito para el subarriendo.
Si el arrendador no ha consentido el subarriendo y este se está llevando a cabo, tiene las siguientes opciones:
– emprender acciones legales para rescindir el contrato de arrendamiento vigente: de esta manera, no tendrá que pagar una indemnización por desahucio al inquilino que ha incumplido sus obligaciones legales al permitir un subarriendo no autorizado, o
– negarse a renovar el contrato de arrendamiento del inquilino, perjudicando así al subarrendatario, quien tampoco podrá reclamar la renovación de su contrato de subarriendo ni ninguna indemnización por desahucio.
Trámites para el subarrendatario
Antes o al mismo tiempo que se firma el contrato de subarrendamiento, el subarrendatario debe solicitar al arrendatario que se comprometa a notificar al arrendador sobre la firma del contrato y a proporcionar la prueba de dicha notificación.
Una vez firmado el contrato de subarrendamiento, el subarrendatario (hotel, restaurante o establecimiento de catering) debe solicitar a su arrendatario que presente la prueba de haber cumplido con estos trámites.
Si existe alguna duda sobre si el arrendatario (hotel, restaurante o establecimiento de catering) ha cumplido con los trámites requeridos, el subarrendatario (hotel, restaurante o establecimiento de catering) puede solicitar dicha autorización al arrendador, lo que hará que el subarrendamiento sea vinculante para todas las partes.
El problema suele surgir cuando el arrendador emprende acciones legales para desalojar al arrendatario (hotel, restaurante o establecimiento de catering) y, por consiguiente, al subarrendatario (hotel, restaurante o establecimiento de catering), debido a que el subarrendamiento no fue autorizado.
Aunque no exista una autorización escrita del arrendador, el subarrendatario podría argumentar que el propietario ha dado su consentimiento tácito al subarrendamiento, ya que el contrato le fue notificado por un agente judicial y el arrendador no ha respondido. Sin embargo, esta solución es arriesgada, por lo que se recomienda que el subarrendatario (hotel, restaurante o establecimiento de catering) obtenga una autorización escrita del arrendador.
EL CASO DEL SUBARRIENDO DE HABITACIONES AMUEBLADAS
Una pregunta muy común se refiere a los hoteles que subarriendan habitaciones amuebladas por unos días, una semana, un mes o un año. Muchos hoteles se ven involucrados en esta práctica. Para « cubrir sus gastos », muchos hoteles « tradicionales » alquilan habitaciones amuebladas a sus huéspedes durante estos periodos. Por ejemplo, una empresa podría querer subarrendar una habitación durante seis meses para un ejecutivo o empleado que trabaja lejos de casa.
En principio, se requiere el consentimiento del arrendador para subarrendar estas habitaciones amuebladas, ya sea mediante un acuerdo general que cubra toda la duración del contrato de arrendamiento, o con cada contrato de subarrendamiento firmado por el hotelero. Sin embargo, esta última opción es extremadamente engorrosa.
Por lo tanto, los hoteles, restaurantes y cafeterías (HRC) tienen motivos de sobra para negociar cuidadosamente su contrato de arrendamiento e incluir esta opción de subarrendamiento desde el principio, ya que una solicitud al arrendador durante la vigencia del contrato puede resultar en una negativa o en la aprobación solo con un aumento del alquiler.
*La actividad debe estar autorizada por el contrato de arrendamiento.
Trámites
El arrendatario (hotel, restaurante o cafetería) puede desear subarrendar a su subarrendatario (hotel, restaurante o cafetería) para que realice una nueva actividad. También puede haber heredado una situación del anterior operador del hotel, quien subarrendó a pesar de que el contrato no autorizaba dicha actividad (por ejemplo : servir comida cuando el contrato solo permite el servicio de comida fría).
Siempre se debe obtener el consentimiento del arrendador para subarrendar a un subarrendatario que realice una actividad no autorizada por el contrato. Por lo tanto, es obligatorio no iniciar dicha actividad sin el consentimiento del arrendador.
El arrendador debe aceptar la inclusión de esta nueva actividad tanto en el contrato de arrendamiento principal como en el de subarrendamiento. A menudo, también se requerirá la autorización de la junta general de copropietarios para aprobar el nuevo uso propuesto del inmueble.
Por ejemplo, no es posible subarrendar:
• un local, o parte de él, para el funcionamiento de una discoteca (según la definición de la normativa de la SACEM), cuando el contrato de arrendamiento solo autoriza actividades hoteleras o de restauración.
• una vivienda accesoria en la planta baja para uso comercial, como la que utiliza el arrendatario en la planta baja (por ejemplo, la instalación de una cocina o una pista de baile anexa a un hotel).
Esto no se aplica a la puesta a disposición de la vivienda para un empleado.
• un sótano designado como tal en el reglamento de la comunidad para su conversión en cocina: en este caso, el subarrendatario no solo debe obtener el consentimiento expreso (o tácito) del propietario del edificio, sino también convocar una junta general de copropietarios para modificar el reglamento de la comunidad y obtener las autorizaciones administrativas necesarias.
El inquilino suele heredar esta situación ilegal. Antes de subarrendar, es obligatorio que el inquilino regularice la situación con el propietario; de lo contrario, se arriesga a una demanda por rescisión del contrato de arrendamiento sin indemnización y, por lo tanto, a la pérdida de su cafetería, hotel, restaurante o discoteca.
Es posible la rescisión del contrato de arrendamiento, y por consiguiente, también la del subarrendamiento (sin derecho a indemnización por desalojo ni para el inquilino ni para el subarrendatario).
Un acuerdo explícito posterior del propietario puede poner fin a la disputa, pero esta solución no se recomienda a menos que el hotel, restaurante o cafetería (HORECA) haya heredado esta situación. Por lo tanto, el inquilino tiene todo el interés en regularizarla.
Para obtener la autorización para operar un negocio legalmente nuevo, el inquilino del sector HORECA que desea subarrendar para rentabilizar su negocio a menudo se enfrenta a una solicitud del propietario para aumentar el alquiler.
Por ello, se recomienda incluir una cláusula de autorización de subarrendamiento en el contrato de arrendamiento comercial del arrendatario.
*Las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento principal y de la normativa administrativa de salud y seguridad se aplican al subarrendatario.
El arrendatario debe exigir a su subarrendatario que cumpla con todas las obligaciones que le corresponden como hotel, restaurante o cafetería (HORECA). Por consiguiente, el contrato de subarrendamiento debe incluir dichas obligaciones.
Se debe realizar un informe sobre el estado del inmueble antes o al mismo tiempo que se firma el contrato de subarrendamiento.
El arrendatario también debe asegurarse de que su subarrendatario cumpla con el uso permitido del local, tal como se define en el contrato de arrendamiento principal, así como con todas las leyes, reglamentos administrativos y resoluciones administrativas relativas al sector HORECA (por ejemplo, horarios de cierre, zonas de terraza permitidas, etc.).
No se podrán realizar obras ni modificaciones sin el consentimiento tanto del arrendatario como del arrendador.
El subarrendatario deberá abonar la parte que le corresponda de los gastos del local subarrendado, en proporción a la superficie que tenga a su disposición, y también será responsable de sus propios gastos (electricidad, teléfono, etc.).
El subarrendatario deberá contratar un seguro comercial que cubra los riesgos del alquiler y los riesgos derivados de su actividad profesional.
Por lo tanto, se recomienda al arrendatario verificar minuciosamente la actividad comercial real del subarrendatario y su cumplimiento de todas las obligaciones estipuladas en el contrato de arrendamiento. De lo contrario, el arrendador podrá emprender acciones legales para rescindir el contrato de arrendamiento comercial sin indemnización por desahucio.
*La renta
El subarrendamiento no podrá implicar que el subarrendatario pague una renta superior a la del arrendatario original; de lo contrario, el arrendador podrá solicitar un ajuste de la renta.
Asimismo, el arrendador podrá emprender acciones legales contra el subarrendatario por impago de la renta, hasta el importe de la renta abonada por el arrendatario original.
*Duración del subarrendamiento y renovación
La duración del subarrendamiento no podrá exceder la duración del contrato de arrendamiento principal. El arrendador debe ser informado de la solicitud del subarrendatario para renovar el contrato de subarriendo.
No está permitido subarrendar (ni ceder) el inmueble a un tercero.
Dos escenarios:
– Subarriendo total: El subarrendatario puede solicitar directamente la renovación del contrato de arrendamiento al arrendador, incluso si el contrato principal ha finalizado.
– Subarriendo parcial: Esto podría implicar, por ejemplo, que un hotel o restaurante subarriende parte de su local a otro restaurante con el consentimiento del arrendador.
En ambos casos, el arrendatario debe autorizar o rechazar la renovación del subarriendo y verificar previamente la duración del contrato principal, ya que no puede subarrendar por un período superior al estipulado en su propio contrato.
El alquiler también se revisa al renovar el contrato de arrendamiento comercial. Para más información, haga clic aquí.
*El subarriendo de un local comercial conlleva las mismas condiciones que el contrato principal en caso de no renovación o rescisión.
No renovación
Si el arrendatario principal renueva su contrato, debe aceptar la renovación del subarriendo. Si no renueva el subarriendo, deberá pagar una indemnización por desahucio al subarrendatario, salvo que exista una causa justificada establecida por ley tras un procedimiento judicial (por ejemplo, impago del alquiler por parte del subarrendatario o que este realice una actividad no autorizada por el contrato o el acuerdo de subarriendo).
El subarrendatario también puede solicitar la renovación directamente al arrendador si el arrendatario principal incumple sus obligaciones.
Terminación del Contrato de Arrendamiento
Si bien los contratos de subarrendamiento suelen tener una duración de 9 años (o 3, 6 o 9), finalizan al mismo tiempo que el contrato principal cuando este último aún está vigente pero ha sido rescindido, ya sea de mutuo acuerdo o, más comúnmente, por una sentencia judicial en contra del arrendatario.
Por lo tanto, los subarrendatarios deben elegir cuidadosamente a su arrendatario y revisar minuciosamente el contrato de arrendamiento otorgado al hotel, restaurante o cafetería (HRC) por el arrendador. Si el arrendatario realiza una actividad no autorizada por el contrato o subarrienda el local para una actividad no estipulada ni permitida por el contrato principal, el subarrendatario podría enfrentar las consecuencias de una acción de terminación del contrato.
A su vez, el arrendatario del HRC también debe supervisar periódicamente las actividades del subarrendatario para evitar la terminación del contrato.
Por lo tanto, los hoteles, restaurantes y cafeterías (HRC), ya sean arrendatarios o subarrendatarios, deben buscar asesoramiento de abogados especializados en HRCD para la redacción de contratos de subarrendamiento comercial, con el fin de evitar el riesgo de perder su contrato de arrendamiento en caso de que una de las partes incumpla sus obligaciones.
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
Abogado ante la Corte
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