Esta suma de dinero, pagada por el gestor del hotel, restaurante y servicio de catering (HORECA) al arrendador del local arrendado, garantiza al arrendador frente a defectos en el mantenimiento o reparación del local y frente al impago del alquiler y otros gastos.
► ¿Qué es un depósito de garantía?
El depósito de garantía, comúnmente, aunque erróneamente, denominado aval, es una suma de dinero que el gestor del hotel, restaurante y servicio de catering (HORECA) paga al arrendador del local arrendado para asegurar la correcta ejecución del contrato de arrendamiento. Debe incluirse una cláusula que especifique la naturaleza de las reclamaciones garantizadas por el depósito. Habitualmente, el depósito sirve como garantía para el arrendador frente a:
– defectos en el mantenimiento o reparación del local (los informes de estado al inicio y al final del contrato son obligatorios);
– impago del alquiler y otros gastos.
► ¿Cuánto es?
El arrendador fija el monto, pero es común negociar. Generalmente, equivale a un trimestre si se paga por adelantado y a dos trimestres si se paga a posteriori. En la práctica, los arrendadores suelen solicitar un depósito de garantía equivalente a dos trimestres (2 o 6 meses de alquiler).
El depósito de garantía se calcula sobre la base del alquiler sin incluir impuestos.
Es común incluir una cláusula en los contratos de arrendamiento para ajustar el depósito de garantía, teniendo en cuenta la indexación del alquiler y el índice especificado en el contrato (generalmente, el índice de alquileres comerciales).
► ¿Es obligatorio el depósito de garantía?
Si bien es muy común en la práctica (por no decir universal), la ley no lo exige.
► ¿Cómo se financia el depósito de garantía?
Generalmente lo cobra el arrendador. A solicitud del inquilino, y para facilitar el inicio de las operaciones, el arrendador puede eximir del depósito de garantía al firmar el contrato. En la práctica, el inquilino suele entregar un cheque que solo se cobrará durante la vigencia del contrato de arrendamiento, una vez que el nuevo operador de hotel, restaurante o cafetería (HORECA) cuente con ingresos suficientes. Sin embargo, esta solución no es recomendable, ya que conlleva el riesgo de que el arrendador cobre el cheque antes de la fecha acordada.
Para los nuevos operadores de HORECA que carecen de suficiente liquidez o que no desean agotar significativamente sus reservas, un préstamo de una cervecería —ya sea a través de un distribuidor de bebidas o no— es una práctica común. Esto les permite financiar el lanzamiento de su negocio y el depósito de garantía a cambio de un contrato de suministro de cerveza.
► ¿El depósito de garantía genera intereses?
Sí, si el depósito de garantía supera el equivalente a dos meses de alquiler. El tipo de interés aplicable será el del Banco de Francia para préstamos con garantía de valores.
► ¿Cuál es el tratamiento fiscal del depósito de garantía?
Para el arrendador, no constituye un ingreso, ya que no está destinado a ser retenido. El hotel, restaurante o cafetería arrendatario (HRC) debe registrarlo en su balance como un activo financiero. Se gravarán los intereses percibidos.
► ¿Qué sucede con el depósito si se vende el edificio o establecimiento, si el HRC se arrienda o si se subarrienda el local?
– Si la propiedad arrendada se vende durante el plazo del contrato, el propietario original generalmente devuelve el depósito de garantía al nuevo arrendador. Por lo tanto, el HCR arrendatario debe solicitar su devolución al finalizar el contrato.
– Si el HRC se vende, el comprador generalmente reembolsa el depósito de garantía al vendedor.
– Si el HRC se subarrienda, el subarrendatario lo paga al arrendatario.
– En el caso de un contrato de gestión de arrendamiento, se acuerda un depósito de garantía, generalmente equivalente a entre 3 y 6 meses de alquiler, que el arrendatario-administrador paga al propietario del hotel.
► ¿Cuándo debe devolverse el depósito de garantía?
El arrendador deberá devolver el depósito de garantía al inquilino (hotel, restaurante o cafetería) al finalizar el contrato de arrendamiento, dentro de un plazo razonable (estimado entre dos y tres meses después de la salida). El depósito también se devolverá al administrador del local al finalizar el contrato, una vez liquidadas todas las cuentas.
El propietario del local (o negocio) que retenga indebidamente el depósito de garantía se expone a ser condenado, obligado a devolverlo y a enfrentar sanciones penales.
► ¿En qué condiciones puede el arrendador quedarse con el depósito de garantía?
Este depósito de garantía se utiliza para cubrir cualquier saldo pendiente adeudado por el inquilino al finalizar el contrato de arrendamiento, así como cualquier gasto en que el arrendador del local o negocio pueda incurrir debido al inquilino.
Para los contratos de arrendamiento firmados o renovados a partir del 5 de noviembre de 2014, los arrendadores ya no pueden repercutir todos los gastos a sus inquilinos.
« El Decreto N.° 2014-1317 del 3 de noviembre de 2014, que implementa la Ley Pinel N.° 2014-626 del 18 de junio de 2014, enumera los gastos que no pueden ser transferidos a cafés, hoteles, restaurantes y clubes nocturnos (CHRD), por ejemplo:
– Impuestos, tasas y cargos de los cuales el arrendador o propietario del local o edificio es legalmente responsable; en particular, el impuesto sobre actividades económicas locales (CET);
– Sin embargo, el arrendador puede cobrar al CHRD el impuesto predial y otros impuestos prediales, así como los impuestos, tasas y cargos relacionados con el uso del local, el edificio o un servicio del cual el inquilino se beneficie directa o indirectamente;
– Gastos relacionados con el cobro de alquileres.
– En un complejo de edificios, cargos, impuestos, tasas y costos de obras relacionados con unidades vacantes o atribuibles a otros inquilinos.
Las reparaciones se refieren a la estructura y la solidez general del edificio.
Las siguientes son responsabilidades obligatorias del arrendador:
– Reparaciones mayores (muros de carga, bóvedas, sustitución de vigas y cubiertas, diques, muros de contención y cercas) (Artículo 606 del Código Civil);
Ejemplo: si un arrendador incluye los gastos de reparación de techos y renovación de fachadas en los cargos del inquilino, este puede impugnarlos ante el arrendador o ante los tribunales.
Desde el 5 de noviembre de 2014, ya no es posible repercutir estos gastos al inquilino. Este es un cambio significativo para cafeterías, hoteles, restaurantes y discotecas, ya que estos gastos podían ser muy elevados. A partir de ahora, los inquilinos ya no tendrán que pagarlos.
– Gastos relacionados con obras destinadas a subsanar desperfectos o a adecuar la propiedad arrendada o el edificio en el que se encuentra a la normativa vigente, siempre que se consideren reparaciones mayores (Artículo 606 del Código Civil). »
Lea también el artículo: Mantenimiento y reparación de locales comerciales en el sector de la hostelería.
Por lo tanto, es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario al redactar contratos de arrendamiento, gestión o subarrendamiento, así como al comprar o vender propiedades hoteleras, para determinar el tratamiento de los depósitos de garantía, que pueden ser considerables. El objetivo es limitar el riesgo de tener que asumir cargos injustificados o excesivos y garantizar una financiación adecuada.
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
Abogado ante la Corte
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