Arrendar un local comercial para hotel, restaurante, cafetería o discoteca: ¿Cómo reducir el alquiler?
La Ley Pinel introdujo numerosos cambios en los arrendamientos comerciales, especialmente en lo referente al alquiler, la distribución de los gastos y su transferencia. Se aplica a los arrendamientos comerciales renovados o firmados a partir del 1 de septiembre de 2014.
En principio, el alquiler se fija mediante un acuerdo entre el propietario del local comercial y el arrendatario que gestiona el hotel, restaurante, cafetería o discoteca. Sin embargo, el alquiler de un arrendamiento comercial (también conocido como «arrendamiento 3-6-9») puede reducirse cada tres años (revisión trienal) o al finalizar el plazo de nueve años (renovación del arrendamiento). Otros mecanismos de reducción del alquiler pueden estipularse en el contrato desde el inicio.
Principio de indexación de alquileres al Índice de Alquileres Comerciales (ILC)
Anteriormente, los alquileres comerciales se indexaban al Índice de Costos de Construcción (ICC), pero este índice fluctuaba demasiado y a menudo perjudicaba al arrendatario.
Actualmente, los alquileres comerciales se indexan generalmente al Índice de Alquileres Comerciales (ILC).
Tras cada tres años, el arrendatario puede solicitar una reducción del alquiler si el ILC ha disminuido. Esta solicitud de revisión del alquiler puede enviarse al arrendador del local comercial mediante notificación judicial o carta certificada con acuse de recibo, a partir del día siguiente a la finalización del período de tres años.
Pago inicial
A menudo, el operador de un hotel, restaurante, cafetería o discoteca debe pagar un «pago inicial» al tomar posesión del local comercial. Este es un pago anticipado del alquiler. El objetivo del arrendador es compensar la diferencia entre el alquiler indexado y el valor real del alquiler del local. El arrendatario, por su parte, puede deducir este pago inicial de sus ganancias.
Cambios en las condiciones del mercado local
Además de una disminución en el Índice de Valor de Mercado Local (IMML), el operador de un hotel, restaurante, cafetería o discoteca puede solicitar una reducción del alquiler en caso de un deterioro de las condiciones del mercado local. Estas condiciones pueden empeorar, por ejemplo, tras el cierre de una línea de transporte público, el cierre de un gran comercio minorista, una empresa importante o un servicio administrativo cercano, o una disminución sustancial del número de residentes en la zona circundante al establecimiento. Sin embargo, el mero hecho de que los negocios vecinos hayan renegociado una reducción del alquiler con el mismo arrendador no da derecho al inquilino comercial a una reducción del alquiler según su contrato de arrendamiento comercial.
Este deterioro debe tener un impacto negativo en el negocio del hotel, restaurante, cafetería o discoteca para que pueda solicitar una reducción del alquiler según su contrato de arrendamiento comercial.
Por el contrario, si estos factores comerciales locales mejoran, el arrendador puede solicitar un aumento del alquiler sin límite hasta el valor de mercado del local comercial. Sin embargo, esta mejora no puede suponer un aumento superior al 10 % del alquiler pagado el año anterior.
También es posible un aumento, tanto al alza como a la baja, cuando el contrato de arrendamiento comercial tenga una duración superior a 12 años o en caso de cambio de uso.
Cláusula de Indexación y Cláusula de Ingresos
Gracias a la cláusula de indexación y la cláusula de ingresos, el alquiler de un contrato de arrendamiento comercial puede revisarse con mayor frecuencia que durante la revisión trienal. La revisión puede producirse en cuanto el alquiler haya variado más del 25 % con respecto al importe previamente acordado. En principio, el aumento del alquiler mediante estas cláusulas siempre está limitado al 10 % anual.
La cláusula de ingresos, por otro lado, permite ajustar el alquiler del contrato de arrendamiento comercial en función de la facturación o los ingresos del arrendatario, ya sea un hotel, restaurante, cafetería o discoteca.
Estas cláusulas son ventajosas para hoteles, restaurantes, cafeterías y discotecas, cuyos negocios se ven afectados por la situación económica actual, pero también pueden resultarles perjudiciales, ya que tienen efectos tanto al alza como a la baja.
El arrendador y el arrendatario comercial también pueden acordar indexar el alquiler del contrato de arrendamiento comercial a un índice distinto del ILC (Índice de Alquileres de Bajo Costo). Una cláusula de indexación es ilegal si solo permite la revisión al alza, prohibiendo cualquier revisión a la baja (Ccas. 3rd civ. 14 de enero de 2016, n°14-24.681, revocada por CA Paris, 7 de febrero de 2018, n°16-07.034).
Particularidades de los Arrendamientos Comerciales Hoteleros
El alquiler de un local comercial hotelero está sujeto a ciertas normas específicas. Los locales donde opera un hotel suelen clasificarse como de uso monovalente. Esto significa que se requerirían reformas importantes en el edificio para que pudiera utilizarse para cualquier otro fin que no sea hotelero.
El importe del nuevo alquiler de un hotel puede calcularse de la siguiente manera:
– El método hotelero, que utiliza la tasa de ocupación máxima y, posteriormente, la tasa de ocupación real del hotel con los valores de alquiler;
– O bien, el método inmobiliario, que utiliza la facturación del arrendatario y el coste de inversión.
Estos métodos pueden suponer un aumento significativo de los alquileres comerciales para el operador hotelero. Para ellos, resulta más ventajoso que el local arrendado se clasifique como de uso mixto.
Se considera que un inmueble es de uso mixto cuando en él se desarrollan varias actividades independientes, como un hotel y un restaurante con entradas separadas y clientela propia, y el local también puede utilizarse como bar o tienda (CA Aix-en-Provence, 25 de abril de 2019, n.º 15/18290).
La solicitud de renovación del contrato de arrendamiento comercial debe presentarse al menos seis meses antes de su vencimiento. Este plazo debe respetarse; de lo contrario, el arrendatario corre el riesgo de que el contrato se prorrogue más allá de los 12 años, y el arrendador podría exigir un aumento de la renta, cuyo límite máximo se fija en el valor de mercado.
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
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