Para garantizar la estabilidad de un negocio, es necesario ser propietario del local o gestionarlo mediante un contrato de arrendamiento comercial estándar de 3, 6 o 9 años (no un contrato a corto plazo).
El local debe, ante todo, cumplir con la normativa vigente.
No se puede realizar actividad comercial en locales destinados a uso profesional o residencial, ni siquiera en una parte del mismo.
Sin embargo, en un contrato de arrendamiento comercial, es posible reservar una parte del local para la residencia del administrador como actividad complementaria al negocio.
El propietario del negocio no puede desarrollar su actividad en una parte del local comercial no destinada a tal fin. Por ejemplo, en París, no se puede instalar una cocina ni hornos para la preparación de alimentos en un sótano.
Algunos contratos de arrendamiento son exclusivamente para uso comercial. El propietario podrá realizar todo tipo de actividades, pero deberá respetar la naturaleza y las características del edificio y, en general, el reglamento de la comunidad de propietarios. Por ejemplo, no pueden exigir reparaciones en la fachada y el suelo derivadas del almacenamiento de mercancías ni la instalación de unidades de aire acondicionado en una vivienda de un edificio antiguo (Tribunal de Casación francés, Tercera Sala Civil, 12 de abril de 2018, n.º 17-11.833).
Sin embargo, el hecho de que el arrendatario haya aceptado el local en el estado en que se encuentra no le impide solicitar ciertas reparaciones al arrendador.
En primer lugar, el arrendador debe realizar las reparaciones mayores (Artículo 606 del Código Civil francés: reparación de muros, techos, vigas y suelos). El arrendador también debe permitir al arrendatario desarrollar la actividad estipulada en el contrato de arrendamiento. Esta es la obligación del arrendador de entregar el local en condiciones habitables. Por ejemplo, si un arrendador ha firmado un contrato de arrendamiento con un arrendatario que permite la actividad de un restaurante, debe asumir los costes de la instalación de un sistema de extracción de humos y olores.
De igual modo, si el contrato de arrendamiento comercial estipula que el local puede estar abierto al público y este no lo permite, el arrendador es responsable de adecuar el local a la normativa vigente (Tribunal Supremo francés, Tercera Sala Civil, 4 de julio de 2019, n.º 18-17.107).
Finalmente, el arrendador sigue obligado a proporcionar un local que se ajuste al contrato de arrendamiento, en particular en lo que respecta a la actividad comercial permitida (artículo 1719 del Código Civil francés). Sin embargo, no está obligado a garantizar la viabilidad comercial del centro comercial que alberga el local arrendado. No obstante, si el contrato de arrendamiento contiene una cláusula (en este caso, anterior a la Ley Pinel) que estipula que el centro comercial debe tener un posicionamiento distintivo respecto a otros centros, no solo en términos de calidad ambiental, sino también en cuanto a su arquitectura y decoración, que deben estar cuidadosamente diseñadas, el arrendador estará obligado, en virtud del artículo 1134 del Código Civil francés, a cumplir con sus obligaciones contractuales con el arrendatario. Se ordenó al arrendador pagar una indemnización por daños y perjuicios, cuyo importe se determinó en función de los alquileres impagados por el inquilino (Tribunal de Casación francés, Tercera Sala Civil, 15 de diciembre de 2021).
Por lo tanto, si existe una cláusula explícita que establece que el arrendador debe garantizar un cierto nivel de viabilidad comercial para el local arrendado ubicado en un centro comercial, por ejemplo, una decoración específica o la calidad de los demás inquilinos, debe cumplirla. En consecuencia, es fundamental examinar detenidamente las cláusulas del contrato de arrendamiento.
Si un contrato de arrendamiento comercial permite al inquilino operar un negocio de pizzas para llevar y descubre que el local se construyó sin permiso de obra, esto le impide asegurar el local, impone importantes restricciones al potencial de desarrollo del negocio y limita su capacidad para venderlo debido al riesgo de perder el local en caso de una orden administrativa de demolición. La rescisión del contrato de arrendamiento se consideró imputable al arrendador, ya que, por la naturaleza del contrato y sin necesidad de una cláusula específica, el arrendador está obligado a entregar el inmueble arrendado al arrendatario y mantenerlo en condiciones de uso (Tribunal Supremo francés, Tercera Sala Civil, 1 de junio de 2022 / n.º 21-11.602).
¿Cómo puede un arrendatario añadir o modificar la actividad comercial estipulada en el contrato de arrendamiento?
Adición de una actividad relacionada o complementaria
Primero:
– Si el arrendatario modifica su actividad comercial por una ya estipulada en el contrato de arrendamiento, esto es perfectamente aceptable. Esto no constituirá una modificación del contrato y no podrá considerarse motivo para aumentar el alquiler.
– Del mismo modo, no es necesario solicitar el permiso del arrendador si la actividad se considera «incluida», es decir, si se relaciona naturalmente con la finalidad contractual inicial y su evolución en función de las prácticas o costumbres comerciales. El arrendador no puede aumentar el alquiler.
La actividad incluida se refiere a la evolución del negocio en función de los gustos y expectativas de los clientes. Por ejemplo, la venta de quiches, sándwiches croque-monsieur y pizzas es una actividad incluida dentro de la de una panadería y pastelería.
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
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