¿CÓMO GARANTIZAR LA COMPRA DE UN NEGOCIO EN EL SECTOR DE LA HOSTELERÍA?
Al adquirir un bar, brasserie, hotel, cafetería, restaurante o discoteca, el comprador debe tomar varias precauciones, ya que se le transfiere el contrato de arrendamiento comercial.
Al comprar un negocio, el comprador debe tomar varias precauciones. En primer lugar, debe revisar el contrato de arrendamiento: sus términos y duración restante, y el monto del alquiler. El comprador debe prever cualquier riesgo de que el alquiler se incremente más allá del límite legal, verificar si la actividad comercial estipulada en el contrato coincide con la actividad real del vendedor y conocer las normas de la copropiedad, especialmente en lo que respecta al mantenimiento y las reparaciones.
1. El comprador debe verificar los elementos esenciales del borrador del contrato preliminar de compraventa.
Antes de la ley del 19 de julio de 2019, la escritura de compraventa de una empresa debía contener varios datos obligatorios:
– el nombre del vendedor anterior, la fecha y naturaleza de su adquisición, y el precio de compra de los activos intangibles, el inventario y el equipo;
– el estado de cualquier gravamen o prenda sobre la empresa;
– la facturación obtenida durante los tres ejercicios fiscales anteriores al año de la venta, reduciéndose este periodo al tiempo de propiedad de la empresa si este era inferior a tres años;
– los resultados de explotación obtenidos durante el mismo periodo;
– el contrato de arrendamiento, su fecha, su duración, y el nombre y domicilio del arrendador y del cedente, si corresponde.
La omisión de alguno de estos datos podía invalidar la venta. Esta acción podía interponerse en el plazo de un año.
►Desde la entrada en vigor de la ley del 19 de julio de 2019, la omisión de alguno de estos datos ya no invalida el contrato de compraventa.
La acción de nulidad sigue siendo posible durante cinco años por error, dolo o coacción. Además, el comprador puede reclamar daños y perjuicios al vendedor por no haberle proporcionado información previa suficiente (Artículo 1112-1 del Código Civil francés).
En la práctica, al comprador le conviene solicitar todos estos datos para asegurar su inversión. Estos datos también protegen al vendedor, quien no puede ser considerado responsable por no revelarlos.
Sin embargo, otros elementos que el vendedor haya ocultado también pueden dar lugar a la nulidad de la venta: aquellos que son importantes para el comprador. Por ejemplo, la venta de un restaurante y su contrato de arrendamiento se anuló porque el vendedor no había informado al comprador de las actas de una reunión de la comunidad de propietarios que restringían el horario de funcionamiento del restaurante a servir comidas preparadas hasta las 20:00 horas. (Cass, Cámara Comercial, 6 de enero de 2021, 18-25.098).
2. El comprador puede imponer condiciones suspensivas para proteger su futura compra.
Para garantizar la compra de un negocio, se pueden incluir condiciones suspensivas, como que el futuro comprador obtenga un préstamo bancario. Si no se obtiene el préstamo, el comprador tiene derecho a no comprar, a menos que, por supuesto, haya incurrido en negligencia: por ejemplo, no haber presentado las solicitudes de préstamo con la documentación requerida a tiempo. Se pueden incluir muchas otras condiciones. El comprador puede condicionar la compra de un negocio a:
• La firma de un contrato de arrendamiento comercial idéntico al anterior: «renovación en las mismas condiciones».
Por ejemplo, un comprador acordó adquirir un negocio, sujeto específicamente a la condición suspensiva de que el contrato de arrendamiento comercial se renovara en las mismas condiciones. El arrendador aceptó la renovación entre el acuerdo preliminar y la venta. Sin embargo, exigió un alquiler indexado al índice estipulado en el contrato. El comprador intentó rescindir el acuerdo. El Tribunal de Apelación desestimó su demanda, ya que conocían esta cláusula de indexación al firmar el acuerdo preliminar (CA Douai, 31 de mayo de 2018, n.º 16/04360).
• Una cláusula que autoriza al arrendador a añadir una nueva actividad
Se recomienda al comprador solicitar el reglamento de la comunidad de propietarios, que especifica las actividades permitidas, para evitar sorpresas. Además, el inquilino solo puede ejercer la actividad o una de las estipuladas en el contrato de arrendamiento o en cualquier anexo, y por lo tanto, solo estas actividades pueden transferirse.
Si el posible comprador desea emprender una nueva actividad, debe solicitar al vendedor que negocie esta nueva actividad con el arrendador (o que inicie un procedimiento de cambio de uso simple o completo).
El comprador también puede adquirir el negocio y gestionarlo él mismo. En este caso, el inquilino se arriesga a un aumento del alquiler (o a un aumento superior al límite actual) por parte del arrendador.
En cualquier caso, el inquilino puede negociar con el propietario todas las cláusulas de actividad permitidas por el reglamento del condominio. Por ejemplo, firmar una adenda al contrato de arrendamiento que autorice a una crepería a ampliar su negocio para incluir un restaurante (una pizzería).
Por supuesto, el propietario debe asegurarse de que el local cumpla con la normativa e instalar un conducto de extracción que cumpla con los requisitos para la nueva actividad de restaurante autorizada.
• Una cláusula suspensiva sobre la obtención de autorizaciones administrativas
Al mismo tiempo que adquiere el negocio, el comprador puede desear realizar reformas.
Esto podría incluir, por ejemplo, mejoras que requieran un permiso o trabajos estructurales importantes que requieran un permiso de construcción. Si el comprador potencial no cuenta con estas autorizaciones, puede desistir de la compra sin penalización. Esto es particularmente importante para grandes inversiones.
• Una cláusula suspensiva que estipule que el vendedor debe rescindir ciertos contratos al momento de la venta o reembolsar ciertos préstamos
Los contratos que se transfieren al adquirir los activos del negocio incluyen el contrato de arrendamiento, las pólizas de seguro de propiedad, los contratos de publicación y los contratos laborales. El comprador puede desear rescindir ciertos contratos.
Si estos contratos no se rescinden o estos préstamos no se reembolsan, el comprador puede desistir sin penalización. En cuanto a los contratos laborales, un despido no se justifica por la venta de la empresa. Sin embargo, nada impide que el contrato se rescinda por otro motivo, como una mala conducta o una rescisión de mutuo acuerdo.
• Una cláusula que estipule que el vendedor, el comprador o ambos realizarán una auditoría entre el acuerdo preliminar y la venta.
Finalmente, deben tomarse ciertas precauciones con respecto a la valoración de la empresa. Es muy recomendable realizar una auditoría legal, social (en particular, de los contratos laborales), fiscal y financiera antes de la compra. Esta auditoría la llevará a cabo un bufete de abogados especializado, posiblemente en colaboración con la firma de contabilidad habitual de la empresa.
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
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