Al comprar un negocio, el comprador debe tomar varias precauciones.
Primero, el contrato de arrendamiento: sus términos y duración restante, y el monto del alquiler.
El comprador debe prever posibles aumentos de alquiler, verificar si la actividad comercial estipulada en el contrato coincide con la actividad real del vendedor y conocer las disposiciones del reglamento del condominio, especialmente en lo que respecta al mantenimiento y las reparaciones.
Verificar los elementos esenciales del borrador del contrato preliminar de compraventa.
Antes de la ley del 19 de julio de 2019, la escritura de compraventa de un negocio debía incluir varias cláusulas obligatorias:
– el nombre del vendedor anterior, la fecha y naturaleza de su adquisición, y el precio de compra de los activos intangibles, el inventario y el equipo;
– una declaración de cualquier gravamen o carga sobre el negocio;
– la facturación obtenida durante los tres ejercicios fiscales anteriores al año de la venta, reduciéndose este período al tiempo de propiedad del negocio si fue inferior a tres años;
– los resultados operativos obtenidos durante el mismo período;
– el contrato de arrendamiento, su fecha, su duración y el nombre y la dirección del arrendador y del cedente, si procede.
Si se omite alguno de estos datos, la venta podría quedar sin efecto. Esta acción podría interponerse en el plazo de un año.
Desde la entrada en vigor de la ley del 19 de julio de 2019, la ausencia de alguno de estos datos no invalida automáticamente el contrato de compraventa.
La acción de nulidad sigue siendo posible por error, dolo o coacción. Esta acción tiene una vigencia de cinco años. Además, el comprador también puede reclamar daños y perjuicios al comprador que no informó debidamente al vendedor con antelación (Artículo 1112-1 del Código Civil francés).
En la práctica, al comprador le conviene solicitar todos estos datos para proteger su inversión.
Estos datos también protegen al vendedor, quien no puede ser considerado responsable por no revelarlos.
Sin embargo, otros elementos también pueden dar lugar a la declaración de nulidad de la venta si el vendedor los ha ocultado: aquellos que son importantes para el comprador. Por lo tanto, el comprador no habría celebrado el contrato si hubiera tenido conocimiento de estos elementos al momento de la firma.
Por ejemplo, la venta de un restaurante y su contrato de arrendamiento se anularon porque el vendedor no informó al comprador sobre las actas de una reunión de la comunidad de propietarios que restringían el funcionamiento del restaurante a servir comidas preparadas hasta las 20:00 (Tribunal Supremo francés, Sala de Comercio, 6 de enero de 2021 (18-25.098)).
El comprador puede incluir condiciones suspensivas para proteger su futura compra:
Para garantizar la compra de un negocio, se pueden incluir condiciones suspensivas, por ejemplo, que el futuro comprador obtenga un préstamo bancario. Si no se obtiene el préstamo, el comprador tiene derecho a no comprar, a menos que, por supuesto, sea responsable, por ejemplo, si no presentó las solicitudes de préstamo con la documentación requerida a tiempo.
Puede haber muchas otras condiciones.
El comprador puede condicionar la compra. La compra de un negocio está supeditada a:
– la firma de un contrato de arrendamiento comercial idéntico al anterior: “renovación en las mismas condiciones”.
Por ejemplo, un comprador acordó adquirir un negocio, sujeto específicamente a la condición suspensiva de que el contrato de arrendamiento comercial se renovara en las mismas condiciones.
El arrendador aceptó la renovación entre el acuerdo preliminar y la venta.
Sin embargo, el arrendador exigió un alquiler indexado al índice estipulado en el contrato. El comprador intentó rescindir el acuerdo. El Tribunal de Apelación desestimó la demanda, ya que el comprador conocía esta cláusula de indexación al firmar el acuerdo preliminar (Tribunal de Apelación de Douai, 31 de mayo de 2018, n.º 16/04360).
– una cláusula que autorice al arrendador a añadir una nueva actividad:
Antes de comprar un negocio, es recomendable que el comprador solicite el reglamento de la comunidad de propietarios, que especifica las actividades permitidas, para evitar sorpresas.
Además, solo la actividad, o una de las actividades, estipuladas en el contrato de arrendamiento o en un anexo, que el inquilino puede realizar, son transferibles.
Si el comprador potencial desea emprender una nueva actividad, debe solicitar al vendedor que negocie esta nueva actividad con el propietario (o que inicie un procedimiento de cambio de uso, ya sea simple o completo).
También puede adquirir el negocio directamente. En este caso, el inquilino se arriesga a un aumento del alquiler (o a un aumento superior al límite actual) por parte del propietario.
En cualquier caso, el inquilino puede negociar con el propietario todas las cláusulas de actividad permitidas por el reglamento de la comunidad.
Por ejemplo, firmar un anexo al contrato de arrendamiento que autorice a una crepería a ampliar su negocio para incluir un restaurante (una pizzería).
Por supuesto, el arrendador debe asegurarse de que el local cumpla con la normativa e instalar un conducto de extracción que cumpla con los requisitos para la nueva actividad de restaurante autorizada.
– Cláusula suspensiva sobre la obtención de autorizaciones administrativas:
Al mismo tiempo que adquiere el negocio, el comprador puede desear realizar reformas.
Esto podría incluir, por ejemplo, reformas que requieran un permiso o trabajos estructurales importantes que requieran una licencia de construcción.
Si el comprador potencial no cuenta con estas autorizaciones, puede desistir de la compra sin penalización.
Esto es especialmente importante para grandes inversiones.
- Cláusula suspensiva que estipula que el vendedor debe rescindir ciertos contratos al momento de la venta o haber reembolsado ciertos préstamos:
Los contratos que se transfieren al comprar un negocio incluyen el contrato de arrendamiento, las pólizas de seguro de daños a la propiedad, los contratos de publicación y los contratos laborales.
El comprador puede desear rescindir ciertos contratos.
Si estos contratos no se rescinden o si estos préstamos no se reembolsan, el comprador puede desistir de la compra sin penalización. En cuanto a los contratos laborales, un despido no puede justificarse por la venta de un negocio. Sin embargo, nada impide la rescisión de un contrato por otro motivo, como mala conducta o rescisión de mutuo acuerdo.
- Una cláusula estipula que el vendedor, el comprador o ambos realizarán una auditoría entre el acuerdo preliminar y la venta.
Finalmente, deben tomarse ciertas precauciones con respecto a la valoración del negocio y, en particular, suele ser recomendable realizar una auditoría legal, social (especialmente de contratos laborales), fiscal y financiera antes de la compra.
Esta auditoría será realizada por un bufete de abogados especializado, posiblemente en colaboración con la firma de contabilidad habitual de la empresa.
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
Abogado ante la Corte
72 avenue de WAGRAM
75017 PARIS
Tel : 0156810580
Fax : 0142966492
Email : cabpetroussenko@wanadoo.fr
contact@cabinet-petroussenko.com