¿Quién tiene derecho a la indemnización por desahucio?
El arrendador de un local alquilado a una empresa puede rescindir el contrato de arrendamiento seis meses antes de su vencimiento.
El inquilino también puede solicitar la renovación del contrato seis meses antes o después de su vencimiento.
Por lo tanto, el arrendador tiene la opción de aceptar o rechazar la renovación del contrato en un plazo de tres meses desde la solicitud de renovación.
A menos que el arrendador acepte la renovación, en principio debe pagar una indemnización por desahucio a su inquilino.
Una reciente sentencia del Tribunal de Casación del 11 de enero de 2024 aclara que si un arrendador envía a su inquilino una notificación con una oferta de renovación del contrato que contiene cláusulas y condiciones diferentes a las del contrato anterior, excepto el alquiler —por ejemplo, un cambio en el tamaño del local y las obligaciones de mantenimiento del inquilino—, debe considerarse una notificación de rescisión con negativa a renovar, lo que da derecho al inquilino a una indemnización por desahucio. (Cass. 3rd Civ.; 11 de enero de 2024, n.º 22-20-872). Esta sentencia se aplica incluso si el inquilino permanece en el inmueble tras la notificación.
Por lo tanto, cuando un arrendador notifica a su inquilino, debe ofrecer las mismas condiciones que el contrato de arrendamiento anterior, salvo el alquiler si tiene intención de aumentarlo.
En caso de propiedad dividida, solo el usufructuario, que ostenta la condición de arrendador, es responsable de la indemnización por desahucio y puede rescindir el contrato (artículo L145-14 del Código de Comercio francés).
Si bien el usufructuario no puede otorgar ni renovar un contrato de arrendamiento comercial sin el consentimiento del propietario, sí puede rescindirlo sin él: solo el usufructuario ostenta la condición de arrendador y asume todas las obligaciones frente al inquilino. La indemnización por desahucio es responsabilidad exclusiva de los usufructuarios (Tribunal Supremo francés, Tercera Sala Civil, 19 de diciembre de 2019, n.º 18-26.162).
¿Existen excepciones a esta obligación de pagar la indemnización por desahucio?
Existen tres excepciones a esta obligación.
- El arrendador puede tener un motivo grave y legítimo para rescindir el contrato de arrendamiento con el arrendatario:
por ejemplo, un incumplimiento suficientemente grave del contrato:
retraso significativo o impago de la renta, subarrendamiento sin el consentimiento del arrendador, celebración de un contrato de administración de arrendamientos o realización de obras importantes no autorizadas por el arrendador.
Corresponde al arrendador probar el incumplimiento del arrendatario, por ejemplo, que este realizó obras sin su autorización (Tribunal de Apelación de Versalles, Duodécima Sala, 5 de enero de 2023).
También puede deberse a que el inquilino no se haya inscrito en el Registro Mercantil o haya cesado su actividad.
Si no existe una causa grave y legítima, esto no invalida la rescisión ni la negativa a renovar el contrato de arrendamiento. En consecuencia, el arrendador está obligado a indemnizar al inquilino por el desahucio.
Asimismo, un inquilino comercial tiene derecho a una indemnización por desahucio si el arrendador no le ha notificado formalmente mediante un agente judicial antes de denegar la renovación del contrato.
Esta notificación formal, que otorga al inquilino un mes para subsanar la situación, puede entregarse hasta el día en que el arrendador rescinda el contrato, y debe adjuntarse al mismo documento que la notificación de rescisión.
Si el inquilino espera dos años tras la negativa a renovar el contrato para enviar la notificación formal, tiene derecho a una indemnización por desahucio (Tribunal de Casación francés, Tercera Sala Civil, 21 de mayo de 1970).
Esta notificación formal debe exigir al inquilino que cese los incumplimientos del contrato de arrendamiento (falta de pago del alquiler, uso inadecuado del inmueble, es decir, falta de mantenimiento).
La ausencia total de notificación formal (o una notificación inválida por un defecto procesal) no invalida la notificación de rescisión, pero sí da derecho al inquilino a recibir una indemnización por desahucio del arrendador (Tribunal de Apelación de Rennes, 11 de mayo de 2022, n.º 18/07816).
- El edificio es declarado insalubre por la autoridad administrativa y debe ser demolido total o parcialmente, o se constata que, debido a su estado, el edificio ya no puede ser ocupado de forma segura.
Nota: Si el arrendador notifica a su inquilino la rescisión del contrato de arrendamiento con la negativa a renovarlo, acompañada de una oferta de indemnización por desahucio, y posteriormente el inmueble resulta destruido por un incendio y, por lo tanto, queda inutilizable, el arrendador no podrá reclamar el pago de dicha indemnización (artículos 1722 y 1741 del Código Civil). La imposibilidad absoluta y definitiva de utilizar el inmueble arrendado conforme a su finalidad prevista, o la necesidad de realizar obras cuyo coste supere su valor, se considera equivalente a la pérdida total del inmueble (Tribunal de Apelación de París, 13 de mayo de 2020, n.º 18/20097).
- El arrendador tiene la intención de ocupar la vivienda anexa al negocio, reconvertirla en vivienda o construir un edificio residencial en el terreno baldío. Esto constituye un derecho de recuperación.
Existe una condición: el beneficiario de la recuperación no debe tener una vivienda que satisfaga sus necesidades habituales ni las de los miembros de su familia que residan o convivan habitualmente con él.
Sin embargo, no se puede ejercer la recuperación en locales utilizados como hotel o para alquileres amueblados.
Lo mismo se aplica si la recuperación de la parte residencial del local comercial perturbaría gravemente el funcionamiento del negocio o cuando el local comercial y la vivienda forman un conjunto indivisible.
Cuando el inmueble se adquirió a título oneroso, el arrendador debe haberlo adquirido al menos seis años antes de negarse a renovar el contrato de arrendamiento.
Por supuesto, en caso de recuperación parcial, el alquiler se reducirá proporcionalmente debido a la eliminación de la parte residencial.
El beneficiario de la recuperación del inmueble debe ocuparlo personalmente en un plazo de seis meses desde la salida del inquilino desalojado y durante un período mínimo de seis años. De no ser así, el inquilino desalojado tiene derecho a una indemnización por desalojo (salvo que exista una causa justificada).
¿Debe un inquilino comercial desalojar el inmueble aunque el propietario no haya pagado la indemnización por desalojo?
Deben considerarse dos escenarios (además de las tres excepciones mencionadas anteriormente):
– El propietario ofrece una indemnización por desalojo;
– El propietario no ofrece una indemnización por desalojo.
En ambos casos, el inquilino con derecho a indemnización por desalojo puede permanecer en el inmueble y desalojarlo únicamente después de que el propietario haya pagado dicha indemnización.
Se recomienda encarecidamente que el inquilino solo desaloje el inmueble tras recibir esta indemnización.
Si el inquilino se marcha antes de recibirla, podría tener dificultades para recuperarla e incluso el propietario podría volver a alquilar el inmueble.
Sin embargo, aunque esto conlleva un mayor riesgo, el inquilino puede, si lo desea, desalojar el local en la fecha indicada en el aviso de desalojo. Esto no le impedirá obtener una indemnización posteriormente.
Si el inquilino desocupa voluntariamente el local, la valoración de los daños se calculará a partir de la fecha de desalojo (y no posteriormente) (Cass. 3e civ. 14-3-2019 n° 18-11.991 F-D).
El propietario del negocio debe estar atento, ya que dispone de dos años desde la fecha en que el arrendador le notificó el desalojo para reclamar la indemnización correspondiente. Por lo tanto, debe presentar la demanda ante el tribunal dentro de este plazo.
Si el arrendador solicitó previamente al tribunal la validación de un aviso de rescisión sin el pago de la indemnización, el inquilino puede impugnar la rescisión y reclamar la indemnización en el mismo procedimiento. De esta forma, el inquilino se ahorra los costes de un proceso judicial independiente. El único requisito es que el arrendatario respete el plazo de dos años (Tribunal de Casación francés, Tercera Sala Civil, 7 de febrero de 2019, n.º 17-31.807).
El arrendador dispone de dos años desde la fecha de notificación para solicitar al tribunal la validación de la rescisión.
El derecho del arrendador a interponer una demanda para que se pronuncie sobre la falta de indemnización por desahucio por causa grave y legítima comienza a contar desde la fecha en que el arrendador tuvo conocimiento del incumplimiento del contrato por parte del arrendatario.
Por lo tanto, el arrendador debe pagar una indemnización por desahucio si rescindió el contrato de arrendamiento negándose a renovarlo a un arrendatario comercial que había vendido el negocio nueve años antes sin informarle, porque el arrendador solo interpuso la demanda más de dos años después de tener conocimiento de la venta (Tribunal de Apelación de Chambéry, Primera Sala, sentencia de 15 de octubre de 2019, Asunto n.º 18/00398). En este caso concreto, el vendedor había notificado al arrendador la propuesta de venta del negocio, y el nuevo inquilino había estado pagando el alquiler directamente al arrendador durante los últimos nueve años.
Una vez abonada la indemnización por desahucio al inquilino, el local debe ser devuelto al arrendador en un plazo de tres meses (Artículo L145-29 del Código de Comercio francés).
Desde la perspectiva del arrendador, es más prudente solicitar al juez que deposite la indemnización, o una parte de ella, en una cuenta de garantía bloqueada, especialmente si el inquilino tiene deudas pendientes con el arrendador (compensación por ocupación, reparaciones, etc.) o con terceros (impuestos, etc.) al desocupar el local. De lo contrario, estas sumas serán generalmente más difíciles de recuperar.
Por lo tanto, los empresarios deben saldar sus deudas con sus acreedores antes de solicitar la indemnización por desahucio y presentar la prueba de ello al arrendador, para evitar que la indemnización quede retenida en una cuenta de garantía bloqueada durante varios meses mientras se liquidan todas las deudas.
Desde la fecha de finalización (o negativa a renovar) del contrato de arrendamiento y hasta que se determine y pague la indemnización por desalojo, el inquilino que permanezca en el inmueble ya no estará obligado al pago del alquiler, sino a una indemnización por ocupación.
El importe de esta indemnización por desahucio corresponde al valor estipulado en el contrato de arrendamiento y, generalmente, al valor de alquiler del inmueble (y no al importe del último alquiler adeudado) (Tribunal de Casación francés, Sala 3ª Civil, 13 de diciembre de 2018, n.º 17-28.055).
Cuando el inquilino permanece en el inmueble hasta el pago de la indemnización por desahucio, el arrendador sigue obligado a proporcionarle una vivienda adecuada; de lo contrario, es responsable de los daños y perjuicios resultantes (Tribunal de Casación francés, Sala 3ª Civil, 28 de noviembre de 2019, n.º 18-8862).
El inquilino puede obtener una indemnización por los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento de la obligación del arrendador de proporcionarle una vivienda adecuada (Tribunal de Apelación de París, Sala 3ª, 30 de noviembre de 2022). En este caso, al inquilino se le negó el acceso al sótano durante 26 años y sufrió repetidos daños por agua provenientes del apartamento situado encima del local comercial, que también pertenecía al propietario, durante cuatro años.
Finalmente, solo la entrega efectiva de las llaves al propietario, o la prueba de que este se negó a aceptarlas, constituye la liberación efectiva del local comercial (Tribunal Supremo francés, Tercera Sala Civil, 3 de diciembre de 2020, n.º 19-22.443).
Importe de la indemnización por desahucio
Este se determina mediante negociación entre el propietario y el inquilino.
Si no se llega a un acuerdo, el importe lo fija el tribunal, generalmente tras la designación de un perito judicial a cargo del propietario, del inquilino o de ambos.
Tanto mediante negociación como en los tribunales, siempre es recomendable consultar a peritos independientes, aunque ello suponga un coste, quienes determinarán el importe de la indemnización por desahucio con la asistencia de abogados.
Esta evaluación pericial amistosa permitirá al inquilino y al propietario negociar, y si las negociaciones fracasan, también se utilizará para designar a un perito judicial y determinar el monto de la indemnización, que será decidido por el tribunal.
- ¿Cómo y cuándo se determina el monto?
La indemnización por desalojo se calcula en función del desempeño financiero del inquilino, su actividad comercial y la ubicación del local.
Esta indemnización incluye, en particular, el valor de mercado del negocio, determinado según los estándares del sector, posiblemente incrementado por los gastos normales de mudanza y reubicación, así como los aranceles e impuestos de transferencia impagos (a menos que la pérdida del inquilino sea menos significativa).
Se calcula en la fecha de la salida efectiva del inquilino o en la fecha de la decisión judicial, si el inquilino aún se encuentra en el local.
Existen dos tipos de indemnización por desalojo: indemnización por reposición e indemnización por reubicación. Puede ser una u otra, pero en ningún caso se pagan simultáneamente.
- ¿Qué es la indemnización por reposición?
La indemnización por reposición compensa al inquilino por la pérdida de su local comercial.
Equivale al valor del negocio (determinado según los estándares del sector) y permite al arrendatario adquirir un nuevo negocio de idéntico valor.
Para evaluar el valor del negocio, los jueces eligen el método que consideran más apropiado.
– Método de facturación media: facturación media sin IVA de los últimos tres ejercicios fiscales, multiplicada por un coeficiente (los jueces tienen plena potestad para determinar el multiplicador, que puede oscilar entre 1 y 4 veces).
Ejemplo: El propietario de un hotel de una estrella en el distrito 4 de París recibió una indemnización por desahucio equivalente a 3,5 veces la facturación media antes de impuestos de los últimos tres ejercicios fiscales, es decir, 1.459.535 € (3,5 × 417.010 = 1.459.535 €), teniendo en cuenta la excelente ubicación y el potencial de renovación del hotel.
– Método del porcentaje de ingresos: Este método aplica un porcentaje de los ingresos en función de la naturaleza y los estados financieros del negocio, la viabilidad comercial del barrio y la zona geográfica.
Así, la compensación podría ser, por ejemplo, del 110%, 125% o 200% de los ingresos.
– Método del beneficio operativo bruto (EBITDA): El EBITDA es el saldo del beneficio operativo en el balance.
Este método de cálculo se basa en los ingresos del año anterior multiplicados por un coeficiente (por ejemplo, 2). Se aplica un coeficiente determinado por el juez (normalmente tras consultar con un experto). Por ejemplo, si un hotel está cerca de una estación de tren parisina y es muy rentable, el coeficiente podría ser seis veces los ingresos.
Tras aplicar este coeficiente a los ingresos del año anterior, se debe restar el EBITDA, teniendo en cuenta el alquiler que el inquilino habría tenido que pagar al renovar el contrato.
– Método de la diferencia de renta: Esta es la diferencia entre la renta actual y la renta que se aplicaría si se firmara un nuevo contrato de arrendamiento con un nuevo inquilino para el mismo local. Mediante este método, es posible obtener una indemnización por desalojo basada en el valor real de la renta, y no en los estados financieros del negocio en cuestión.
Se aplicará un coeficiente a esta diferencia (la aplicación del multiplicador queda a discreción de los jueces: la valoración puede variar de una a cuatro veces el importe).
¿Qué es la indemnización por reubicación?
Cuando la clientela está vinculada al propietario del negocio, quien puede reubicarse cerca sin perderla o con una pérdida parcial, recibirá una indemnización por reubicación.
Esta indemnización es, por lo tanto, inferior a la indemnización por reposición.
La indemnización por reubicación comprende los gastos de mudanza e instalación del inquilino en el nuevo local, el valor del derecho de arrendamiento del antiguo local y, potencialmente, el coste de un nuevo contrato de arrendamiento.
Para evaluar estos elementos, la práctica habitual es el método de la diferencia de renta, que compara la renta actual con la que se aplicaría si se firmara un nuevo contrato de arrendamiento para el mismo local con un nuevo inquilino. A esta diferencia se le aplica un coeficiente.
Ejemplo: El propietario de un local de comida rápida y sándwiches en el distrito 5 de París recibió una indemnización por desahucio equivalente a 5,5 veces la diferencia entre ambas rentas (nueva renta a precio de mercado: 15.400 € – renta actual: 11.550 € = 3.850 €), lo que suma un total de 21.175 € (5,5 × 3.850 = 21.175 €).
El sector hotelero y de restauración se beneficia de normas específicas para el cálculo de la indemnización por desahucio (un múltiplo de los ingresos diarios para las cafeterías, que refleja la realidad del negocio; un porcentaje de la facturación para restaurantes y hoteles, etc.).
El Tribunal de Casación dictaminó que el valor del derecho de arrendamiento perdido debe tenerse en cuenta al calcular la indemnización por desahucio, incluso si el arrendatario ha encontrado un nuevo local (Cass. 3rd Civ. 28 de marzo de 2019, n.º 18-11.739).
Por lo tanto, los arrendatarios desahuciados deben contar con la asistencia de un abogado especializado en transacciones comerciales.
- ¿Cuáles son las indemnizaciones adicionales?
Se añaden indemnizaciones adicionales específicas a la indemnización por reubicación. Algunos ejemplos son:
– Gastos de mudanza y reubicación (si se solicita una prestación por reubicación);
– Impuestos de transmisión (honorarios notariales) relacionados con la compra del nuevo negocio;
– Indemnización por despido adeudada a los empleados si el desahucio conlleva su cese;
– Indemnización por pérdida de vivienda cuando el contrato de arrendamiento incluye una vivienda anexa al restaurante u hotel;
– Gastos relacionados con el pago de las costas procesales por rescisión de contrato;
– Indemnización por pérdidas relacionadas con la pérdida de actividades complementarias (por ejemplo, la venta de tabaco en un bar);
– Gastos de reubicación (comisiones de la agencia inmobiliaria por la búsqueda de un nuevo local);
– Indemnización por interrupción de la actividad (daños a la reputación, pérdida de clientes, alteración de la estrategia comercial, etc.).
La empresa puede tener derecho a una indemnización por interrupción de la actividad y gastos de mudanza si se traslada a otro lugar.
Si se han realizado mejoras y se ha adquirido el equipamiento necesario para el funcionamiento del negocio en el local, su valor debe tenerse en cuenta al calcular la indemnización por desahucio, incluso si una cláusula del contrato de arrendamiento estipula que siguen siendo propiedad del arrendador sin compensación para el arrendatario (Tribunal Supremo francés, Tercera Sala Civil, 13 de septiembre de 2018, n.º 16-26.049).
Los factores considerados para evaluar la indemnización por desahucio se limitan a los daños sufridos por el arrendatario y no incluyen los gastos de mudanza relacionados con el subarriendo.
Por ejemplo, un arrendador notifica a un inquilino comercial la rescisión del contrato de arrendamiento, negándose a renovarlo, y le ofrece una indemnización por desalojo.
Posteriormente, el arrendador retira la oferta de indemnización alegando que el inquilino había subarrendado ilegalmente parte del local.
El inquilino solicitó una indemnización por desalojo calculada teniendo en cuenta los gastos relacionados con la reubicación del subarrendatario.
El juez dictaminó que la indemnización por desalojo no debía incluir los gastos relacionados con el subarrendatario, como los de mudanza o comunicación. El juez declaró que «la indemnización por desalojo del inquilino saliente solo debe cubrir la pérdida real sufrida» (Cass. 3e Civ., 10 de octubre de 2019, n.º 18-19.662).
¿Puede el arrendador retirar su oferta?
Tras la notificación de rescisión (o la negativa a renovar) sin una oferta de indemnización por desahucio, el arrendador puede retirar su oferta y proponer la renovación del contrato de arrendamiento en las mismas condiciones o con diferentes condiciones de renta, por ejemplo, con una renta mayor (artículo L145-58 del Código de Comercio francés). En este último caso, el debate se centrará en los motivos aducidos para justificar el aumento (factores comerciales locales que incrementen la actividad, como la apertura de una oficina de correos o un cine en las inmediaciones, la incorporación de una nueva actividad comercial, una modificación significativa de los compromisos de las partes, etc.).
Por lo tanto, un inquilino comercial que permanezca en el local durante el proceso judicial nunca tiene garantizada la indemnización (y esto se mantiene hasta 15 días después de que la sentencia judicial sea firme).
El arrendador puede optar finalmente por renovar el contrato porque, por ejemplo, la indemnización reclamada o la fijada por el tribunal es demasiado elevada. En ese caso, el inquilino puede continuar con su actividad comercial.
Durante el periodo comprendido entre la fecha de finalización del contrato de arrendamiento y la de su renovación, el arrendatario abonará una indemnización por ocupación.
Esta indemnización se determina en función del valor del alquiler, al que los jueces suelen aplicar una reducción del 10 % al 20 %. Por ejemplo, si el valor del alquiler es de 200.000 € anuales, sin IVA ni gastos, con una reducción del 10 % por precariedad, la indemnización se fijará en 180.000 € anuales, sin IVA ni gastos.
Esta reducción por precariedad tiene en cuenta la incertidumbre económica que sufre el arrendatario, sin que este tenga que demostrar la existencia de ninguna pérdida real (Tribunal de Apelación de Rennes, 11 de mayo de 2022 / n.º 18/08341).
Se recomienda al arrendatario que consulte a un perito independiente para que evalúe el valor del alquiler a efectos de la indemnización por ocupación, a fin de evitar una sobrevaloración, especialmente en el caso de contratos de larga duración.
Si el arrendador utiliza este derecho de desistimiento como herramienta de presión contra el inquilino para intentar obtener un aumento del alquiler, este intento estará condenado al fracaso, ya que los aumentos de alquiler generalmente se ajustan al índice al renovar el contrato.
Finalmente, el arrendador obviamente no puede aprovecharse de este derecho de desistimiento y, por lo tanto, debe pagar la indemnización por desahucio si el inquilino ha desocupado el inmueble (o si le ha notificado que ha alquilado o comprado un inmueble para su reubicación (Tribunal de Apelación de Angers, 25 de junio de 2019)).
Esto se aplica incluso si el inquilino continuó ocupando el inmueble hasta la notificación de desistimiento.
Si el arrendador decide ejercer su derecho de desistimiento y acepta renovar el contrato, ya no puede solicitar ni reclamar la rescisión del contrato por incumplimientos anteriores del inquilino (Tribunal de Casación francés, Tercera Sala Civil, 24 de enero de 2019, n.º 17-11.010).
Finalmente, es obligatorio y recomendable declarar los ingresos reales a la administración tributaria al presentar las cuentas. De lo contrario, es probable que la indemnización por desahucio sea muy baja.
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