Condiciones
Cuando un inquilino tiene un contrato de arrendamiento comercial en el sector de la hostelería (hoteles, restaurantes y cafeterías), puede que desee subarrendar parte del local para generar ingresos. El subarrendamiento se diferencia de un contrato de gestión de arrendamiento, que implica la transferencia de la gestión de todos los aspectos del negocio al arrendatario-administrador.
Cuando un inquilino tiene un contrato de arrendamiento comercial, puede que desee subarrendar la totalidad o parte del local para generar ingresos.
El subarrendamiento se diferencia de un contrato de gestión de arrendamiento porque el arrendamiento se refiere al local en sí, mientras que un contrato de gestión de arrendamiento implica la transferencia de la gestión de todos los aspectos del negocio al arrendatario-administrador.
El subarrendamiento puede estar autorizado para empresas, ya sean microempresas, pequeñas y medianas empresas (pymes), empresas matrices o filiales.
Por lo general, las empresas celebran un contrato de subarrendamiento:
– firmado con un subarrendatario para el local comercial;
— o debido a la existencia de un contrato de arrendamiento de uso mixto: el contrato abarca un local comercial con una vivienda contigua. El administrador, que no ocupa la totalidad del local, podría desear subarrendar parte del mismo.
Al redactar el contrato de subarrendamiento, se deben tomar varias precauciones.
Autorización obligatoria del arrendador
Este requisito de autorización del arrendador se aplica a todos los locales comerciales. El inquilino que desee subarrendar debe solicitar permiso al arrendador. Esto permite al arrendador supervisar y verificar la existencia, la fiabilidad y la solvencia del subarrendatario y, por lo tanto, en la práctica, elegirlo.
Como medida de precaución, el inquilino debe negociar una cláusula que autorice el subarrendamiento con el arrendador al firmar el contrato, u obtener una autorización por escrito del arrendador durante la vigencia del contrato.
Las autorizaciones verbales son muy arriesgadas para el inquilino, incluso si el subarrendamiento lleva vigente varios años. En efecto, si un arrendador emprende acciones legales por no haber obtenido autorización escrita para el subarriendo, el arrendatario subarrendatario tendrá dificultades para demostrar que dicha autorización se otorgó y corre el riesgo de enfrentar un proceso de rescisión del contrato de arrendamiento.
El subarriendo puede ser total o parcial. Cuando es total, el subarrendatario puede ejercer un derecho real de renovación frente a su arrendador (el arrendatario principal) y frente al arrendador del inmueble, bajo ciertas condiciones.
Al expirar el contrato de arrendamiento principal, el arrendador solo está obligado a renovarlo si ha autorizado o aprobado el subarriendo de forma expresa o tácita. El artículo L145-32 del Código de Comercio francés extiende este derecho de renovación al subarrendatario parcial frente al arrendador del inmueble, cuando este sea divisible.
Si el arrendador no ha consentido el subarriendo y este ya se está llevando a cabo, tiene las siguientes opciones:
– Si desea conservar a su inquilino, puede simplemente enviarle una notificación formal para que cese el subarriendo y, si es necesario, obtener una orden de desalojo contra el subarrendatario no autorizado;
– En este caso, puede emprender acciones legales para rescindir el contrato de arrendamiento vigente, tras enviarle una notificación formal para que cese la infracción, si fuera necesario, bajo pena de activar la cláusula de rescisión del contrato. No estará obligado a pagar indemnización por desalojo al inquilino que haya incumplido gravemente sus obligaciones legales;
– En este caso, puede negarse a renovar el contrato de arrendamiento, penalizando así al subarrendatario, quien tampoco podrá reclamar la renovación de su contrato de subarriendo ni ninguna indemnización por desalojo.
Si el arrendador obtiene una orden de desahucio, puede solicitar que se le fije una indemnización provisional mensual por ocupación (no el alquiler, ya que no existe contrato de arrendamiento) que deberán pagar directamente el arrendatario y cualquier subarrendatario (ejemplos: Tribunal de Apelación de París, 30 de enero de 2019, n.º 18/15509, relativa a un almacén subarrendado ilegalmente a empresas; Tribunal de Apelación de París, 6 de marzo de 2019, n.º 18/21601, relativa a un local comercial subarrendado sin autorización del arrendador a un restaurante). Generalmente, esta indemnización equivale al importe del alquiler, pero no necesariamente.
En caso de que el contrato de arrendamiento haya sido rescindido judicialmente y el subarrendatario haya permanecido en el inmueble a pesar de la salida del arrendatario principal, será responsable de la totalidad de la indemnización por ocupación (Tribunal de Casación 3.º Civ., 9 de julio de 2020, n.º 19-15.874).
Formalidades
El arrendador también debe ser notificado formalmente, mediante notificación judicial o carta certificada con acuse de recibo, para participar en el contrato de subarrendamiento, incluso si una cláusula lo autoriza (salvo estipulación en contrario).
Si una cláusula del contrato de arrendamiento comercial establece: «El local arrendado podrá subarrendarse bajo la exclusiva responsabilidad del arrendatario, quien gestionará personalmente todos los subarrendamientos, y el arrendador no intervendrá en este asunto», esto no exime de la obligación de notificar formalmente al arrendador para que participe en el contrato. Cualquier renuncia por parte del arrendador requiere una redacción inequívoca (Tribunal de Apelación de París, Sala 5, Sala 3, 26 de febrero de 2020 – Sentencia n.º 18/05192).
Si una cláusula del contrato de arrendamiento autoriza el subarriendo sin restricciones (especialmente en lo que respecta a la elección del subarrendatario) y el arrendador se niega, el arrendatario puede considerar la posibilidad de firmar el contrato de subarriendo, anulando así la negativa del arrendador. Cualquier acción legal que el arrendador pudiera interponer contra el arrendatario para rescindir el contrato será entonces inútil, e incluso podría ser condenado a pagar daños y perjuicios al arrendatario.
Por último, una cláusula del contrato de arrendamiento puede autorizar el subarriendo, pero bajo ciertas condiciones (por ejemplo, en relación con la solvencia del arrendatario). Si el arrendatario incumple las condiciones estipuladas en el contrato, las sanciones son las mismas que las mencionadas anteriormente (en relación con la falta de consentimiento del arrendador al subarriendo): activación de la cláusula de rescisión o rescisión del contrato. Por supuesto, estas condiciones impuestas por el contrato no deben ser irrazonables.
Si el arrendador no fue parte del contrato de subarrendamiento y obtuvo la rescisión del contrato de arrendamiento contra el arrendatario, este último puede permanecer en el inmueble si el arrendador ha aceptado un contrato de subarrendamiento, como un acuerdo verbal de ocupación temporal a cambio de una compensación económica (Tribunal de Apelación de Aix-en-Provence, 13 de junio de 2019, n.º 16/18821).
Si existen desacuerdos entre el arrendatario y el subarrendatario sobre la naturaleza del contrato, y este último ocupó el inmueble arrendado incluso antes de la firma del contrato, el arrendatario no puede responsabilizar al arrendador por oponerse al subarrendamiento (Tribunal de Apelación de Amiens, 5 de febrero de 2019, n.º 17/01246).
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
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