Mantenimiento y Reparación de Locales Comerciales
La distribución de los gastos y las obras entre el arrendador y el arrendatario está regulada para los contratos de arrendamiento firmados o renovados después del 5 de noviembre de 2014 (Ley Pinel del 19 de junio de 2014).
El arrendador ya no puede repercutir todos los gastos al arrendatario, como podía hacerlo antes de esta ley.
Para contratos de arrendamiento firmados o renovados después del 5 de noviembre de 2014
Obligaciones del arrendador en materia de información al arrendatario
Gastos distintos de las obras
Al firmar el contrato de arrendamiento, el arrendador debe adjuntar la siguiente documentación:
– Declaración de riesgos naturales y tecnológicos de la zona donde se ubica el local arrendado (DRT);
– Certificado de eficiencia energética (CEE);
– Inspección de pintura con plomo obligatoria para locales de uso mixto (comercial y residencial);
– Se requiere un anexo ambiental para locales comerciales o de oficinas de más de 2000 m².
El arrendador debe proporcionar un inventario preciso y exhaustivo de las categorías de cargos, impuestos y tasas, con un desglose entre el arrendatario y el arrendador, así como entre los diferentes arrendatarios de locales ubicados en el mismo complejo, especificando la superficie utilizada por cada arrendatario para cada categoría de cargo. El arrendatario no será responsable de los cargos no especificados en el inventario estipulado en el contrato de arrendamiento (Tribunal de Apelación, 3 de marzo de 2022, n.º 18-04.413).
Asimismo, una vez al año, el arrendador debe enviar al arrendatario, a más tardar el 30 de septiembre, un resumen de los cargos (en edificios de propiedad horizontal, dentro de los tres meses siguientes a la presentación de los cargos).
Obras
Cada tres años, el arrendador debe proporcionar al arrendatario un resumen de las obras que planea realizar, incluyendo un presupuesto provisional y un informe sobre las obras realizadas durante los tres años anteriores. Esta información debe proporcionarse al inquilino dentro de los dos meses siguientes a cada plazo de tres años.
¿De qué gastos y obras es legalmente responsable el arrendador?
Gastos
El Decreto N.° 2014-1317 del 3 de noviembre de 2014, que implementa la Ley Pinel N.° 2014-626 del 18 de junio de 2014, enumera los gastos que no pueden repercutirse al inquilino comercial, tales como:
– Impuestos, tasas y derechos de los que el arrendador o el propietario del inmueble o edificio sea legalmente responsable, incluido el impuesto sobre actividades económicas locales (CET);
– Gastos relacionados con el cobro de alquileres;
– En un complejo de edificios, el arrendador puede cobrar al inquilino los gastos relacionados con las unidades vacantes o aquellos atribuibles a otros inquilinos.
Sin embargo, el arrendador puede cobrar al inquilino el impuesto predial y cualquier impuesto predial adicional, así como los impuestos y tasas relacionados con el uso de la vivienda, el edificio o un servicio del que el inquilino se beneficie directa o indirectamente.
Obras
Esto se refiere a las obras en la estructura del edificio y su estabilidad general.
Las reparaciones mayores son responsabilidad del arrendador: muros de carga, bóvedas, reemplazo de vigas y techos, diques y muros de contención y linderos (Artículo 606 del Código Civil).
Ejemplo: Si un arrendador incluye los gastos de reparación del techo y renovación de la fachada en los cargos del inquilino, este puede impugnar dichos cargos ante el arrendador o ante los tribunales.
El arrendador también debe cubrir los costos de las obras destinadas a subsanar la obsolescencia o a adecuar la propiedad arrendada o el edificio en el que se encuentra a la normativa vigente, siempre que dichas obras constituyan reparaciones mayores (Artículo 606 del Código Civil).
Si el propietario del inmueble cambia después de que el anterior haya sido obligado por un tribunal a realizar obras como parte de su obligación de entregar el inmueble en condiciones habitables, el nuevo propietario también debe cumplir con esta obligación.
Lo mismo se aplica cuando un edificio se vende en subasta con un pliego de condiciones que incluye una orden judicial que obliga al arrendador a realizar obras (Tribunal de Casación francés, Tercera Sala Civil, 21 de febrero de 2019, n.º 18-11.553). En este caso, el arrendatario puede utilizar esta orden para obligar al nuevo arrendador a realizar las obras.
Antes de adquirir un negocio con un contrato de arrendamiento vigente, el comprador debe considerar cuidadosamente el costo de las reparaciones o renovaciones de las que es responsable el arrendador. Debe consultar con el vendedor al respecto, ya que el arrendador puede rescindir el contrato si, durante su vigencia, el costo de las reparaciones supera el valor del inmueble arrendado (artículos 1722 y 1741 del Código Civil francés). Este valor se calcula en función del valor de mercado actual del inmueble, pero también, y especialmente, de los ingresos generados por el mismo (es decir, el alquiler). En este caso, el arrendador puede obtener la rescisión automática del contrato por destrucción o pérdida del bien arrendado.
El Tribunal de Casación reiteró este principio en una sentencia relativa a un hotel-restaurante-casa de huéspedes sobre las obras de adecuación ordenadas por la autoridad administrativa y sufragadas por el arrendador (Tribunal de Casación, Sala Civil 3, 20 de diciembre de 2018, n.º 16-23.449).
En otras palabras, si el edificio vale 300.000 €, las obras cuestan 450.000 € y el alquiler mensual es de 600 €, el propietario solo podrá repercutir estos costes después de 62 años. En este caso, el propietario podría rescindir el contrato de arrendamiento a petición del inquilino.
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
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