El sistema de arrendamiento comercial fue modificado por la Ley Pinel del 18 de junio de 2014, en lo que respecta al alquiler, la distribución de gastos y la cesión del contrato. Estas disposiciones se aplican a los contratos renovados o firmados a partir del 1 de septiembre de 2014.
El alquiler de un contrato comercial de 3-6-9 años se determina mediante un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario. Sin embargo, el arrendatario puede reducir el alquiler durante la vigencia del contrato, cada tres años (revisión del alquiler) o al finalizar el plazo de nueve años (renovación). Las cláusulas incluidas inicialmente en el contrato también pueden permitir una reducción del alquiler en un plazo más corto (un año, seis meses, etc.).
Principio: Revisión del alquiler indexada al Índice de Alquileres Comerciales (ILC)
Cada tres años, el arrendatario puede solicitar una reducción del alquiler. En principio, esta reducción tiene un límite máximo: está indexada al Índice de Alquileres Comerciales (ILC). Este índice de referencia sustituye al Índice de Costes de Construcción (ICC), que era demasiado volátil y perjudicaba al arrendatario. La solicitud de revisión del alquiler puede realizarse al día siguiente de que finalice el plazo de tres años, mediante notificación judicial o carta certificada con acuse de recibo.
El inquilino debe verificar que el alquiler máximo del contrato renovado no supere el valor de mercado. En caso contrario, puede solicitar que se fije al valor de mercado inferior. Este es un factor importante para solicitar una reducción del alquiler.
El deterioro de las condiciones del mercado local (por ejemplo, la falta de turismo en muchas ciudades) puede justificar estas reducciones. El juez también deberá verificar este hecho.
Si el índice de alquileres está bajando en el momento de la solicitud de revisión, deberá aplicarse. No se admite ninguna cláusula en contrario (Tribunal de Casación francés, Sala 3ª Civil, 14 de enero de 2016, n.º 14-24.681, citado por el Tribunal de Apelación de París, 7 de febrero de 2018, n.º 16-07.034). Si existiera tal cláusula, sería nula (Tribunal de Casación francés, 10 de septiembre de 2020; Tribunal de Casación francés, 11 de marzo de 2021; Tribunal de Casación francés, 12 de enero de 2022, Tercera Sala Civil, recurso n.º 21-11.169; Tribunal de Apelación de Versalles, 12 de enero de 2023, n.º 21/01893).
La ley también prohíbe que una cláusula que indexa el alquiler a la variación de un índice haga referencia a un período de variación del índice que exceda el período de revisión (Artículo L-112-1 del Código Monetario y Financiero francés – Tribunal Supremo francés, Tercera Sala Civil, 6 de febrero de 2020, n.º 18-24.599).
Excepciones
Cláusula de ajuste de renta y cláusula basada en ingresos
Se pueden incluir cláusulas de ajuste de renta y de renta basada en ingresos en el contrato de arrendamiento, permitiendo al arrendador revisar la renta en cualquier momento.
En ambos casos, el inquilino puede obtener una reducción de la renta, ya sea porque su renta actual ha disminuido en más de una cuarta parte (cláusula de ajuste de renta) o porque ha experimentado una disminución en sus ingresos (cláusula basada en ingresos). La situación económica actual favorece este tipo de cláusulas. Sin embargo, estas cláusulas pueden resultar contraproducentes para el inquilino si los ingresos aumentan, ya que pueden reducir o aumentar la renta.
Cuando un arrendador finalmente acepta renovar un contrato de arrendamiento con un inquilino después de una negativa inicial, no puede modificar sustancialmente las condiciones de cálculo de la renta.
En este caso, el arrendador había ejercido su derecho de desistimiento y propuso, en su oferta de renovación, reemplazar la cláusula de renta basada en ingresos (que variaba la renta según la facturación del inquilino) por una cláusula de renta fija. El juez rechazó esta sustitución, declarando que «el ejercicio por parte del arrendador de su derecho de desistimiento constituye una renovación del contrato de arrendamiento y no puede incluir una propuesta de un nuevo contrato que contenga una modificación sustancial de los términos de cálculo del alquiler» (Tribunal Supremo francés, Tercera Sala Civil, 12 de septiembre de 2019, n.º 18-18-218).
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
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