El alquiler de cafeterías, restaurantes, hoteles y discotecas puede variar durante la vigencia del contrato: cada tres años (revisión de alquiler) o al finalizar el plazo de nueve años (renovación).
La Ley Pinel, del 18 de junio de 2014, modificó la normativa sobre alquileres comerciales en lo relativo al alquiler, la asignación de gastos y la cesión. Estas disposiciones se aplican a los contratos renovados o firmados a partir del 1 de septiembre de 2014.
Principales índices para la revisión del alquiler:
El alquiler de un contrato de arrendamiento comercial (3-6-9) es el resultado de un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario.
- Índice de Alquiler Comercial (ILC):
Salvo estipulación contraria en el contrato, el Índice de Alquiler Comercial es el índice de referencia para asuntos comerciales y se utiliza para ajustar el alquiler cada 3 años (o con mayor frecuencia si el contrato incluye una cláusula al respecto).
Sustituye al Índice de Costes de Construcción (ICC), que se basaba en el valor de las materias primas y podía resultar desfavorable para las empresas por estar desvinculado de la economía real y poder incrementarse durante las crisis económicas.
- Cláusulas de Indexación e Ingresos
Una cláusula de indexación y una cláusula de ingresos permiten ajustar el alquiler en la fecha acordada en el contrato de arrendamiento:
– Una cláusula de indexación permite ajustar el alquiler cuando este se ha incrementado en más de una cuarta parte con respecto al alquiler previamente estipulado en el contrato o en un anexo. Sin embargo, el incremento está limitado al 10% del alquiler pagado durante el año anterior.
– Una cláusula basada en los ingresos: Esta permite ajustar el alquiler en función de la facturación o los ingresos del arrendatario.
A menudo, el arrendador busca acciones legales para recuperar los intereses al tipo legal sobre la diferencia entre el alquiler anterior y el nuevo. El arrendatario no puede evitarlo argumentando que existe una cláusula de indexación para compensar esta diferencia, ya que la cuestión de los intereses es independiente de la cláusula de indexación, que se refiere a la variación del alquiler principal. En principio, los intereses deberían devengarse desde la fecha de notificación de la demanda en caso de procedimiento judicial, incluso si existe una cláusula de indexación (Artículo 1155 del Código Civil francés – Tribunal de Casación, Tercera Sala Civil, 12 de abril de 2018, n.º 16-26.514).
– Implicaciones de estas dos cláusulas:
Estas cláusulas pueden perjudicar al arrendatario en caso de un aumento de los ingresos.
Sin embargo, para las empresas que experimentan una disminución de los ingresos debido a la crisis sanitaria, estas cláusulas resultan muy útiles. El contexto económico actual y el aumento de los gastos y obligaciones para las empresas hacen que estas cláusulas sean especialmente relevantes.
Así, un arrendatario puede solicitar una reducción del alquiler bien porque su renta real ha disminuido en más de una cuarta parte (cláusula de indexación), o bien porque ha experimentado una disminución de los ingresos o la facturación (cláusula de ingresos).
Tras la crisis sanitaria y la importante caída de los ingresos, las empresas deberían revisar su contrato de arrendamiento en busca de dicha cláusula e invocarla para reducir el alquiler sin recurrir a acciones legales. Incluso en ausencia de dicha cláusula, se recomienda a las empresas que experimentan pérdidas significativas o una disminución de ingresos, especialmente debido a la crisis sanitaria, que inicien negociaciones con sus arrendadores o tomen las medidas necesarias para reducir el alquiler según los procedimientos que se describen a continuación.
Si no existe una cláusula al respecto en el contrato de arrendamiento, ¿cuándo y por qué motivo se puede revisar un alquiler comercial?
El importe del alquiler puede aumentar o disminuir durante la vigencia del contrato:
- Cada tres años: previa solicitud de revisión o,
Si no existe una cláusula al respecto en el contrato, el arrendatario puede solicitar una reducción del alquiler cada 3 años, a partir del día siguiente a la finalización del período de 3 años (mediante notificación judicial o carta certificada con acuse de recibo).
En principio, esta revisión se indexa al índice de alquileres comerciales.
- 2. Al vencimiento del contrato, transcurridos 9 años tras su renovación.
Por ejemplo, en un caso, un contrato de arrendamiento se renovó el 1 de julio de 2015. Dado que el Índice de Costes de Construcción (ICC) del INSEE se eliminó de la legislación como referencia para la fijación del alquiler, y no existe ninguna disposición al respecto en el contrato, no se aplica. No obstante, el arrendatario pagó el alquiler del contrato renovado, que se basaba en variaciones del ICC, pero impugnó dicho importe por escrito. El juez dictaminó que el pago de estas sumas no constituía consentimiento por parte del arrendatario para estar sujeto a pagos de alquiler basados en el índice de costes de construcción (Tribunal de Apelación de París, Sala 5, Sala 3, 15 de enero de 2020, n.º 18/01935).
¿Por qué motivos se puede solicitar una revisión del alquiler?
Si no existe una cláusula en el contrato, se requiere una causa legal para modificar el alquiler.
El alquiler de los contratos renovados o revisados debe corresponder al valor de mercado.
A falta de acuerdo, este valor se determina en función de:
1. Las características del local;
2. El uso previsto del local;
3. Las obligaciones respectivas de las partes;
4. Las condiciones del mercado local;
5. Los precios habituales en la zona (Artículo L-145-33 del Código de Comercio francés).
Así pues, la creación de espacio comercial adicional tras las reformas realizadas por el inquilino puede justificar un aumento del alquiler.
Del mismo modo, un cambio en el uso previsto del local también puede justificar un aumento del alquiler.
En un caso en el que el contrato de arrendamiento estipulaba un servicio de comida para llevar, una cafetería, un estanco, un quiosco de prensa, una lotería y otras actividades de juego, los inquilinos añadieron un nuevo restaurante tras realizar reformas durante la vigencia del contrato. El Tribunal de Casación dictaminó que la incorporación del restaurante por parte del inquilino modificaba el uso permitido del local y que las condiciones del mercado local, debido al crecimiento demográfico de la ciudad, habían experimentado una mejora significativa. Por consiguiente, se confirmó el aumento de renta solicitado por el arrendador (Tribunal de Casación – Tercera Sala Civil, 13 de abril de 2022 / N.º 19-24.068).
También puede tenerse en cuenta una modificación significativa de los compromisos respectivos de las partes, por ejemplo, un acuerdo entre ellas durante la vigencia del contrato de arrendamiento para elevar la renta al valor de mercado en la siguiente renovación. El Tribunal de Casación ha dictaminado reiteradamente que si, mediante una adenda de fecha 7 de marzo de 2014, tras un procedimiento de revisión de renta iniciado por el arrendador el 17 de enero de 2012, las partes acuerdan un aumento de la renta desde el 1 de enero de 2012 hasta el 31 de marzo de 2013 (23.000 €, impuestos y tasas excluidos), el arrendador puede posteriormente utilizar este aumento para obtener la eliminación del límite máximo de renta y fijarla en el valor de mercado (24.000 €) al renovar el contrato a partir del 1 de abril de 2013 (Tribunal de Casación, Tercera Sala Civil, 15 de febrero de 2018, n.º 17-11.867).
Si el arrendatario es responsable del impuesto sobre bienes inmuebles, esta cláusula constituye un factor que reduce el valor de la renta (Artículo R145-8 del Código de Comercio francés; Tribunal Supremo francés, Tercera Sala Civil, 23 de mayo de 2019, n.º 18-14.917).
Finalmente, también se pueden tener en cuenta los cambios en las condiciones del mercado local.
La tendencia actual, especialmente tras la crisis sanitaria, es un deterioro de las condiciones del mercado local.
Si las condiciones del mercado local se deterioran, el inquilino tiene derecho a solicitar una reducción del alquiler: por ejemplo, una disminución sustancial del número de residentes u oficinas en las inmediaciones del local, el cierre de un negocio conocido, un servicio administrativo, una gran empresa cercana cuyos empleados fueran clientes del negocio en cuestión, o la supresión de líneas de transporte público.
Este deterioro debe resultar en una disminución del flujo de clientes al establecimiento y tener un impacto directo en el negocio del inquilino para que este pueda reducir el alquiler.
Por lo tanto, es posible solicitar una reducción del alquiler. No existe un límite legal para la cantidad del alquiler que se puede reducir.
En un caso en el que el contrato de arrendamiento solo incluía una cláusula de revisión del alquiler cada tres años basada en la variación del índice de costes de construcción del INSEE, el inquilino solicitó la renovación del contrato al vencimiento, solicitando una reducción del alquiler que consideraba excesiva. El Tribunal reiteró que la tasación pericial realizada por el inquilino por iniciativa propia, que concluía que el alquiler era significativamente inferior, carecía de validez legal y que, a la espera del resultado de la tasación pericial ordenada por el tribunal, el alquiler debía mantenerse en el importe vigente en la fecha de la solicitud de renovación del inquilino, y no en la fecha del aviso de desalojo emitido por el arrendador (Tribunal de Apelación de Aix-en-Provence – Sala 01, Sala 07, 30 de septiembre de 2021 / n.º 19/06743).
Por el contrario, los aumentos de renta derivados de mejoras en las condiciones del mercado local están limitados y no pueden superar el 10 % de la renta pagada el año anterior.
Sin embargo, este mecanismo de suavización previsto en la Ley Pinel no es obligatorio (Tribunal de Casación francés, Tercera Sala Civil, Sentencia n.º 15004 de 9 de marzo de 2018, n.º 17-70.040). No corresponde al juez fijar un calendario de pagos de renta durante el periodo en que se distribuye este aumento.
Para determinar la renta de un contrato de arrendamiento renovado, el juez debe considerar la renta inicialmente acordada por las partes al firmar el contrato original, y no la renta revisada tres años antes por orden judicial (durante la vigencia del contrato anterior). Esta renta, revisada durante el contrato anterior y fijada por el juez, no justifica la eliminación del límite máximo de renta al valor de mercado (Tribunal de Casación, Tercera Sala Civil, 11 de abril de 2019, n.º 18-14.252). También pueden tenerse en cuenta los precios habituales en la zona.
Sin embargo, un arrendatario comercial no puede obtener una reducción de renta del juez únicamente porque los negocios vecinos hayan renegociado sus rentas a la baja con el mismo arrendador (Cass. 3rd Civ., 25 de octubre de 2018, n.º 17-22129). Se requerirá otro factor, como los mencionados en el artículo L-145-33 del Código de Comercio francés, para justificar la reclamación del arrendatario.
Si existe una cláusula en el contrato de arrendamiento, ¿cuándo y por qué motivo se puede revisar la renta de su negocio?
Una cláusula incluida inicialmente en el contrato de arrendamiento también puede aumentar o disminuir la renta anualmente o en otra fecha acordada.
Esto se refiere principalmente a las subidas o bajadas del índice ILC, la aplicación de cláusulas de indexación o las cláusulas basadas en los ingresos en caso de descenso de la actividad del negocio.
Nota: una cláusula de indexación en un contrato de arrendamiento no puede prohibir una revisión a la baja del alquiler si el índice se vuelve negativo (Tribunal de Casación francés, Tercera Sala Civil, 14 de enero de 2016, n.º 14-24.681, citado por el Tribunal de Apelación de París, 7 de febrero de 2018, n.º 16-07.034); de lo contrario, sería nula (Tribunal de Casación francés, 10 de septiembre de 2020 y 11 de marzo de 2021). Esta jurisprudencia es consistente.
En este caso, una cláusula del contrato de arrendamiento estipulaba que los ajustes del alquiler al inicio de cada año se realizarían únicamente al alza, proporcionalmente a la variación de un índice. Esta cláusula, estipulada como esencial y determinante del acuerdo, «excluye la reciprocidad de la modificación» y es inválida porque «perturba el funcionamiento normal de la indexación» (Tribunal de Apelación de Dijon, Sala Civil 2, 12 de septiembre de 2019, n.º 17/01476).
Esta jurisprudencia fue confirmada más recientemente por el Tribunal de Casación (Cass. 12 de enero de 2022, Sala Civil 3, recurso n.º 21-11.169): un contrato de arrendamiento comercial contiene una cláusula de indexación anual de la renta que estipula que solo se aplicará si el índice de renta comercial es positivo, pero no negativo. Esta cláusula se estableció en el contrato como condición esencial y determinante del consentimiento del arrendador, lo que significa que su incumplimiento podría facultar al arrendador para rescindir el contrato. El arrendatario exige el reembolso de los pagos de indexación realizados, que ascienden a 315.530 € (con intereses al tipo legal aplicable con carácter retroactivo), porque considera que esta cláusula es nula y sin efecto. El arrendador se niega. Esta cláusula fue anulada por el Tribunal, ya que neutralizar los años de descenso del índice de referencia altera matemáticamente el plazo para alcanzar el umbral de variación del 25%, que determina el derecho del inquilino a que se revise su renta (Caso, 12 de enero de 2022, 3.ª Civ., recurso n.º 21-11.169).
Además, una cláusula que estipule un período de variación del índice superior al intervalo entre cada revisión es nula. Para evitar las solicitudes de reducción de renta, algunos arrendadores exigen un pago inicial al momento de la mudanza. Este pago inicial representa el costo de un activo fijo intangible, es decir, el derecho del inquilino a renovar el contrato de arrendamiento.
Para estos arrendadores, esto equivale esencialmente a un pago anticipado de renta por parte del inquilino. En este caso, el inquilino puede deducirlo de sus ganancias.
En la práctica, los inquilinos comerciales deben estar atentos a los intentos de los propietarios de incluir excepciones explícitas (cláusulas del contrato de arrendamiento) o encubiertas (establecer un alquiler más alto al inicio del contrato, incluyendo un aumento anual del 10% durante nueve años) para eludir la regla del aumento máximo anual del 10%.
Negociar o incluir una cláusula basada en los ingresos en un contrato de arrendamiento comercial puede permitir una reducción del alquiler. Dada la actividad económica, esta cláusula puede generar una disminución significativa del alquiler, adaptada al crecimiento de su negocio.
Los inquilinos comerciales deben ser precavidos y buscar asesoramiento experto antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial, así como antes de cualquier acuerdo sobre el alquiler durante la vigencia del contrato, para evitar sorpresas desagradables.
Hoteles: Una particularidad debido al uso exclusivo de las instalaciones
El sector hotelero tiene una particularidad debido al uso específico de las instalaciones.
En principio, los hoteles se consideran de uso exclusivo. En otras palabras, las instalaciones no pueden utilizarse para ningún otro fin que no sea el de hotel sin realizar reformas importantes y costosas en el edificio.
Al renovar un contrato de arrendamiento hotelero, el alquiler se calculará en función de los ingresos proyectados del hotel.
Este cálculo se realizará utilizando el método hotelero (utilizado por el juez), que combina las tasas de ocupación máxima y real del hotel con los valores de alquiler bruto y neto, o utilizando el método inmobiliario, que combina los ingresos con el coste de inversión del inquilino.
La sentencia del Tribunal de Apelación de París (RG n.º 20/05346), de 23 de noviembre de 2022, aclara el método hotelero aplicable.
El arrendador notificó al arrendatario una oferta de renovación con una renta equivalente a la vigente y lo citó ante el juez para determinar la renta del nuevo contrato. Las partes discreparon sobre el método de valoración de la renta aplicable. El arrendador defendió el método hotelero actualizado, que consideraba más apropiado dada la evolución de las prácticas en el sector hotelero, mientras que el arrendatario solicitó la aplicación del método hotelero tradicional vigente el 1 de enero de 2013, fecha de la renovación del contrato en cuestión, dado que el método actualizado se publicó en octubre de 2016. El Tribunal falló a favor del arrendatario. Por consiguiente, la renta de los contratos de arrendamiento hotelero puede estar sujeta a incrementos significativos, ya que no está indexada al ILC (salvo que se estipule lo contrario en el contrato, lo cual es muy poco frecuente). Los inquilinos con locales de uso mixto (como un hotel-restaurante) se beneficiarán al demostrar la naturaleza multifuncional de sus locales para limitar los aumentos de alquiler en la parte destinada al restaurante e incluso solicitar una reducción. La multifuncionalidad del local será especialmente evidente cuando ambas actividades sean sustanciales e independientes. Por ejemplo, un hotel y un restaurante con entradas separadas en el edificio: el restaurante tiene su propia clientela y el local puede utilizarse perfectamente para un bar o una tienda (Tribunal de Apelación de Aix-en-Provence, 25 de abril de 2019, n.º 15/18290).
Tras la crisis sanitaria, la ocupación hotelera y, por consiguiente, los ingresos, han disminuido, y a menudo siguen disminuyendo, de forma significativa. Dado que el crecimiento de los ingresos es un criterio fundamental en el sector hotelero, estos hoteles podrían solicitar y obtener reducciones de alquiler en el futuro para paliar sus gastos.
¿Qué riesgos existen si el inquilino no solicita la renovación a tiempo o si añade una nueva actividad a la estipulada en el contrato de arrendamiento?
En principio, el inquilino debe solicitar la renovación del contrato de arrendamiento al arrendador seis meses antes de su vencimiento, es decir, ocho años y medio después de su firma.
Sin embargo, puede hacerlo posteriormente. Un empresario que se enfrenta a un aumento del alquiler debe evitar que su contrato alcance los 12 años sin renovarlo, ya que, en ese caso, el alquiler no estaría limitado al valor de mercado. Si este valor ha aumentado significativamente, el alquiler también aumentará.
Del mismo modo, para los contratos de arrendamiento que superen los 9 años, renovados tácitamente, o que superen los 12 años, o para aquellos en los que el inquilino haya cambiado el uso permitido con la autorización del arrendador, la ley también permite que el alquiler no esté limitado, tanto al alza como a la baja.
Gastos
A diferencia de la situación anterior, ahora es obligatorio un informe sobre el estado del inmueble que detalle la distribución de los gastos entre el inquilino y el arrendador. Esta disposición garantiza una distribución más equitativa de los gastos.
¿Puede un empresario renegociar su alquiler en cualquier momento?
Existen diversas opciones legales y contractuales para reducir el alquiler. En primer lugar, el propietario de un negocio puede renegociar el alquiler con el arrendador en cualquier momento y, si esto no funciona, buscar una reducción mediante acciones legales.
Los propietarios de negocios necesitan reducir sus gastos de alquiler para mantener su negocio, pero también deben considerar que venderlo será más fácil con un alquiler renegociado o reducido.
Por lo tanto, es recomendable consultar con un abogado especializado para renegociar tanto el alquiler como los gastos asociados, ya sea independientemente de la venta o antes de una posible venta.
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
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