Bail commercial : peut-on exercer toutes les activités dans un local commercial ?

Afin d’assurer la stabilité d’un commerce, il est nécessaire d’être propriétaire des locaux ou de l’exploiter avec un bail commercial classique 3-6-9 ans (et non précaire).

Les locaux doivent être tout d’abord conformes

L’activité commerciale ne peut pas être exploitée dans des locaux à usage professionnel ou même d’habitation, même si elle n’est exercée que dans une partie des locaux.
En revanche, dans un bail commercial, il est possible de réserver une partie des locaux à l’habitation de son gérant comme accessoire au commerce.

Le commerçant ne peut exercer son activité dans une partie des locaux commerciaux non prévue à cet usage. Par exemple à Paris, il ne peut installer une cuisine ou même des fours pour la préparation des repas dans une cave en sous-sol.

Certains baux sont tous commerces. Le commerçant va pouvoir exercer tout type d’activités, mais encore faut-il qu’il respecte la nature et les caractéristiques de l’immeuble, et plus généralement le règlement de copropriété. Exemple : il ne pourra pas réclamer des travaux de façade et de planchers rendus nécessaires par le stockage de marchandises et l’installation d’appareils de climatisation dans une pièce à usage d’habitation dans un immeuble ancien (Ccass. 3e civ. 12 avril 2018, n° 17-11.833).

En revanche, ce n’est pas parce que le commerçant locataire a accepté dans le bail de prendre les lieux en l’état qu’il ne peut pas demander à son bailleur de réaliser certains travaux.

Tout d’abord le bailleur doit réaliser les grosses réparations (article 606 du Code civil : réfection des murs, toits, poutres, planchers). Le bailleur doit aussi permettre au preneur d’exercer l’activité prévue au bail. C’est l’obligation de délivrance du bailleur. Par exemple, s’il a conclu un bail avec un locataire permettant l’activité de restauration, il doit prendre en charge les frais de réalisation d’un conduit d’extraction des odeurs et des fumées.
De même, si le bail tout commerce prévoit l’accueil du public et que les locaux ne le permettent pas, la mise aux normes est à la charge du bailleur (Cass. 3e civ., 4 juill. 2019, n° 18-17.107).

Enfin, le bailleur reste tenu de délivrer une chose conforme au bail et notamment son activité (article 1719 du code civil). Mais il n’a pas l’obligation d’assurer à son locataire la commercialité du centre commercial abritant les locaux loués. Cependant, s’il y a une clause du bail (en l’espèce antérieure à la loi Pinel) selon laquelle il était convenu que le centre commercial ait un positionnement différent des autres centres non seulement en termes de qualité environnementale qu’en termes d’architecture et de décoration qui devait être soignée, le bailleur sera tenu au titre de l’article 1134 du code civil de respecter son engagement contractuel à l’égard de son locataire. Le bailleur a été condamné sera condamné à des dommages, dont le montant a été déterminé pour correspondre au montant des arriérés de loyer impayés par le preneur (Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 décembre 2021).

Ainsi, s’il y a une clause explicite qui indique que le bailleur doit assurer une certaine commercialité des locaux loués situés dans un centre commercial, par exemple une certaine décoration ou la qualité des autres locataires, il doit y satisfaire.
Il faut donc bien examiner les clauses du bail.

Si un bail commercial permet exploiter un commerce de pizzas à emporter et que le locataire découvre que le local a été édifié sans permis de construire, cela l’empêche d’assurer les lieux, le contraint à de fortes restrictions quant aux capacités de développement du commerce, et limite sa capacité à vendre son commerce du fait du risque de la perte du local d’exploitation en cas d’injonction administrative de démolir. La résolution du bail a été prononcée aux torts du bailleur car celui-ci est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir (Cass Civ 3e du 1 juin 2022 / n° 21-11.602)

Comment adjoindre une activité ou faire changer l’activité prévue dans le bail ?

Adjoindre une activité connexe ou complémentaire

Tout d’abord :
– si le locataire change d’activité pour une activité déjà prévue au bail, c’est tout à fait possible. Cela n’apportera pas de modification du bail et ne pourra pas être considéré comme motif de déplafonnement du loyer.
– De même, il n’est pas nécessaire de demander l’autorisation au bailleur s’il s’agit d’une activité dite incluse, c’est-à-dire se rattachant naturellement à la destination contractuelle initiale et à son évolution en fonction des usages ou pratiques commerciales. Le bailleur ne peut déplafonner le loyer.

L’activité incluse se rattache à l’évolution de l’activité compte-tenu des goûts et des attentes de la clientèle. Par exemple, la vente de quiches, croque-monsieur et pizzas est une activité incluse dans celle de boulangerie-pâtisserie.

Pour en savoir +, rendez-vous dans le Blog : https://www.lhotellerie-restauration.fr/blogs-des-experts/creation-vente/nature-du-bail-commercial.htm