Peut-on et Comment faire baisser le loyer de son commerce?
Le régime du bail commercial a été modifié par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, sur la question du loyer, de la répartition des charges et de la cession. Ces dispositions s’appliquent pour les baux renouvelés ou conclus à partir du 1er septembre 2014.
Le loyer d’un bail commercial 3-6-9 provient d’un accord entre le propriétaire et le locataire. Le commerçant peut toutefois faire baisser son loyer en cours de bail, tous les trois ans (révision) ou à son terme, au bout de neuf ans (renouvellement). Des clauses initialement prévues peuvent également faire baisser le loyer à une échéance plus courte (un an, 6 mois…)
Le principe : une révision indexée sur l’ILC
Tous les trois ans, le locataire peut demander la révision à la baisse du montant de son loyer.
En principe, celle-ci est plafonnée : elle est indexée sur l’indice des loyers commerciaux (ILC). Cet indice de référence remplace celui du coût de la construction (ICC), qui était trop fluctuant et au détriment du locataire.
La demande de révision peut être faite dès le lendemain de l’expiration de la période triennale par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire doit vérifier que le loyer plafonné du bail renouvelé n’excède pas la valeur locative. Si tel est le cas, il peut réclamer la fixation du loyer à la valeur locative plus basse. Cet aspect est intéressant pour demander une baisse des montants des loyers.
La dégradation de facteurs locaux de commercialité (exemple : l’absence de tourisme dans de nombreuses villes) pourra permettre ainsi d’obtenir ces baisses de loyer. Le juge devra aussi opérer cette vérification (Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, n° 18-25.967).
Si l’ILC est en baisse au moment de la demande de révision, alors il devra s’appliquer ; aucune clause contraire n’est possible (Ccass. 3e civ. 14 janvier 2016, n° 14-24.681 rappelé par CA Paris, 7 février 2018, n° 16-07.034). Si tel était le cas, elle serait nulle (Cass. 10 septembre 2020, Cass.11 mars 2021, Cass.12 janvier 2022, 3e civ, pourvoi n° 21-11.169, CA Versailles, 12 janvier 2023, n° 21/01893).
La loi interdit par ailleurs qu’une clause indexant le loyer sur la variation d’un indice se réfère à une durée de variation de l’indice supérieure à la période de révision (article L-112-1 du Code monétaire et financier – Cass. 3e civ., 6 févr. 2020, n° 18-24.599).
Les exceptions
La clause d’échelle mobile et la clause recettes
Une clause d’échelle mobile ainsi qu’une clause recettes peuvent être conclues avec le propriétaire des murs afin de réviser le loyer à tout moment.
Dans ces deux situations, le locataire peut obtenir la baisse de son loyer, soit parce son montant réel actuel a diminué de plus d’un quart (clause d’échelle mobile), soit parce qu’il subit une diminution de son chiffre d’affaires (clause recettes). Le contexte économique favorise ce type de clauses. Celles-ci peuvent néanmoins se retourner contre le locataire en cas d’augmentation des recettes, car elles peuvent faire baisser comme augmenter le loyer.
Lorsque le bailleur accepte finalement de renouveler le bail au preneur alors qu’il l’avait initialement refusé, il ne peut pas modifier substantiellement les modalités de fixation du loyer.
Dans cette affaire, le bailleur avait exercé son droit de repentir et proposé dans son offre de renouvellement de bail, le remplacement de la clause recettes faisant varier le loyer en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire, par une clause de loyer fixe. Le juge a refusé ce remplacement en énonçant que “l’exercice par le bailleur de son droit de repentir emporte renouvellement du bail et ne peut comporter la proposition d’un nouveau bail incluant une modification substantielle des modalités de fixation du loyer” (Cour de cassation, Civ. 3e, 12 septembre 2019, n°18-18-218).
https://www.lhotellerie-restauration.fr/blogs-des-experts/creation-vente/loyer.htm