A quelles conditions le locataire de locaux commerciaux peut-il sous-louer ces locaux ?

Les conditions

Lorsqu’un locataire est titulaire d’un bail commercial en CHR, il peut vouloir sous-louer une partie des locaux pour les rentabiliser. La sous-location est différente de la location-gérance, qui implique un transfert de l’exploitation de l’ensemble des éléments du fonds au locataire-gérant.

Lorsqu’un locataire est titulaire d’un bail commercial, il peut vouloir sous-louer tout ou partie des locaux pour les rentabiliser.

La sous-location est différente de la location-gérance, car la location porte sur des locaux alors que la location-gérance porte sur un transfert de l’exploitation de l’ensemble des éléments du fonds de commerce au locataire-gérant.

La sous-location peut être autorisée pour les commerces, qu’ils soient des toutes petites entreprises (TPE), petites et moyennes entreprises (PME), des sociétés-mères et des filiales.

La plupart du temps, les commerçants concluent un contrat de sous-location :
– signé avec un sous-locataire concernant les locaux commerciaux ;
– ou du fait de l’existence d’un bail mixte : le bail porte sur des locaux commerciaux avec un local d’habitation attenant. Le gérant qui n’occupe pas tous ses locaux peut donc souhaiter en sous-louer une partie.
Lors de la rédaction du contrat de sous-location, il y a un certain nombre de précautions à prendre.

Une autorisation obligatoire du bailleur

Cette obligation d’autorisation du bailleur concerne tous les commerces. Le locataire qui entend sous-louer doit en demander l’autorisation à son bailleur. Cela permet à ce dernier de contrôler et vérifier l’existence, le sérieux et solvabilité du sous-locataire, et donc en pratique de le choisir.

Par précaution, le preneur négociera, dès la conclusion du bail avec son bailleur, une clause qui l’autorise à sous-louer, ou bien il obtiendra un écrit du bailleur en cours de bail.

Les autorisations verbales sont très risquées pour le locataire, même si la sous-location dure depuis plusieurs années. En effet, si un bailleur engage une action en justice car il n’y a pas eu de sa part autorisation écrite de sous location, le locataire qui a sous-loué aura du mal à prouver qu’une autorisation lui a été consentie et encourt le risque d’une procédure en résiliation de bail.

La sous-location peut être totale ou partielle. Lorsqu’elle est totale, le sous-locataire peut exercer un véritable droit au renouvellement à l’encontre de son bailleur (locataire titulaire du bail), et du bailleur des locaux à certaines conditions.

À l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location. L’article L145-32 du code de commerce étend ce droit au renouvellement du bail au sous-locataire partiel à l’égard du propriétaire des locaux, lorsque ceux-ci sont divisibles.

Si le bailleur n’a pas donné son accord pour la sous-location et qu’elle existe de fait, il a la possibilité :
– soit, s’il souhaite conserver son locataire, de simplement lui délivrer un commandement de faire cesser la sous-location, et au besoin faire ordonner l’expulsion du sous-locataire non-autorisé ;
– soit d’agir en justice pour faire résilier le bail en cours après, le cas échéant, délivrance d’un commandement d’avoir à cesser l’infraction sous peine d’acquisition de la clause résolutoire résultant du bail. Il n’aura pas à payer d’indemnité d’éviction au locataire qui a manqué gravement à ses obligations légales ;
– soit de refuser le renouvellement du bail au locataire, et donc au détriment du sous-locataire, qui ne pourra pas non plus revendiquer un renouvellement de son contrat de sous-location ni une quelconque indemnité d’éviction.

S’il obtient l’expulsion de son locataire, le propriétaire peut demander à fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à son bénéfice (et non un loyer car il n’y a plus de bail) et directement à la charge du locataire et du sous-locataire (exemples : CA Paris, 30 janvier 2019, n° 18/15509 à propos d’un entrepôt ayant sous-loué illégalement à des sociétés ; CA Paris, 6 mars 2019, n° 18/21601, boutique ayant sous-loué sans autorisation du bailleur à un restaurant).Généralement, cette indemnité d’occupation est équivalente au montant du loyer, mais pas obligatoirement.

Dans l’hypothèse où le bail a été résilié judiciairement et que le sous-locataire s’est maintenu dans les lieux malgré le départ du locataire principal, il sera redevable de la totalité de l’indemnité d’occupation (Cour de cassation 3e civ 9 juillet 2020 n° 19-15.874).

Les formalités

Le bailleur doit par ailleurs être appelé, par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, à concourir à l’acte de sous-location, même si une clause l’autorise (sauf clause contraire).

Si une clause du bail commercial énonce : “Les lieux loués pourront être sous-loués sous la seule responsabilité de la preneuse qui fera son affaire personnelle des sous-locations, le bailleur ne devant jamais être inquiété à ce sujet”, cela n’exclut pas l’obligation d’appeler le bailleur à concourir à l’acte. Une éventuelle renonciation par le bailleur nécessite une formulation qui n’est pas ambigüe (Cour d’appel, Paris, pôle 5, chambre 3, 26 février 2020 – n° 18/05192).

Si une clause autorise la sous-location sans réserve (notamment sur le choix du sous-locataire), et si le bailleur refuse la sous-location, le preneur peut alors envisager de signer le contrat de sous-location en outrepassant son refus. L’action aux fins de résiliation du bail qu’intenterait le bailleur contre le locataire sera alors vaine, et le bailleur pourra même être condamné à des dommages et intérêts au profit du locataire.

Enfin, une clause du bail peut autoriser la sous-location, mais à certaines conditions (par exemple relative à la solvabilité du sous-locataire.). Si les conditions émises par le bail ne sont pas respectées par le locataire, les sanctions sont les mêmes que celles indiquées ci-dessus (à propos de l’absence d’accord du propriétaire sur la sous-location) : acquisition de clause résolutoire ou résiliation du bail. Bien entendu, ces conditions posées par le bail ne doivent pas être abusives.
Dans l’hypothèse où le bailleur n’a pas été appelé à l’acte de sous-location et qu’il a obtenu la résiliation du bail à l’encontre du locataire, il sera tout de même possible pour le sous-locataire de se maintenir dans les lieux, si le bailleur a consenti à le faire bénéficier d’une convention, par exemple d’occupation précaire orale moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation (CA d’Aix-en-Provence 13 juin 2019 n° 16/18821).

S’il existe des difficultés entre le locataire et le sous-locataire sur la nature du contrat, et que le sous-locataire a occupé le terrain loué avant même la signature du contrat, le locataire ne peut pas reprocher au bailleur son opposition à la sous-location (CA Amiens, 5 février 2019, n° 17/01246).

Pour en savoir +, cliquer sur:

https://www.lhotellerie-restauration.fr/blogs-des-experts/creation-vente/les-conditions.htm