A qui incombent les charges d’entretien et de réparation des locaux dans lesquels est exploité un Hôtel, Café, ou restaurant : locataire ou propriétaire ?

Le bailleur ne peut plus faire supporter à son locataire Hôtel, Café, ou restaurant, toutes les charges depuis le 5 novembre 2014 (la loi Pinel).

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Au moment de la conclusion du bail, le bailleur doit d’abord annexer au bail les diagnostics obligatoires: l’état des risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic plomb si le local est mixte (commer­cial + habitation), l’annexe environnementale si le local commercial fait plus de 2 000 m².

Il doit également fournir un inventaire précis des catégories de charges, impôts et taxes à la charge de l’Hôtel, Café, ou restaurant qui est locataire. S’il y a plusieurs Hôtels, Cafés, ou restaurants, il doit répartir ces charges en précisant la surface exploitée par chacun.

Si le bailleur ne prévoit pas certaines charges dans l’inventaire, il ne pourra pas les réclamer à l’Hôtel, Café, ou restaurant (CA, 3 mars 2022, n° 18/04413).

Enfin, le bailleur doit, au plus tard le 30 septembre de chaque année, transmettre à son locataire Hôtel, Café, ou restaurant, un état récapitulatif des charges. S’il s’agit d’unimmeuble en copropriété, il doit le communiquer dans les 3 mois qui suivent l’envoi de la régularisation des charges effectuée par le syndic.

Les travaux

Tous les 3 ans, au moins deux mois avant l’échéance, le bailleur doit informer l’Hôtel, Café, ou restaurant locataire des travaux réalisés et des travaux prévus dans les 3 prochaines années avec un budget prévisionnel. L’acheteur peut demander à son vendeur ces états des travaux.

Quelles sont selon la loi, les charges et travaux obligatoirement assumés par le propriétaire ?

Les travaux qui sont à la charge du bailleur sont:

– Les grosses réparations affectant la structure de l’immeuble : traditionnellement, on les nomme « l’article 606 du code civil ». Ce sont d’abord : les murs porteurs, voûtes, poutres, toiture, mur de soutènement, digues, clôtures.

Mais ce sont aussi tous les autres gros travaux  liés à la structure et à la solidité de l’immeuble :

• le ravalement, quand il a trait à la structure et la solidité de l’immeuble (TJ de Paris, 23 mai 2024, n°23/08069) ;
• la réfection totale de la toiture ou d’une verrière, ou le remplacement des évacuations d’eau sur le toit, affectant une partie importante de l’immeuble ;
• la réfection d’un plafond partiellement effondré par suite d’une infiltration d’eau imputable à la construction ;
• Les travaux d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (PMR) qui touchent au gros œuvre (murs porteurs, façade, structure);
• Les grosses réparations dues à la vétusté ou à la mise en conformité réglementaire (par exemple, électrique, incendie).

Cette liste n’est pas exhaustive et d’autres travaux ont été mis à la charge du bailleur qui a une obligation de délivrer une chose conforme. Ainsi par exemple, ont été mis à la charge du bailleur : la réfection totale d’un système de climatisation d’un hôtel afin de rendre l’immeuble conforme à sa destination a été mise à la charge du bailleur.

– Les honoraires liés à la gestion des loyers ;

– Les impôts, taxes ou redevances légalement dus par le propriétaire, notamment la Contribution Économique Territoriale (CET) ;

– Dans un ensemble immobilier : les charges, impôts ou travaux concernant des locaux vacants ou appartenant à d’autres Hôtels, Cafés, ou restaurants locataires.

Quelles sont les charges et travaux qui peuvent être imputés à l’hôtel, Café ou Restaurant locataire ?

Les charges

S’il n’y a pas de clause spécifique dans le bail, le locataire est tenu des :

• dépenses d’entretien courantes nécessaires à l’exploitation du restaurant ou de l’hôtel (article 605 du code civil) : entretien des peintures, tapis, sanitaires, volets, appareils de chauffage ou climatisation, compteurs, papier peint, ascenseur interne au restaurant ou à l’hôtel, dégorgement des gouttières, entretien conduite d’eau pluviale, chaudière, compteurs, taxe sur les ordures ménagères… . Dans une copropriété, la part des charges communes : ascenseur, nettoyage, personnel d’entretien…

Mais le bailleur peut aller plus loin et prévoir dans le bail, que certaines autres dépenses seront à la charge du locataire, par exemple la taxe foncière ou les dépenses de consommation d’eau, gaz, électricité, chauffage mises à sa charge par le Syndic.

Les travaux

Le bailleur ne peut pas mettre à la charge de l’Hôtel, Café, ou restaurant locataire les grosses réparations de l’article 606 du code civil.

En revanche, si l’Hôtel, Café, ou restaurant locataire n’a pas bien entretenu correctement ou a dégradé les éléments structurels du local, il doit payer les réparations nécessaires et indemniser le bailleur. Le bailleur n’a pas à prouver la perte de valeur locative qu’il a subie ni qu’il ait supporté au préalable le coût de réalisation des travaux de réparation  (3e civ., 7 janvier 2021, n° 19‑23.269).

Cela veut dire par exemple, que si le gérant ou le personnel d’un hôtel ou d’un restaurant a dégradé un ascenseur interne ou la toiture, ou les cours, trottoirs, plaques d’égout, clôtures, le bailleur n’a pas à avancer les frais de réparation pour se faire indemniser.

Toutes les autres réparations peuvent en principe être mises à la charge de l’Hôtel, Café, ou restaurant locataire : les peintures, moquettes, fenêtres, portes, serrures, volets, sanitaires et autres. Les travaux d’embellissement dont le coût dépasse celui d’un remplacement strictement identique peuvent aussi être mis à sa charge.

Une clause du bail peut mettre à la charge de l’Hôtel, Café, ou restaurant locataire les travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité règlementaire (sauf s’il s’agit d’une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil).

Les travaux d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (PMR) qui ne touchent pas à la structure des grosses réparations sont en principe, supportés par l’Hôtel, Café, ou restaurant locataire.

Quid des baux commerciaux conclus avant le 5 novembre 2014 et toujours en cours ?

 Il existe encore des baux antérieurs au 5 novembre 2014 et qui n’ont pas fait l’objet d’un contrat de renouvellement, mais ont été prorogés tacitement.

Dans ce cas, ce sont en principe les clauses du bail qui s’appliquent, à la condition qu’elles soient claires.

Ainsi, par exemple, dans ces baux, les grosses réparations causées par la vétusté ou la force majeure peuvent toujours en principe être mises à la charge de l’Hôtel, Café, ou restaurant. Par exemple, la réparation de la canalisation du réseau de la chaudière liée à sa vétusté ou encore la remise en état du plancher et des solives qui ont cédé du fait de leur vétusté.

 Il en est de même pour la mise en conformité à la signature du bail, des locaux par exemple aux normes électriques et de sécurité incendie, qui peuvent être mises à la charge de l’Hôtel, Café, restaurant locataire par une clause du bail (Ccass, 3e civ. 18 janvier 2018, n°16-25.126).

Les grosses réparations de l’article 606 du Code civil ont pu être mises à la charge de l’Hôtel, Café , ou restaurant locataire (ex : ravalement).

Il faut tout de même que la charge et son montant soient bien déterminés ou déterminables (CA Bordeaux, 4e civ. 18 nov. 2019, n° 17/01263).

Ce ne sont pas la majorité des baux conclus car la plupart ont été conclus et/ou renouvelés après le 5 novembre 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi Pinel). Ainsi, ils ne relèvent pas du même régime.

Dans le cadre des baux conclus postérieurement au 5 novembre 2014, que se passe-t-il si une clause spécifique du bail met à la charge de l’Hôtel, Café, ou restaurant locataire certaines dépenses ?

Une clause précise du bail peut prévoir que l’Hôtel, Café, ou restaurant locataire prend en charge toutes les réparations, autres que celles de l’article 606.

Si une clause le prévoit expressément dans le bail, les travaux liés à la vétusté, ceux nécessaires en cours de bail pour respecter les normes de sécurité (électrique ou incendie), ceux liés à la climatisation, aux réparations et remplacements nécessaires, peuvent être mis à la charge de l’Hôtel, Café, ou restaurant locataire (Ccass., 3e Civ., 9 mai 2019, 18-14.123, Cass. 3e civ., 4 juillet 2019, n° 18 17.107, Cass. 3e civ., 28 septembre 2022, n° 21 20.879, Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23 14.099).

Mais aucune clause du bail ne peut valablement indiquer que le  locataire prendra en charge les réparations de l’article 606 du code civil. Si une telle clause existe, elle est nulle si bien que le locataire n’aura pas à les payer.

Et si le bail ne contient aucune clause spécifique ou une clause ambiguë sur l’imputation d’une charge ?

Si le bail ne contient aucune clause spécifique, les gros travaux de l’article 606 du code civil restent à la charge du bailleur, même ceux liés à la vétusté (Cass 3e Civ 26 mars 2020 19-10.415).

Par exemple, les travaux liés à l’effondrement de la toiture restent à la charge du bailleur. A titre d’illustration, un Hôtel, Café, ou restaurant locataire a perdu son stock après l’effondrement de la toiture et a subi des pertes d’exploitation. Il a été indemnisé car le bailleur devait prendre en charge les travaux relatifs à sa vétusté de la toiture. Il lui a même été possible de demander une indemnisation après la fin du bail (Cour de cassation du 16 septembre 2021, 19-22.839).

Les travaux d’entretien sont à la charge du locataire.

Le bailleur est tenu d’une obligation de délivrer à l’hôtel ou au restaurant qui loue les lieux, un local conforme à la destination prévue dans le bail. Par exemple, si le bailleur loue un local pour exercer l’activité de restauration, il doit y avoir un conduit d’extraction mis en place par le bailleur. Un bailleur qui loue des locaux à un hôtelier doit installer un système de climatisation indispensable dans un hôtel, de même le bailleur doit lui fournir un local aux normes électriques et de sécurité incendie conforme.

Même si une clause exclut tout recours contre le bailleur, sa responsabilité ne sera pas écartée notamment en cas de dommages subis par les biens se trouvant dans les locaux ou pour les troubles dans la continuité de l’exploitation subis par le locataire (en l’espèce, des infiltrations d’eau) (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974).

Cette obligation du bailleur de délivrer des locaux conformes au bail s’applique non seulement lors de la conclusion du bail, mais également pendant toute l’exécution du bail (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-12.650).

Ainsi, certaines clauses sont inefficaces, telles que :

– ‘le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état autre que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts. Il les entretiendra en bon état de réparations locatives pendant tout le cours du bail et les rendra à sa sortie dans l’état où il les aura reçus ».

-Ou « le preneur sera réputé avoir reçu les lieux en parfait état » sans faire d’état des lieux (Cass Civ 3, 5 juin 2002),

– ou encore une clause interdisant à l’Hôtel, Café ou restaurant locataire d’exercer un recours pour vices cachés ou apparents, désordres ou malfaçons.

Ainsi, sur ce fondement, l’hôtel ou le restaurant peut demander à son bailleur, le remplacement d’un élément d’équipement ou d’une installation indispensable à son activité (ex : chaudière…).

Il peut aussi obtenir une réduction du loyer pendant la durée du trouble de jouissance, voire une autorisation judiciaire de suspendre le paiement du loyer par l’Hôtel, Café, ou restaurant locataire jusqu’à ce que le propriétaire effectue les travaux nécessaires (Cass, 3^e civ, 27 février 2020, 18-20.865, inédit).

Que faire en cas de litige avec son bailleur ?

Certaines réparations sont d’un coût très important à supporter qui peut atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros.

Des litiges surviennent régulièrement concernant la nature des charges d’entretien et de réparation, ainsi que leur répartition entre le bailleur et l’Hôtel, Café ou restaurant locataire, dans les locaux accueillant l’exploitation d’un hôtel, café ou restaurant.

Si le bailleur ne réalise pas les travaux, le locataire peut l’y obliger par la négociation . En cas d’échec, le locataire peut saisir le juge afin de demander  la réalisation des travaux ou le remboursement des frais de réparation exposés.

Lors de la signature du bail ou de l’acquisition d’un fonds de commerce d’hôtel, restaurant, café, le commerçant doit vérifier que le bailleur ait bien effectué les travaux de mise en conformité nécessaires, et que les locaux sont adaptés à l’activité prévue au bail (électricité, incendie, existence d’un conduit d’extraction d’odeurs, de fumée pour un restaurant…).

Le bailleur tenu par son obligation de délivrance, doit ainsi effectuer les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité (incendie, électrique, système d’extraction d’air et fumée, installation d’un rideau métallique, etc.). Il doit également changer le système d’extraction d’air et de fumée lorsqu’il n’est pas conforme aux normes de sécurité (Cass. 3e civ., 30 juin 2021 ; Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-13.558 ; 2e arrêt Ccass, 3e civ. 11 avril 2019, n° 17-26.488).

Les juges ont jugé que si le bailleur manque à son obligation de délivrer un local conforme à sa destination, le locataire peut être autorisé par le juge à cesser de payer ses loyers s’il n’est plus en mesure d’utiliser les locaux conformément à leur destination (Ccass, 3e civ. 10 octobre 2024 n°22624.395).

En effet, si l’Hôtel, Café, ou restaurant locataire s’aperçoit que les locaux ne sont pas conformes à l’activité prévue au bail, il peut, dans un délai d’un ou deux mois, obtenir une date d’audience devant le juge des référés qui pourra ordonner au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité. Attention : le locataire ne peut cesser seul de payer les loyers car il doit avoir une autorisation du juge  et si locaux sont devenus impropres à l’usage destiné (ex : vétusté d’une façade d’un immeuble). Sinon, le risque est que le bailleur demande la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

De plus, le locataire peut également saisir le tribunal au fond pour obtenir des dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance qu’il a subi.

Il est fortement recommandé à l’Hôtel, Café , ou restaurant locataire d’être assisté par un avocat spécialisé en droit des hôtels et Restaurants dès la négociation et la rédaction du bail initial et de son renouvellement pour éviter d’avoir à payer des charges trop importantes et même disproportionnées par rapport à son activité.

Il est aussi conseillé aux exploitants d’hôtels et restaurants de faire vérifier leurs baux en cours par un Avocat spécialisé en droit des hôtels et restaurants afin de faire des économies de charges souvent substantielles qui peuvent atteindre plusieurs milliers, dizaines de milliers voire centaines de milliers d’euros selon l’établissement.

SELARL Cabinet d’avocats PETROUSSENKO

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