Avocat Droit des Affaires-Droit Commercial : Bail commercial : dépôt de garantie
Cette somme d’argent versée par le gérant du CHR au bailleur des lieux loués garantit celui-ci des défauts d’entretien ou de remise en état des locaux et des défauts de paiement des loyers et charge.
► Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie, communément appelé de manière impropre caution, est une somme d’argent versée par le gérant du CHR au bailleur des lieux loués qui lui permet de s’assurer de la bonne exécution du bail. Une clause doit prévoir la nature des créances garanties par le dépôt. Il est d’usage que celui-ci ait pour finalité de garantir le bailleur :
– des défauts d’entretien ou de remise en état des locaux (les états des lieux d’entrée et de sortie sont obligatoires) ;
– des défauts de paiement des loyers et charges.
► Quel est son montant ?
Le bailleur en fixe le montant mais il est courant de le négocier. Généralement, il est d’un terme (mois ou trimestre) s’il est payable d’avance, et deux termes s’il est payable à terme échu. En pratique, les bailleurs demandent souvent un dépôt de garantie équivalent à deux termes (2 mois ou 6 mois de loyer).
Le dépôt de garantie est calculé par rapport au loyer hors taxes (et non toutes taxes comprises).
Une clause de réajustement du dépôt de garantie est de manière courante insérée dans les baux compte-tenu de l’indexation du loyer et de son indice prévu au bail (en général, l’indice des loyers commerciaux).
► Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
S’il est en pratique très répandu (pour ne pas dire généralisé), la loi ne l’impose pas.
► Comment financer le dépôt de garantie ?
Il est en principe à encaisser par le bailleur. À la demande de l’exploitant et pour faciliter le début de son exploitation, le bailleur peut renoncer à encaisser le dépôt de garantie à la signature du bail. En pratique, le locataire lui remettra souvent un chèque qui ne sera encaissé qu’en cours de bail, lorsque le nouvel exploitant du CHR aura des recettes suffisantes. Mais cette solution est déconseillée car elle présente le risque que le bailleur encaisse le chèque avant le terme convenu.
Pour le jeune exploitant du CHR qui n’a pas de trésorerie suffisante ou le l’exploitant qui ne veut pas entamer sa trésorerie de manière trop importante, le prêt du brasseur – via ou non le distributeur de boissons – est une pratique répandue permettant, en échange d’un contrat de fourniture de bière, de financer le lancement de son activité et le dépôt de garantie.
► Le dépôt de garantie produit-il des intérêts ?
Oui, si le dépôt de garantie est supérieur à 2 termes de loyer. Le taux pratiqué sera celui de la Banque de France pour les avances sur titre.
► Quel est le régime d’imposition du dépôt de garantie ?
Pour le bailleur, il ne constitue pas une recette pour le propriétaire, car il n’a pas vocation à être conservé. Le CHR locataire devra le porter au bilan au titre des immobilisations financières. Il sera imposé sur les éventuels intérêts perçus.
► Quel est le sort du dépôt en cas de vente de l’immeuble, de l’établissement, de mise en location-gérance du CHR ou de sous-location des murs?
– En cas de vente du bien loué en cours de bail, le dépôt de garantie est en pratique reversé par le propriétaire d’origine au nouveau bailleur. Le CHR locataire devra donc lui demander la restitution du dépôt en fin de bail.
– En cas de vente du CHR, le dépôt de garantie est, en pratique, remboursé par l’acquéreur au vendeur.
– En cas de sous-location, il est réglé par le sous-locataire au locataire.
– En cas de mise en location-gérance, un dépôt de garantie, en pratique de 3 à 6 mois de redevance, est convenu et versé par le locataire-gérant au propriétaire du CHR.
► Quand le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Le dépôt de garantie doit être restitué à l’exploitant au CHR locataire par le bailleur à la fin du bail dans un délai raisonnable (estimé à deux ou trois mois après le départ). Le dépôt sera également restitué au locataire-gérant au terme de la location-gérance après apurement des comptes.
Le propriétaire des lieux (ou du fonds) qui retiendrait abusivement le montant du dépôt de garantie encourt le risque d’une condamnation, d’avoir à le restituer et la sanction pénale d’abus de confiance.
► À quelles conditions le bailleur pourra-t-il conserver le dépôt de garantie ?
Ce dépôt de garantie est en fait utilisé pour régler les sommes restant éventuellement dues par le locataire à la fin du bail ainsi que les frais que le bailleur des murs ou du fonds devra exposer à cause de son propre locataire.
Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014, le propriétaire ne peut plus mettre faire supporter à son locataire toutes les charges.
« Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 d’application de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014, dresse une liste des charges qui ne peuvent être répercutées sur le café, hôtel, restaurant, discothèque (CHRD), par exemple :
– les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; notamment la contribution économique territoriale (CET),
– cependant, le bailleur peut imputer au CHRD la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, et les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local, de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
– les honoraires liés à la gestion des loyers.
– dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Pour les réparations, elles concernent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
Sont obligatoirement à la charge du propriétaire :
– les grosses réparations (gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures, digues et mur de soutènement et de clôture) (article 606 du code civil) ;
Exemples : si un bailleur inclut dans les charges de son locataire CHRD les dépenses de réparation de toiture et de ravalement, le locataire peut contester auprès de son bailleur ou devant le juge.
Depuis le 5 novembre 2014, il n’est donc plus possible de mettre ces charges à la charge du locataire. Ce qui est une grande nouveauté pour les cafés, hôtels, restaurants et discothèques car ces charges pouvaient être très importantes. Dorénavant, Les locataires n’auront plus à les régler.
– Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, avec la réglementation le bien, dès lors qu’il relève des grosses réparations (article 606 du code civil). »
Lire aussi l’article : L’entretien et la réparation des locaux commerciaux en CHR
Il est donc conseillé d’avoir recours à un avocat spécialiste des CHR lors de la rédaction de baux, des contrats de location-gérance ou sous-location, des achats et ventes de CHR afin de déterminer le sort des sommes du dépôt de garantie qui peuvent être importantes. Le but est de limiter les risques de devoir supporter des charges injustifiées ou trop importantes et de permettre un financement adapté.