Bail commercial d’un hôtel-restaurant-café-discothèque : comment faire baisser son loyer commercial ?
La loi Pinel a apporté beaucoup de changements en matière de bail commercial, et plus précisément concernant son loyer, la répartition des charges ou sa cession. Elle est applicable pour les baux commerciaux renouvelés ou conclus à partir du 1er septembre 2014.
En principe, le loyer est fixé par un accord entre le propriétaire du local commercial et le locataire, exploitant l’hôtel-restaurant-café-discothèque. Le loyer du bail commercial (aussi appelé « bail 3-6-9 ») peut toutefois voir son montant diminuer tous les trois ans (révision triennale) ou à son terme au bout des neuf ans (renouvellement du bail commercial). D’autres modalités de baisse du loyer peuvent être prévues dès l’origine par des clauses contractuelles.
Le principe de l’indexation du loyer sur l’ILC
Auparavant, le loyer d’un bail commercial était indexé sur l’indice du coût de la construction (ICC), mais il était trop fluctuant, et souvent au détriment du preneur du bail.
Désormais, le loyer d’un bail commercial est en principe indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC),.
Après chaque période triennale, le locataire peut demander la diminution de son loyer du bail commercial si l’ILC est en baisse. Cette demande de révision peut être adressée au propriétaire du local commercial par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, dès le lendemain de l’expiration de la période triennale.
La pratique du pas de porte
Souvent, l’exploitant d’un hôtel-restaurant-café-discothèque doit payer un « pas de porte » lors de son entrée dans le local commercial, qui est une forme de supplément de loyer versé par avance. Le but pour le bailleur est de contrecarrer le décalage entre le montant indexé du loyer et la valeur locative réelle des locaux. Le locataire commercial peut quant à lui déduire ce pas de porte de ses bénéfices.
La modification des facteurs locaux de commercialité
En sus de la baisse de l’ILC, l’exploitant d’un hôtel-restaurant-café-discothèque peut également demander la baisse de son loyer du bail commercial en cas de dégradation des facteurs locaux de commercialité. Ces facteurs peuvent se dégrader par exemple suite à la suppression d’une ligne de transports publics, à la suppression d’un grand commerce, d’une grande entreprise ou d’un service administratif voisin, ou la baisse substantielle du nombre d’habitants autour de l’établissement. En revanche, le seul fait que des commerçants voisins aient renégocié une baisse de leur loyer avec le même bailleur ne permet au locataire commercial d’obtenir la baisse de son loyer du bail commercial.
Cette dégradation doit avoir un impact négatif dans l’activité de l’hôtel-restaurant-café-discothèque pour qu’il puisse demander une baisse de son loyer du bail commercial.
Inversement, en cas d’amélioration de ces facteurs locaux de commercialité, le bailleur peut demander une augmentation du loyer déplafonnée à la valeur locative du local commercial. Cette amélioration ne peut toutefois pas conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Un déplafonnement à la hausse comme à la baisse peut également intervenir lorsque le bail commercial est conclu pour une durée qui excède 12 ans, ou en cas de déspécialisation.
La clause d’échelle mobile et la clause recettes
Grâce à la clause d’échelle mobile et la clause recettes, le loyer du bail commercial peut être révisé plus souvent que lors de la révision triennale. Une révision peut intervenir dès lors que le loyer a été modifié de plus de 25% par rapport à celui précédemment fixé. En principe, l’augmentation du loyer par le jeu de ces clauses est toujours plafonnée à 10% par année.
La clause recettes permet quant à elle de faire évoluer le loyer du bail commercial en fonction du chiffre d’affaires ou des recettes du locataire exploitant de l’hôtel-restaurant-café-discothèque.
Ces clauses sont intéressantes pour les hôtels-restaurants-cafés-discothèques, dont les activités subissent le contexte économique actuel, mais elles peuvent jouer en leur défaveur puisqu’elles agissent à la hausse comme à la baisse.
Le bailleur et le locataire commercial peuvent également décider d’indexer le loyer du bail commercial à un indice autre que l’ILC. Une clause d’indexation est illicite si elle ne permet qu’une révision à la hausse, interdisant toute révision à la baisse (Ccass. 3eme civ. 14 janvier 2016, n°14-24.681 rappelé par CA Paris, 7 février 2018, n°16-07.034).
La spécificité des baux commerciaux d’hôtels
Le loyer d’un bail commercial d’hôtel connaît quelques règles spécifiques. Le local dans lequel est exploité un hôtel est très souvent qualifié de « monovalent ». Cela signifie que des travaux importants dans l’immeuble seraient nécessaires pour que le local ait une autre affectation que celle d’hôtel.
Le montant du loyer renouvelé d’un hôtel peut être calculé selon :
– la méthode hôtelière, utilisant le taux d’occupation maximal, puis réel de l’hôtel avec les valeurs locatives ;
– ou la méthode immobilière, utilisant le chiffre d’affaires et le coût d’investissement pour le locataire.
Ces méthodes peuvent entraîner une hausse importante des loyers du bail commercial pour l’exploitant d’un hôtel. Il est plus intéressant pour lui de faire qualifier le local loué de local polyvalent.
Un local sera par exemple polyvalent dès lors qu’y sont exercées plusieurs activités autonomes, lorsqu’un hôtel et un restaurant ont deux entrées distinctes et une clientèle propre, et que les locaux peuvent servir à l’exploitation d’un bar ou d’une boutique (CA Aix-en-Provence, 25 avril 2019, n°15/18290).
La demande de renouvellement du locataire commercial doit intervenir minimum 6 mois avant l’arrivée du terme. Il convient de respecter ce délai, sinon le locataire prend le risque que le bail commercial se poursuive au-delà de 12 ans, et que le bailleur demande une augmentation de loyer avec déplafonnement à la valeur locative.