Foire aux questions

Le bail commercial est un contrat de location de locaux (ex : local commercial) dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Par exemple : restaurant, bar, hôtel, discothèque, boulangers, pâtissiers, pharmacie, garage, bâtiment, bijoutiers, diamantaires, joailliers.

La durée d’un bail commercial est en principe, de 9 ans. Le bail commercial ne se termine pas au bout de 9 ans. Il se reconduit à la fin des 9 ans. Le bail commercial donne lieu au droit au renouvellement du locataire à la fin du bail.

Cette période peut-être plus courte.

La révision du bail commercial se fait tous les 3 ans, selon l’indice ILC, sauf si une clause du bail prévoit une autre durée de révision(ex : 1 an) et un autre mode de révision (ex : clause d’échelle mobile annexée sur l’évolution du chiffre d’affaires,…)

Pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux, il y a 4 conditions cumulatives :

1. Le locataire doit avoir le statut de commerçant ou être une société commerciale et être inscrit au Registre National des Entreprises (RNE) ;
2. La location porte sur un immeuble ou local destinée à un usage commercial, artisanal ou industriel ;
3. L’exploitation d’un fonds de commerce (exemple : restaurant, hôtel, café, …),
4. Il faut conclure un contrat de bail commercial.

Si une des conditions est absente, la société ou l’entreprise ne peut pas bénéficier du statut des baux commerciaux et de leurs avantages et protections.

Le statut des baux commerciaux permet au commerçant d’avoir le droit au renouvellement du bail, à son terme (généralement au bout des 9 ans), et en cas de congé du bailleur, d’avoir le droit à être indemnisé.

Le bailleur devra lui payer l’indemnité d’éviction égale à la valeur de son fonds de commerce, augmentée des frais de déménagement et de licenciement.

L'indemnité d'éviction est une compensation financière versée par le bailleur à un commerçant lorsqu’il refuse de renouveler le bail commercial et oblige le locataire à quitter les lieux.

Elle est correspond à la valeur du fonds de commerce augmentée du coûts des licenciements et de déménagement.

Ainsi, le propriétaire de murs ne peut expulser son locataire commerçant sans avoir à lui payer une indemnité correspondant à la valeur du fonds de commerce exploité par le commerçant, et du coût de déménagement et licenciement de son personnel. L'indemnité est moindre si le commerçant a pu se rétablir dans un autre endroit à côté.

Mais, si le commerçant a commis une violation grave du bail commercial (ex : non-paiement du loyer, activité non autorisée par le bail par exemple une discothèque à la place d’un restaurant,…), il ne pourra prétendre à cette indemnité d’éviction.

Il en est de même, s'il est établi que l'immeuble est en état d’insalubrité selon les autorités administratives ou qu’il ne peut être occupé sans danger.

En cas de reconstruction de l’immeuble, l’ancien commerçant bénéficiaire du bail commercial aura un droit de priorité pour louer dans le nouvel immeuble.

Une location-gérance est un contrat de location conclu entre un commerçant (le bailleur) qui loue un fonds de commerce à un autre commerçant (le locataire-gérant) afin qu’il l’exploite.

La durée est convenue d’un commun accord entre le commerçant, propriétaire du fonds de commerce et le locataire-gérant, exploitant le fonds de commerce. Le commerçant concède la jouissance de son commerce au locataire-gérant afin qu’il développe le chiffre d’affaires de son commerce et en contrepartie, le locataire-gérant paie une redevance composée du loyer et des frais liés à l’exploitation du fonds de commerce (frais de personnel, de matériel, de fonctionnement, etc…).

L’intérêt de la location gérance pour le locataire gérant est d’exploiter une affaire sans acheter cette affaire. Lorsqu'une personne n'a pas les capacités financières d'acheter une affaire, la location gérance va lui permettre de l'exploiter. Cependant, il va développer un chiffre d’affaires d’une entreprise qui n’est pas la sienne, et s’il va en récolter les résultats tout au long de la location gérance, il va surtout restituer les clefs au propriétaire du fonds de commerce à la fin du contrat. Le locataire gérant aura développé une affaire et l’aura valorisée sans que cette affaire lui appartienne.

Il pourra alors être convenu d'une option d'achat pour le locataire gérant à la fin du contrat de location gérance, ce qui permettra au locataire gérant d'avoir développé l'affaire pour son propre compte.

La vente de parts consiste pour un associé à vendre les parts qu’il détient dans le capital d’une société à un acheteur , tandis que la vente d’un fonds de commerce consiste en la vente de tous ses éléments corporels (matériels,…) et incorporels (bail commercial, clientèle, enseigne, nom commercial, la plupart des contrats, etc.).

La vente d’un fonds de commerce fait que le commerce est transféré à un nouvel acheteur. Du coup, le prix de vente sera séquestré plusieurs mois, le temps que les créanciers face oppositions sur le prix de vente, c'est-à-dire se payent sur le prix de vente avant que le solde du prix de vente soit transféré au vendeur. Le vendeur risque ainsi d'attendre plusieurs mois avant de toucher le solde du prix de vente du fonds de commerce. L'acheteur lui, récolte un fonds qui n'a en principe, plus de dettes.

Pour la vente de parts sociales, c'est toujours la même société qui exploite le fonds de commerce.

Seuls changent les associés de la société. Il n’y a donc pas de risque que le débiteur disparaisse. Il n’y a donc pas en principe de séquestre de prix de vente. Cependant, afin de garantir l'acheteur des parts sociales, contre une baisse de la valeur de l’actif et une aggravation des dettes liées au vendeur qui apparaît après la vente, il est souvent convenu une clause selon laquelle le vendeur garantira son acheteur (GAP : Garantie d’actif et de passif).

La garantie d'actif et (ou) de passif est une garantie qui permet, lors de la vente de parts d'une entreprise par le vendeur de garantir, de protéger l’acheteur  contre toutes variations futures à la hausse du passif ou la baisse de l'actif pour une cause antérieure à la vente (ex : un client facturé avant la vente ne paie pas après la vente).

En garantie, l’acheteur demande souvent au vendeur de séquestrer une somme, auprès d’un séquestre amiable, pour permettre d’appréhender ces sommes après la vente si une dette apparaît ou si la valeur de l’actif telle que déterminée est finalement moindre.

La somme peut être débloquée de manière dégressive dans le temps (ex : sommes bloquées auprès d’un séquestre choisi d’un commun accord lors de la vente en 2020 = 20 000€ ;  2021 = 15 000€ ; 2022 =10 000€ ; 2023 = 5 000€ et 2024 = fin de la garantie d’actif et de passif).

Un bail saisonnier est un contrat de location pour le temps d’une saison touristique (estivale ou hivernale) La saison ne peut excéder 6 mois.

Le bail saisonnier est lié à une activité saisonnière.

Les commerçants dans les stations de ski et stations balnéaires les utilisent beaucoup, mais il peut aussi être conclu des baux saisonniers dans les grandes villes pour le temps d’une saison.

Si la  durée du bail saisonnier dépasse 6 mois, le bail peut être requalifié en bail précaire ou bail commercial.

Ainsi, un bail portant sur 2 saisons de 9 mois (hiver et été) et qui a duré plus de 35 ans, ne répond plus à la qualification de bail saisonnier. Il sera en principe, requalifié en bail commercial.

Il existe de nombreux moyens pour financer l’achat d’un commerce. Voici quelques exemples de mode de financement :

• les emprunts bancaires : il convient d’aller voir plusieurs banques pour les mettre en concurrence,
• L’autofinancement et prêts intra-groupe : l’apport personnel, ou les prêts entre groupes de sociétés,
• Le crédit-vendeur : le vendeur accorde à l’acheteur du commerce des délais pour régler après la signature de l’acte d’achat du commerce (par exemple, chaque mois) .

Les vendeurs ont tendance à être réticents à accorder à leurs acheteurs un crédit vendeur car si les acheteurs ne paient pas les échéances mensuelles, alors le vendeur du commerce ou des parts sociales n’aura pas d’autres choix que d’introduire une action en justice contre l’acheteur,

• Investisseurs particuliers ou sociétés d’investissements : les investisseurs ou sociétés d’investissement sont aussi une opportunité pour financer un achat de fonds de commerce ou de parts sociales, soit de manière totale soit pour compléter un apport personnel, ou un emprunt bancaire,
• La blockchain et les crypto-monnaies : ils permettent de financer des nombreuses opérations d’achats de fonds de commerce, de parts sociales, d’action ou de biens immobiliers.

La plus-value est constatée lors de la vente de parts ou d’actions quand le prix d’achat est inférieur au prix de vente (prix d’achat de la part ou de l’action + frais et taxes liés à l’achat).

C’est le prélèvement forfaitaire unique (PFU) dit « flat tax » qui  s’applique aux revenus du capital : 30% c’est-à-dire 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu (IR)+ 17,2 % au titre des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.

Il existe un montant minimum de droits d’enregistrement à payer qui est de 25 €.

La plus-value de cession de fonds de commerce correspond à la différence entre le prix d’achat du fonds de commerce et le prix de vente du fonds de commerce. Il y a plus-value lorsque le prix de vente du fonds de commerce est supérieur au prix d’achat.

Pour savoir s’il y a une plus-value à long ou court terme, il faut déterminer depuis combien de temps le propriétaire détient le fonds de commerce.

Une plus-value à court terme concerne les fonds de commerce acquis dans un délai maximal de 2 ans, tandis qu’une plus-value à long terme concerne les fonds de commerce acquis il y a plus de 2 ans.

*La plus-value nette à court terme vient s’ajouter au revenu imposable, selon les règles en vigueur, et est soumise à l’impôt sur le revenu, avec un taux progressif allant de 0 % à 45 %.

Elle est également taxée à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.

L’entrepreneur individuel peut choisir d’étaler l’imposition sur trois ans, de façon égale, en répartissant la charge sur l’année de la réalisation de la plus-value et les deux années suivantes.

*La plus-value nette à long terme est imposée à un taux global de 30 % dans le cadre du prélèvement forfaitaire unique (PFU) c’est-à-dire 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu (IR)+17,2 % au titre des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.

Néanmoins, les contribuables ont la possibilité de choisir d’imposer l’ensemble de leurs revenus de capitaux mobiliers et plus-values selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Pour les sociétés qui vendent un fonds de commerce ou des parts sociales ou actions :

* si elles ont un régime soumis à l’imposition sur les sociétés : taux normal de l’Impôt sur les Sociétés ( 25%) pour les plus-values à court terme comme à long terme. Un taux réduit de 15 % peut être appliqué exceptionnellement aux petites et moyennes entreprises, dont le montant des bénéfices ne dépasse pas 42 500 euros.

*sociétés soumises à l’impôt sur le revenu : la plus-value suit le régime des BIC :

Des régimes particuliers peuvent s’appliquer.

La Société à Responsabilité Limitée  (SARL) est une société commerciale dans laquelle la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports. Il doit y avoir au minimum 2 associés et au maximum 100. Il n’y a pas capital social minimum exigée. Le commerçant n’est pas responsable des dettes de la société sur son patrimoine personnel, sauf s’il commet des fautes de gestion suffisamment graves constatées par une décision judiciaire pour justifier l’extension sur son patrimoine personnel (ex : absence de déclaration de cessation des paiements de la société dans les délais, malversations…).

La Société par Actions Simplifiées  (SAS) est une société commerciale. Il doit y avoir au minimum 2 actionnaires. Il peut s’agir de personnes physiques ou morales. Le capital social minimum exigée est de 1€. Elle peut être créée pour tout type d'activité, à l'exception de certains secteurs réglementés (ex : professions libérales réglementées, etc.). Cette société est intéressante car elle est une société plus souple que la société Anonyme. De plus, le statut du dirigeant la rend souvent plus attrayante qu’une SARL.

La Société Anonyme  (SA) est une société commerciale. Il doit y avoir au minimum 2 actionnaires  (ou 7 si elle est côtée en bourse) et il n’y a pas de maximum .Il peut s’agir de personnes physiques ou morales. Le capital social minimum exigée est de 37 000€. Elle peut être exercé pour tout type d'activité, à l'exception de certains secteurs réglementés (ex : professions libérales réglementées, etc.)

Le commerçant peut transmettre les ¾ de la valeur des titres de son entreprise en pleine propriété ou en usufruit à ses descendants, son conjoint ou un ascendant sans payer de droits de donation ou de succession.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal Dutreil, plusieurs conditions doivent être remplies :

• la société doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ou être une société holding animatrice.
• Un engagement collectif de conservation doit avoir été pris par le chef d’entreprise et par ses ayants cause à titre gratuit (avec d’autres associés si il y a plusieurs associés) pour 2 ans et être en cours au moment de la transmission.
• Cet engagement doit porter sur au moins 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote pour les sociétés non cotées, ou sur au moins 10 % des droits financiers et 20 % des droits de vote pour les sociétés cotées.
• Après la transmission, chaque héritier, donataire ou légataire doit, dans la déclaration de succession ou l'acte de donation, prendre un engagement individuel de conserver les titres transmis pendant une période minimale de quatre ans à partir de la fin de l'engagement collectif.
• L'un des associés signataire doit exercer une activité professionnelle au sein de la société pendant la durée de l'engagement collectif et pendant les trois années suivant la transmission. Cette activité doit être une activité professionnelle principale s'il s'agit d'une société de personnes, ou une fonction de direction.

Un contrat de franchise est un contrat par lequel le franchiseur (celui qui détient la marque, le savoir- faire) accorde le droit à un franchisé (une entreprise indépendante) d’exploiter pour son compte, sa marque et son savoir-faire dans le but d’y commercialiser des produits, de services et/ou de distributions.

*Un contrat de distribution a pour objet pour le fournisseur de livrer des marchandises à un distributeur qui lui, va se charger de sa commercialisation.

Un contrat de concession permet au concessionnaire de bénéficier du savoir-faire et de la notoriété de la marque. En contrepartie, le concessionnaire a des obligations de s’approvisionner chez le concédant en respectant un volume ou des quotas à acheter.

Un contrat de fourniture a pour objet pour le fournisseur de livrer des marchandises à son client, particulier ou entreprise cliente.

Les principaux pièges à éviter dans lors de la signature de ces contrats, sont les suivants :

• Attention aux clauses d’exclusivité inadaptées à la situation,
• Attention au volume d’approvisionnement trop important dans les contrats de ce type,
• Une durée exclusive trop longue peut aussi mettre en péril l’entreprise cliente signataire, c’est-à-dire vous-même.