Le bail commercial confère au CHR un statut protecteur par rapport aux baux précaires limités à 3 ans (2 pour les baux conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014). Le CHR peut négocier avec le bailleur des clauses protectrices.
L’activité
Le CHR doit faire préciser dans le bail les activités qu’il veut exercer. Il doit demander l’accord du bailleur si en cours de bail, il veut exercer une activité complémentaire ou nouvelle ou affecter à un autre usage que celui prévu par le règlement de copropriété, une des pièces (dans ce dernier cas, le bailleur demandera l’accord du syndicat des copropriétaires). Le CHR le fera par acte extrajudiciaire ou par LRAR. Le bailleur a 3 mois pour répondre sinon il est réputé avoir acquiescé. S’il répond, il lui donne son accord moyennant parfois un complément de loyer. En cas de contestation, le CHR devra saisir le Tribunal de Grande Instance par avocat.
La durée : 9 ans
Le bail commercial peut être révisé tous les 3, 6 ou 9 ans sauf clause contraire prévoyant une révision à tout moment. La révision peut être demandée dès le lendemain de l’expiration de l’échéance triennale par acte d’huissier ou LRAR. Le CHR devra être vigilent sur la clause concernant la date de révision de son bail. Il peut donner congé au bout de 3 ans (9 pour les exploitants de résidences de tourisme). Une clause du bail peut toutefois le lui interdire mais seulement pour les baux de plus de 9 ans, les baux des locaux monovalents, ceux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage. Le CHR doit demander le renouvellement de son bail au propriétaire 8 ans et demi après sa conclusion par acte d’huissier. Il fera attention à cette date afin d’éviter le déplafonnement du loyer à la valeur locative quand le bail atteint 12 ans sans avoir été renouvelé.
Le dépôt de garantie
Il est habituellement de 3 mois de loyer (6 si le loyer est payé à terme échu). Le bailleur ne doit pas réclamer de TVA sur ce montant et doit le rembourser au locataire à son départ. En cas de cession de fonds ou de bail, l’exploitant devra en obtenir le remboursement par l’acquéreur.
Le loyer
Le CHR devra être très prudent sur les clauses relatives au montant du loyer.
Indice des Loyers Commerciaux (ILC)
Le loyer est fixé par accord des parties. Il est indexé sur cet indice de référence. Au 3ème trimestre 2016 : 108,56.
Clause d’échelle mobile et clause recettes.
Peuvent cependant être prévues au contrat : une clause d’indexation basée sur un autre indice (ex : ILAT) ou une clause d’échelle mobile ou clause de recettes (basée sur le chiffre d’affaire ou les recettes du CHR). Cette révision permet au bailleur d’augmenter de 10% par an le loyer seulement si la valeur actuelle du loyer dépasse ¼ de la valeur initiale. Le CHR peut demander la baisse de son loyer parce qu’il fait agir une clause d’échelle mobile ou une clause recettes qui agissent aussi à la baisse compte tenu de la crise économique (baisse des montants des loyers) ou baisse du chiffre d’affaires du CHR
Spécificité de la branche hôtelière
Si le local est monovalent (il ne peut pas être affecté à un autre usage sans des travaux importants et coûteux), le loyer peut être soumis à des variations importantes. Le montant du loyer sera calculé en fonction du chiffre d’affaires théorique de l’hôtel : soit par la méthode hôtelière (utilisée par le juge) associant le taux d’occupation maximal puis réel de l’établissement avec les valeurs locatives brutes et nettes ; soit par la méthode immobilière associant le chiffre d’affaires avec le coût de l’investissement pour le locataire. Il sera alors dans l’intérêt du CHR de démontrer le caractère polyvalent de son local afin d’éviter ces hausses de loyer et même en demander la baisse. Ex : Hôtel-restaurant.
Baisse des facteurs locaux de commercialité
Elle permet au CHR de demander la baisse du loyer due par exemple à une baisse importante du nombre d’habitants autour du local ou du nombre de bureaux, disparition d’un commerce ou ligne de transports public. Elle doit avoir un impact direct sur l’activité du CHR. La baisse du loyer, elle, n’est pas plafonnée.
La répartition des charges et travaux
- Concernant les baux en cours au 5 novembre 2014
- s’il n’y a pas de clause : le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien et le propriétaire supporte les réparations d’entretien ou de gros entretien (changement d’une chaudière ou remplacement d’un système de climatisation), les grosses réparations (réfection totale de la toiture) et les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre …).Les travaux imposés par l’administration (mise en conformité : accessibilité handicapés, hygiène, sécurité) sont à la charge du propriétaire.
- Ainsi, le bailleur peut imposer au locataire une clause contraire pout tous types de travaux y compris les gros. Cette disposition est en vigueur tant que le bail n’est pas renouvelé, au renouvellement c’est le régime des baux conclus après le 5 novembre 2014 plus protecteur du CHR qui s’applique.
- Pour ces derniers, le bailleur a obligatoirement à sa charge : les grosses réparations (gros murs, voûtes, rétablissement des poutres …) et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations. Ces dernières pourront être mis à la charge du locataire s’il n’a pas correctement entretenu le bien loué.
L’indemnité d’éviction
Elle est due de par la loi au CHR en cas de congé ou de refus de renouvellement du bail par le propriétaire des locaux, sauf motif grave (absence de paiement des loyers ou travaux non autorisés par le bailleur ou immeuble insalubre ou dangereux). En principe, elle est évaluée par le juge en fonction des résultats financiers notamment le ou les 3 derniers chiffres d’affaires du CHR ou le différentiel entre le loyer en cours et le loyer futur en cas de signature d’un nouveau bail par un même occupant des mêmes locaux ( coefficient appliqué : par exemple, un restaurant proche du quartier de la Bastille a obtenu une indemnité d’éviction égale à 6 x la différence entre les deux loyers (loyer d’un nouveau bail au prix du marché à 35 040 € – loyer en cours à 9 717, 08 € = 25 322, 92 €) soit la somme de 151 937, 52 € (6 x 25 322, 92 = 151 937, 52) en raison de la position favorable de l’activité. Cependant si le CHR peut partir sans perdre sa clientèle, elle sera évaluée en fonction des frais occasionnés par le départ et l’installation dans un nouveau CHR (méthode du différentiel de loyer : par exemple, un propriétaire de sandwicherie et restauration rapide à emporter dans le 9e arrondissement de Paris a obtenu une indemnité égale à 110% du chiffre d’affaires soit la somme de 620 000 € en raison de la commercialité du quartier qui a évolué à la baisse.) Cependant, il est envisageable que cette indemnité puisse être fixée dans le bail, ce qui protège le CHR en cas de diminution du chiffre d’affaires mais le dessert en cas d’augmentation. Une vigilance est à avoir sur ce type de clause. Compte tenu des risques encourus par le CHR, l’exploitant a donc tout intérêt à recourir à un avocat spécialisé en CHR pour négocier et rédiger son bail ou acquérir son CHR afin de gagner de l’argent.
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
Avocat à la Cour
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