La vente ou l’achat de murs constitue une opération stratégique souvent complexe et risquée sur les plans financier, juridique, fiscal.
Plusieurs professionnels sont susceptibles d’intervenir : l’agence immobilière, le notaire, et l’avocat.
Chacun de ces acteurs propose un niveau d’accompagnement différent.
Le choix du mandataire adapté dépendra des prestations demandées par l’acheteur ou le vendeur.
Lorsqu’un entrepreneur souhaite vendre ou acheter un commerce, il a recours à son avocat en droit des affaires.
Lorsqu’un entrepreneur souhaite vendre ou acheter des murs, commerciaux ou non, la première démarche d’un vendeur ou d’un acheteur consiste souvent à faire appel à une agence immobilière ou à un courtier.
Le rôle de l’agent immobilier ou du coutier est essentiellement commercial. Il est de faciliter la diffusion de l’offre sur le marché (publicité) et d’assurer la mise en relation entre acheteurs et vendeurs, et le cas échéant de négocier le prix de vente ou d’achat dans l’intérêt de son client.
Le tarif des agents immobiliers est en général de 5 à 10 % du prix du bien.
Toutefois, les agences n’ont pas de rôle de conseil juridique et fiscal en amont de l’opération et surtout n’ont pas le droit de rédiger des actes de vente d’immeubles.
Elles rédigent parfois les compromis de vente et d’achat, mais pas toutes les agences. Pour la rédaction de l’acte de vente ou d’achat, elles transmettent traditionnellement au notaire.
Le notaire intervient lui, lors de la signature de l’acte de vente ou achat d’immeuble, et parfois du compromis.
Il a pour mission de vérifier les informations et rédiger l’acte de vente et de veiller au respect des formalités légales (publicité, enregistrement fiscal).
Contrairement à une pensée commune, le notaire n’a pas le monopole des ventes et de très nombreuses ventes se font sans notaire.
S’il le notaire l’a pour rédiger les actes de vente d’un immeuble, qui génère des droits de mutation de 7 à 8% du prix de vente, il ne l’a pas pour rédiger des actes de vente de sociétés propriétaires d’immeubles (SCI, SA. SARL SAS…).
L’acte de vente est conclu sans notaire, ce qui permet d’économiser ses honoraires, d’avoir des droits d’enregistrement réduits et des impôts sur la plus-value souvent plus avantageux.
Par ailleurs, même pour les ventes d’immeubles, le notaire n’intervient pas dans la stratégie de négociation, ni dans l’analyse en profondeur des aspects commerciaux ou fiscaux du dossier.
L’avocat intervenant en transactions immobilières classiques ou d’affaires lui au contraire, va intervenir en amont.
Il interviendra pour s’assurer de la véracité et de la validité des documents fournis, négocier lui-même prix et sécuriser l’opération.
Si le notaire intervient pour la rédaction de l’acte de vente d’un immeuble, l’avocat lui intervient pour :
– rechercher un acheteur pour le compte du vendeur ou un vendeur pour le compte de l’acheteur du commerce ou des actions et parts sociales,
– s’assurer de la véracité et de la validité des documents fournis,
– évaluer les risques et les avantages de l’opération de vente du commerce ou des actions et parts sociales,
– négocier le prix de vente ou d’achat à la demande de son client : à la hausse pour le vendeur, à la baisse pour l’acheteur du commerce ou des actions et parts sociales,
– assister son client quant à l’obtention du financement bancaire,
-conseille son client sur les incidences juridiques et fiscales de l’achat et de la vente, et assure l’optimisation fiscale de l’opération, et notamment concernant les plus ou moins values réalisées,
– il rédige aussi les compromis de vente et d’achat de biens immobiliers et assiste son client en toute sécurité jusqu’à l’opération d’achat ou de vente d’un immeuble.
– enfin, et surtout il rédige les actes de vente des sociétés (SA, SARL, SAS, SCI…) propriétaires d’immeubles sans avoir recours au notaire et donc en toute sécurité pour les parties.
Dans ses missions, il garantit la confidentialité des échanges et le secret professionnel.
Et surtout, l’avocat garantit qu’il n’est pas en conflit d’intérêts..
Sophie PETROUSSENKO
0156810580