La sous-location du bail commercial
Le CHRD (dit « Locataire ») a souvent la volonté de rentabiliser une partie des locaux qu’il loue à un bailleur propriétaire des murs (dit « Bailleur ») et ce sans mettre son fonds en location gérance.
Alors que la location gérance implique un transfert par le CHRD locataire au locataire gérant de l’exploitation de l’ensemble des éléments du fonds, la sous-location ne concerne que la mise à disposition de locaux dont le CHRD locataire a la jouissance en vertu d’un bail.
Ainsi, plusieurs entreprises d’un même groupe, notamment des chaînes d’hôtels o de restaurants peuvent être sous locataires d’une société mère ou d’une filiale au sein de mêmes locaux.
Un CHRD-PME exploitant un hôtel, un restaurant ou une disothèque peut aussi sous louer ses locaux.
La plupart du temps, les CHRD ou les chaînes d’hôtels ou de restaurants concluent soit :
– un contrat de sous-location commercial signé avec un sous locataire à titre commercial pur,
– ou un contrat de sous-location du fait de son propre bail mixte (commercial avec locaux d’habitation attenant aux locaux commerciaux).
Ainsi, la sous location de bail commercial en matière de CHRD obéit aux principales règles suivantes.
1-Une autorisation obligatoire du bailleur pour permettre au CHRD locataire de sous-louer :
Cette obligation concerne tous CHRD.
La sous-location doit être autorisée , par une clause dans le bail ou être autorisée en cours de bail par le bailleur
Dans ce dernier cas, le CHRD doit obligatoirement prévenir le Bailleur de son intention de sous-louer. Il est conseillé de le faire par huissier pour éviter toute difficulté ultérieure, même si cela peut être fait par LRAR.
Le bailleur doit être appelé à concourir à la signature du contrat de sous location, que celle-ci autorisée ou connue de lui.
Dès réception, le bailleur a 15 jours pour indiquer s’il entend user de sa faculté de participer au contrat de sous-location. S’il ne répond pas, la sous location est autorisée de fait.
L’autorisation peut être non écrite, mais dans ce cas elle doit résulter d’une attitude claire et non équivoque du bailleur.
La simple connaissance par le bailleur de la sous-location et le fait de n’avoir pas réagi, ne peuvent s’analyser en un accord du bailleur.
En revanche, par exemple, la lettre du bailleur au sous-locataire l’autorisant réaliser des travaux est un accord tacite de la sous-location.
En l’absence d’accord, le bailleur a le pouvoir, sans avoir à payer d’indemnité d’éviction, de résilier son bail en cours ou s’il n’exerce pas cette faculté, refuser le renouvellement du bail au CHRD et donc au détriment du sous locataire qui ne pourra pas non plus revendiquer cette indemnité.
Lors de la rédaction du contrat de sous-location, il y aura donc un certain nombre de précautions à prendre par le CHRD.
Il est même recommandé au sous locataire de demander à son locataire de justifier de l‘accomplissement de ces formalités.
Si le sous locataire a un doute sur le respect des formalités par le locataire, il peut très prendre l’initiative de cette demande d’autorisation, pour rendre l’acte opposable.
Il est même recommandé que le sous locataire demande au CHRD locataire avant signature du contrat de sous location, de s’engager à justifier de la signification de l’acte de sous-location au bailleur après sa signature. Cela pourrait permettre de justifier d’un accord tacite du propriétaire en cas de carence du locataire qui ne demanderait pas l’autorisation du bailleur.
Une question est très fréquente est la sous-location de chambres meublées pour quelques jours, à la semaine, au mois ou à l’année dans les hôtels : si elle n’est pas prévue au bail, il faudrait en principe, l’accord du bailleur, soit à titre général une fois pour toute la durée du bail, soit à chaque signature par l’hôtelier d’un contrat de sous location, ce qui est extrêmement lourd.
Le CHRD a donc tout intérêt à bien négocier son bail et prévoir cette faculté de sous location dès la conclusion de son propre bail car une demande en cours de bail à son propriétaire peut l’exposer à un refus ou à un accord moyennant une augmentation de loyers.
2– Le locataire ne peut sous-louer ses locaux que pour l’activité autorisée par le bail :
Le Bailleur est généralement mis sur le fait accompli par le locataire et donc le sous- locataire (autorisé ou non par le CHRD) qui exercent une activité non prévue au bail, souvent en sus de celle autorisée.
1er exemple : le CHRD ne peut sous louer les locaux (ou une partie) pour l’exploitation d’une discothèque (au sens de la règlementation SACEM), alors que le bail autorise uniquement l’activité d’hôtellerie ou de restauration.
2ème exemple : si un locataire souhaite sous-louer le local d’habitation accessoire au 1er étage pour l’activité de CHRD exercée en rez-de-chaussée sur la partie commerciale (par exemple, installer une cuisine ou réserve annexe à un restaurant, ou une piste de danse annexe d’un hôtel).
Cela ne concerne donc pas la mise à disposition à un salarié de la partie habitation
3ème exemple : le locataire ne peut pas sous-louer une cave en sous-sol indiquée comme telle par le règlement de copropriété et transformée par le CHR en cuisine. Dans ce cas, il faudra demander au propriétaire des murs son accord exprès ou un accord tacite (ex : qui résultera intervention du propriétaire aux travaux), mais aussi de faire convoquer une assemblée générale en vue de la modification du règlement de copropriété.
L’accord du Bailleur est ainsi obligatoire pour que le CHRD, et donc son sous-locataire, puisse exercer une activité autre que celle prévue dans le bail commercial.
Un accord du bailleur doit être demandé préalablement à l’activité non autorisée.
Si l’activité a déjà commencé, la résiliation du bail est encourue et donc celle de la sous-location aussi. Cependant, un accord ultérieur explicite du bailleur permet de mettre un terme à la discussion. Le CHRD a donc tout intérêt à régulariser cette situation.
Si le bailleur ne donne pas son accord exprès ou tacite, le locataire (et donc le sous locataire) encourt la résiliation du bail ( et du contrat de sous location) sans indemnité d’éviction.
Même si l’activité « juridiquement nouvelle » est autorisée, le locataire subira souvent là encore, la demande du propriétaire des murs d’augmentation du loyer, car la sous-location lui permet de valoriser son loyer, surtout, mais pas uniquement, s’il a une partie d’habitation.
C’est la raison pour laquelle il convient de prévoir une clause d’autorisation de sous location dès la conclusions du bail commercial du CHRD locataire.
3-Le sous locataire doit respecter les obligations issues du bail principal et des règlementations administratives d’hygiène et de sécurité :
Le locataire doit imposer à son sous locataire le respect de toutes les obligations qu’il a lui-même en tant que commerçant. Le contrat de sous location doit donc contenir ces obligations.
Il doit notamment faire respecter par son sous locataire la destination des locaux établie dans le contrat du bail principal.
Par exemple, le sous-locataire ne peut exercer une activité commerciale de :
– restaurant : dans le logement d’habitation accessoire attenant,
– Bar à Arguila : dans des locaux destinées seulement l’hôtellerie.
Il est donc conseillé aux CHRD de bien s’assurer de l’activité réelle de son sous- locataire, sous peine de résiliation de son bail commercial par le Bailleur sans indemnité d’éviction.
4- le loyer :
La sous location ne peut aboutir à ce que le sous locataire paie davantage de loyer que le CHRD locataire, sinon le bailleur peut demander un réajustement de loyers.
De même, le Bailleur peut agir contre le sous-locataire en cas de non-paiement des loyers dans la limite du loyer versé par le sous-locataire :
Par exemple, si le sous-locataire verse 500€ de loyers au locataire, cette somme en principe représente le plafond que le bailleur pourra demander au sous locataire.
5- La durée de la sous-location des CHRD et le renouvellement :
Elle ne peut dépasser la durée du bail principal : ex : si le bail initial arrive à échéance dans 5 ans, la sous-location ne peut dépasser 5 ans.
-La sous-location totale : le sous – locataire peut demander directement au bailleur le renouvellement du bail, même si le bail principal est résilié.
-La sous-location partielle : *il peut s’agir par exemple, d’un hôtel qui sous loue une partie de ses locaux pour un restaurant avec accord du bailleur.
*Il peut s’agir aussi d’un restaurant qui loue ses locaux d’habitation attenant au CHRD à un sous locataire.
Dans les deux cas, le locataire devra autoriser ou non le renouvellement de la sous-location et devra s’assurer d’abord de la durée du bail principal, car il ne peut sous louer pour une durée plus longue à celle prévue dans son propre bail.
C’est au moment du renouvellement du bail commercial que le prix est aussi révisé : http://www.lhotellerie-restauration.fr/journal/juridique-ocial-droit/2015-12/Les-possibilites-pour-faire-baisser-le-montant-de-son-loyer
Le propriétaire doit être de la même façon, informé de la demande de renouvellement de la sous-location de la part du sous-locataire au locataire.
6- Le sous location d’un bail commercial suit le sort du bail principal en cas de non-renouvellement ou de résiliation de bail :
- l’absence de renouvellement :
Si le locataire principal renouvelle son contrat de bail, il doit accepter le renouvellement du contrat de sous-location. En cas de non renouvellement, il doit verser une indemnité d’éviction au sous-locataire, sauf motif légitime prévu par la loi au terme d’une procédure judiciaire (ex : non-paiement de sous-loyers par le sous locataire).
Le sous-locataire peut aussi demander directement au propriétaire le renouvellement en cas de carence du locataire.
- la résiliation du bail :
Même si le contrat de sous-location est conclu pour une durée de 9 ans, il prend fin en même temps que le bail principal lorsque celui-ci est en cours mais résilié, par suite d’une décision judiciaire intervenue à l’encontre du locataire.
Le CHRD doit donc contrôler régulièrement l’activité de son sous-locataire pour ne pas encourir la résiliation de son bail.
Les CHRD locataires doivent ainsi s’entourer d’Avocats conseils spécialisés en CHRD dès la rédaction des contrats de sous location commerciale afin de leurs éviter les risques sus-indiqués.
SELARL Cabinet d’avocats
Sophie PETROUSSENKO
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