La location-gérance est très répandue. Elle permet au propriétaire qui a exploité un fonds de commerce d’en confier la gestion à un locataire-gérant qui en assure l’exploitation et en tire les profits, moyennant le règlement d’une redevance.
La location-gérance est utile pour un commerçant :
– qui n’a pas l’apport, la possibilité d’obtenir un prêt ou les moyens suffisants d’acheter un établissement. Il pourra ainsi se construire une surface financière suffisante, notamment pour acquérir par la suite le commerce qu’il exploite ou un autre ;
– qui veut tester le potentiel de l’établissement avant de l’acquérir, seul ou avec des associés.
Parfois, le propriétaire du commerce souhaite revaloriser son commerce. Il met donc l’établissement en location-gérance entre les mains de professionnels dont l’activité exclusive est la revalorisation des commerces. Depuis la loi Soilihi du 19 juillet 2019, le commerçant n’a plus l’obligation d’exploiter l’établissement pendant deux ans avant de le mettre en location-gérance.
Le propriétaire du commerce doit vérifier qu’il n’existe pas de clause dans son bail lui interdisant de conclure un contrat de location-gérance.
S’il en existe une, le risque est que :
– le bailleur des locaux invoquant la nullité du contrat de location-gérance, demande la résiliation du bail pour avoir conclu un contrat de location-gérance non autorisé ;
– le locataire-gérant s’abstienne de régler au commerçant la redevance et demande aussi la nullité du contrat de location-gérance aux torts du propriétaire du commerce (Ccass. Com. 24 octobre 2018, n° 17-10.620).
Si le contrat de location-gérance est nul, le locataire-gérant peut toutefois être contraint de verser au propriétaire du commerce une indemnité de jouissance pour la mise à disposition du fonds de commerce, la clientèle et l’achalandage dont il a bénéficié (Ccass. 3e civ. 12 juillet 2018, n° 17-18.628).
Durée et redevance
En pratique, il existe souvent une promesse d’achat au bénéfice du locataire-gérant ou une promesse de vente engageant le propriétaire et adossée au contrat.
Le locataire-gérant pourra donc, à une date déterminée correspondant à la fin du contrat ou à une autre date, acquérir ou vendre le fonds à un prix fixé à l’avance, quelles que soient les fluctuations de l’activité pendant la période. Cela lui permettra de pouvoir développer l’activité pendant la durée de la location-gérance sans avoir peur de voir le prix de vente augmenté lors de la vente du seul fait de l’augmentation du chiffre qu’il a réalisée.
Le locataire-gérant verse au propriétaire de l’établissement une redevance. Le montant de celle-ci inclut :
– le loyer principal payé par le propriétaire du fonds au propriétaire des locaux ;
– les frais afférents au fonds (fonctionnement).
Le montant de la redevance est fixé librement entre le futur locataire-gérant et le propriétaire du commerce, par exemple une somme fixe ou/et un pourcentage (sur les bénéfices, le chiffre d’affaires ou les deux), ce dernier étant le plus proche de la réalité et des fluctuations économiques.
Le montant de la redevance ne doit pas être surestimé, sous peine de voir l’administration fiscale considérer qu’il s’agit d’une partie de prix de vente fixée à l’avance et qui est dissimulée pour éviter le paiement futur d’une plus-value par le vendeur.
Non-conformité des locaux
L’une des principales difficultés des locataires-gérants est la non-conformité de l’établissement ou de l’un de ses éléments lors de leur entrée dans les lieux.
Un état des lieux des locaux, du matériel et des installations doit être dressé à l’entrée dans les lieux, car s’il n’est pas établi ou ne mentionne pas l’état de non-conformité, le loueur indiquera que le locataire-gérant est censé les avoir reçus en bon état de réparation en vertu des articles 1731 et 1732 du code civil. Souvent, le locataire-gérant ne s’aperçoit que plus tard de la non-conformité des locaux ou partie des locaux ou du fonds, notamment lors de l’exploitation, ou lors d’une visite des services préfectoraux de l’hygiène, de la mairie ou autres.
Le locataire gérant devra également faire attention aux clauses du contrat qui déresponsabilisent le propriétaire du commerce. Par exemple : “Le gérant prendra le fonds de commerce présentement loué et ses accessoires dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours contre le loueur pour quelle que cause que ce soit et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de la redevance ci-après fixée.”
La clause selon laquelle le locataire-gérant prend le fonds dans l’état où il se trouve n’interdit pas au locataire-gérant de demander certains travaux au propriétaire du commerce (dit “locataire commerçant”). Le locataire commerçant doit assurer une délivrance de la chose conforme, c‘est-à-dire un fonds de commerce conforme à l’usage pour lequel elle est destinée.
Pour en savoir +: cliquer sur: https://www.lhotellerie-restauration.fr/blogs-des-experts/creation-vente/recours-du-locataire-gerant-en-cas-d-etablissement-non-conforme.htm