Face à l’épidémie de Covid-19 et les conséquences sanitaires et économiques qu’elle entraîne – confinement, arrêté de fermeture des restaurants et débits de boissons… – l’exploitant d’un fonds de commerce en CHR doit continuer de régler son loyer et charges alors qu’il ne réalise pas ou peu de chiffre d’affaires.
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Les restaurants, cafés, bar et discothèques sont directement visés par les arrêtés gouvernementaux de fermeture depuis le 15 mars 2020 liés à la pandémie de Covid-19. En pratique, les hôtels subissent de plein fouet une baisse ou même absence de clients du fait des mesures gouvernementales.
Les aides gouvernementales permettent de payer certaines charges, mais pas toutes. Ainsi, de nombreux commerçants ne peuvent déjà plus ou ne pourront malheureusement plus payer dans un avenir proche leurs loyers. Ils doivent absolument anticiper.
La survie des entreprises passe donc par la nécessité de faire baisser le loyer, poste comptable clé, afin de l’adapter au chiffre d’affaires réalisé. Cette baisse de loyer vaudra au moins pour la durée du bail et, en principe, pour ses renouvellements.
Certaines mesures gouvernementales liées au Covid-19 concernant les CHR ont été prises pour favoriser les délais de paiement ou les réductions de loyers accordées par les bailleurs (dont le crédit d’impôt à hauteur de 50 % des abandons de créance), mais sont insuffisantes. De plus, elles n’ont pas vocation à durer.
De son côté, le bailleur n’a lui, pas forcément envie de subir une procédure de la part de son locataire demandant des délais de paiement ou une réduction de loyer. Le bailleur n’a pas non plus intérêt à ce que son locataire subisse un dépôt de bilan pouvant aller jusqu’à la liquidation judiciaire ; car il risque de ne pas être payé des loyers.
Les possibilités d’échelonner ou de faire baisser le montant de son loyer
Le plus simple est demander des réductions et délais de paiement à l’amiable à son bailleur. Vous pouvez le faire à tout moment.
S’il n’y a pas d’accord avec votre propriétaire, la révision peut intervenir tous les 3 ans. Mais une clause de votre bail peut très bien prévoir qu’elle se fera avant (au bout de 6 mois, d’un an, deux ans…).
S’il n’y a pas d’accord, ou si le commerçant ne veut pas demander la baisse ou l’échelonnement de son loyer, il peut toujours saisir le juge de l’exécution pour demander des délais de paiement allant jusqu’à 24 mois.
Quels motifs invoquer faire baisser son loyer, voire se dispenser de son paiement ?
Les motifs traditionnels
– Une clause du bail vous permet de voir réduire votre loyer
Il y a souvent des clauses qui permettent aux parties de renégocier une adaptation de leur loyer. Elles fonctionnent aussi à la baisse ! Par exemple, si est prévue au bail :
– une clause d’échelle mobile : si le loyer actuel a été modifié de plus d’un quart par rapport au loyer précédent, il peut baisser ;
– une clause recettes : elle permet de fixer le loyer par rapport à l’évolution du chiffre d’affaires ou des recettes du CHR locataire.
Souvent, les bailleurs invoquent cette clause pour tenter d’obtenir une hausse du loyer en cas d’augmentation du chiffre d’affaires du commerçant, mais cela va dans les deux sens. Ainsi, en cas de diminution très importante ou de non réalisation du chiffre d’affaires, comme c’est le cas suite aux mesures liées à l’épidémie de Covid-19, vous pouvez demander une baisse de loyer qui pourra être importante.
– S’il n’y a pas de clause du bail qui vous permet de voir réduire votre loyer
Le commerçant peut tout de même demander la baisse de son loyer (révision), à la condition que les facteurs locaux de commercialité se dégradent et que cette baisse ait une incidence directe sur son commerce (article 145-6 du code de commerce).
Compte-tenu de la pandémie de Covid-19, et des mesures prises par les pouvoirs publics, le commerçant situé dans une ville touristique pourra donc voir son loyer baisser pour l’avenir de manière très importante du fait de l’absence actuelle de tourisme et donc de la baisse drastique ou de l’absence de chiffre d’affaires.
Pour les hôtels, la situation est particulière et la demande de baisse de loyer sera facilitée : la valeur locative de l’hôtel (considéré comme monovalent) est calculée en fonction des prix praticables dans le quartier, auquel on multiplie le nombre de chambres et le nombre de jours d’ouverture. On applique ensuite un pourcentage de taux d’occupation correspondant à la catégorie et à l’emplacement de l’hôtel. Ainsi, étant donné que les chambres d’hôtels sont très peu occupées, l’hôtelier pourra demander à l’amiable ou devant le juge une baisse de loyers à l’avenir de façon très importante.
Les fondements juridiques qui peuvent être invoqués varient en fonction de votre cas.
Les motifs liés à la force majeure et à l’imprévision sont-ils efficaces ?